Создание жск при банкротстве застройщика пошаговая инструкция

Последовательность действий при банкротстве застройщика

В случае, когда в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства, коллектив дольщиков МКД должен принять решение и обратиться в арбитражный суд. В заявлении должно содержаться требование о погашении долгов путем передачи объекта незавершенного строительства в ЖСК.

По закону арбитражный управляющий разъясняет дольщикам их права и обязанности, связанных с таким решением, и в период от 2-х до 6-ти месяцев проводит собрание, чтобы узнать мнение большинства.

Предстоит получить заключение о возможности/невозможности передачи недостроя в ЖСК, документы на земельный участок, подготовить проект решения о создании, устав, выбрать правление и ревизионную комиссию.Все получится при условии, что:

• объект незавершенного строительства является собственностью застройщика;
• земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности или другом вещном праве;
• требования о передаче жилых помещений включены в реестр кредиторов застройщика-банкрота;
• здание не должно быть дороже стоимости требований дольщиков более чем на 5%;
• у должника должно остаться имущество для погашения текущих платежей;
• незавершенка не должна быть в залоге у третьих лиц;
• количество жилых помещений после окончания строительства будет достаточным для удовлетворения требований всех участников строительства.

Решение о переходе принимается квалифицированным большинством дольщиков (3/4 голосов).

Как оформить решение об организации жилищного кооператива

Решение о создании ЖСК на этапе начала строительства принимается учредителями единогласно.

По закону их количество не может быть менее пяти и не должно превышать число строящихся жилых помещений.

Максимальное количество ограничено не с количеством квартир в МКД, а количеством жилых помещений в трактовке этого понятия статьей 16 ЖК РФ. То есть необходимо считать не только квартиры, но и обособленных комнат квартиры. По требованиям ст. 15 ЖК РФ к жилым относится только изолированное помещение.

Поскольку кооператив создается для удовлетворения потребностей в жилых помещениях, количество нежилых помещений в строящемся МКД не учитывается.

Обязательным условие для граждан является возрастной ценз. В члены ЖСК принимаются лица от 16 лет.

На учредительном собрании заинтересованные лица обсуждают организационные вопросы и принимают главный документ – устав.

Учредители — физические лица вправе принимать участие в собрании лично либо действовать через своих уполномоченных представителей.

По смыслу ст.185 ГК РФ доверенностью можно считать письменное уполномочие одним лицом другого перед третьими лицами.

Физические лица заверяют доверенности в нотариальном порядке.

В интересах юридических лиц без доверенности действуют исполнительные органы (например, директор), уполномоченные на это законом и учредительными документами. Однако, доверенность может быть выдана и другим лицам.Последовательность действий:

• готовится проект устава
• проводится собрание;
• оплачивается государственная пошлина
• регистрируется организация.

Решение собрания об организации ЖСК и утверждении устава оформляется протоколом общего собрания учредителей. Это единый документ, соединяющий два волеизъявления. Оформление самостоятельных документов будет считаться ненадлежащей формой.

Что должно быть в Уставе?

Это локальный нормативный акт. Он обязателен для исполнения всеми членами этого ЖСК (не только теми, кто за него проголосовал), а так же органы юридического лица.

ЖСК в лице своего управляющего органа (председателя правления) действует при заключении сделок на основании устава. Устав индивидуализирует конкретный ЖСК среди других.

В советское время существовал примерный устав, утвержденный Постановлением Совета Министров РСФСР от 02.10.1965 N 1143. В настоящее время он утратил силу, однако может служить проектом по вопросам, не противоречащим действующему законодательству.

В уставе ЖК обязательно должны содержаться сведения, предусмотренные ч. 1 ст. 113 Жилищного Кодекса РФ. Устав может содержать и иные положения, которые так же будут обязательными для его членов. Эти положения не должны противоречить закону, иначе могут быть признаны недействительными.

За представление недостоверных сведений заявители несут ответственность, установленную законодательством Российской Федерации (см. ст. 14.25 КоАП РФ).

Как пройти регистрацию?

Факт возникновения ЖСК в качестве юридического лица связан с процедурой его регистрации в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (см. ст. 114 Кодекса).

Общие правила о государственной регистрации содержатся в ст. 51 ГК РФ.

Единый порядок процедуры определен Федеральном законе N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Налоговая инспекция вносит сведения в Единый государственный реестр юридических лиц. ЕГРЮЛ открыт для любого человека.

Через ФНС

Документы в налоговую представляются лично или по почте. При отправке не забудьте объявить ценность письма и составить опись вложения.Заявителем вправе быть:

• председатель правления (без доверенности);
• учредители (при создании);
• руководитель юридического лица-учредителя;
• конкурсный управляющий или руководитель ликвидационной комиссии;
• иное лицо на основании доверенности или в предусмотренных ФЗ случаях.

Уполномоченное лицо подписывает заявление, указывает свои паспортные данные или сведения из другого удостоверяющего личность документа, свой идентификационный номер налогоплательщика. Заявление заверяется нотариально.

Регистрирующий орган выдает расписку в получении документов заявителю или направляет ее по почте в течение следующего рабочего дня с уведомлением о вручении.Так же в налоговую необходимо представить:

• протокол общего собрания о создании юридического лица;
• нотариально заверенную копию устава;
• для иностранных учредителей – предусмотренные законом документы;
• документ об уплате государственной пошлины.

Через МФЦ

Так же зарегистрировать юридическое лицо можно через органы МФЦ — многофункциональный центр оказания государственных и муниципальных услуг.

Все взаимодействие с налоговым органом будет проходить без участия заявителя. Необходимо сдать в МФЦ комплект документов и в установленное время явиться за получением результата.

В зависимости от того, куда налогоплательщик подал документы, проверьте в платёжке код КБК:

• 182 1 08 07010 01 1000 110 – услуга оказывается налоговыми органами;
• 182 1 08 07010 01 8000 110 – услуга оказывается многофункциональным центром.

АЛГОРИТМ /СХЕМА создания ЖСК в процедуре банкротства застройщика

Что такое несостоятельность (банкротство) юридического лица?

Несостоятельность (банкротство) (далее также — банкротство) — признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей[1].

Основным нормативно-правовым актом РФ, регулирующим вопросы несостоятельности (банкротства) юридических лиц, является Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее также – Закон о банкротстве).

Какие признаки банкротства юридического лица установлены Законом о банкротстве?

По общему правилу юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены[2].

Из указанного правила есть исключения, которые установлены Законом о банкротстве для отдельных видов юридических лиц: кредитных организаций, субъектов естественных монополий, крестьянских (фермерских) хозяйств, стратегических предприятий и т.д.

При каком размере задолженности арбитражный суд может возбуждено дело о банкротстве юридического лица?

Производство по делу о банкротстве может быть возбуждено арбитражным судом при условии, что требования к должнику — юридическому лицу в совокупности составляют не менее 300 000 (триста тысяч) рублей[3].

Законом о банкротстве из указанного правила установлены исключения для отдельных видов юридических лиц: кредитные организации, финансовые организации, сельскохозяйственные предприятия и т.д.

Кто может направить в арбитражный суд заявление о признании юридического лица несостоятельным (банкротом)?

Правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом обладают должник, конкурсный кредитор, уполномоченные органы, а также работник, бывший работник должника, имеющие требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда[4].

Право на обращение в арбитражный суд возникает у конкурсного кредитора[5], работника, бывшего работника должника, уполномоченного органа по денежным обязательствам с даты вступления в законную силу решения суда, арбитражного суда или судебного акта о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда о взыскании с должника денежных средств.

Право на обращение в арбитражный суд возникает у конкурсного кредитора — кредитной организации с даты возникновения у должника признаков банкротства, установленных Законом о банкротстве.

Право на обращение в арбитражный суд возникает у уполномоченного органа по обязательным платежам по истечении тридцати дней с даты принятия решения, указанного в абзаце втором пункта 3 статьи 6 Закона о банкротстве (решение уполномоченного органа о взыскании задолженности за счет денежных средств должника или решение суда, арбитражного суда).

Право на обращение в арбитражный суд возникает у конкурсного кредитора — кредитной организации в порядке, установленном абзацем вторым пункта 2 статьи 7 Закона о банкротстве, при условии предварительного, не менее чем за пятнадцать календарных дней до обращения в арбитражный суд, опубликования уведомления о намерении обратиться с заявлением о признании должника банкротом путем включения его в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц.

Частичное исполнение требований конкурсного кредитора, работника, бывшего работника должника, уполномоченного органа не является основанием для отказа арбитражным судом в принятии заявления о признании должника банкротом, если сумма неисполненных требований составляет не менее чем размер, определяемый в соответствии с пунктом 2 статьи 6 настоящего Федерального закона.

Должник вправе подать в арбитражный суд заявление должника в случае предвидения банкротства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что он не в состоянии будет исполнить денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) обязанность по уплате обязательных платежей в установленный срок.

Какие процедуры применяются в деле о банкротстве юридического лица?

При рассмотрении дела о банкротстве должника — юридического лица применяются следующие процедуры[6]:

наблюдение (цели: анализ финансового состояния должника; обеспечение сохранности имущества должника; открытие и ведение реестра требований кредиторов и т.д.);

финансовое оздоровление (цели: финансовое оздоровление организации; погашение задолженности перед кредиторами; сохранение организации);

внешнее управление (цель: восстановление платежеспособности должника за счет собственных активов должника);

конкурсное производство (цели: реализация активов должника и удовлетворение требований кредиторов за счет денежных средств, вырученных от реализации имущества должника);

мировое соглашение.

Чем регулируются особенности банкротства застройщиков?

Особенности банкротства застройщиков регулируются параграфом 7 Закона о банкротстве.

Как Законом о банкротстве определяются термины «застройщик», «участник строительства», «объект строительства», «земельный участок», «реестр требований о передаче жилых помещений»?

Лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее — застройщик) — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования;

участник строительства — физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;

объект строительства — многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, в отношении которых участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, строительство которых не завершено (далее — объект незавершенного строительства).

земельный участок — земельный участок, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства;

реестр требований о передаче жилых помещений — реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений, признанные обоснованными арбитражным судом.

Какие реестры ведутся в случае несостоятельности (банкротства) застройщика?

Законом о банкротстве установлено, что в случае несостоятельности (банкротства) застройщика арбитражный управляющий ведется два реестра: реестр требований кредиторов[7] и реестр требований о передаче жилых помещений[8].

Какие особенности удовлетворения требований кредиторов – участников строительства к застройщику установлены Законом о банкротстве?

В соответствии с положениями параграфа 7 Закона о банкротстве требования кредиторов – участников строительства к застройщику могут быть удовлетворены:

1. Достройкой незавершенного строительством многоквартирного дома в ходе проведения банкротства застройщика и передача квартир участникам строительства после достройки дома (открытие специального банковского счета для завершения строительства многоквартирного дома, достройка дома за счет денежных средств аккумулированных на таком счете[9]).

2. Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства (принятие решения и создание участниками строительства ЖСК, передача незавершенного строительством объекта в ЖСК[10]).

3. Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений (в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено[11]).

4. Удовлетворение денежных требований участников строительства, как кредиторов третей очереди, путем реализации имущества и имущественных прав должника, включенных в конкурсную массу должника[12].

Какие особенности погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства установлены Законом о банкротстве?

В ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее — передача объекта незавершенного строительства).

Перед проведением собрания участников строительства, на котором будет рассматриваться вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, арбитражный управляющий информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.

В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Заключение арбитражного управляющего должно содержать:

1) обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой, а также с учетом требований настоящей статьи) передачи объекта незавершенного строительства;

2) сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства;

3) сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства;

4) сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4 — 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Какие условия необходимо выполнить участникам строительства для передачи незавершенного строительством объекта в ЖСК?

Передачи незавершенного строительством объекта в ЖСК возможна при одновременном соблюдении следующих условий[13]:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

При определении размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве;

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве;

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Если стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, при каком условии незавершенный строительством объект может быть передан в ЖСК?

В указанном случае незавершенный строительством объект может быть передан в ЖСК если:

— тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства в ЖСК;

либо

— участники строительства и (или) третьи лица вправе внести денежные средства в размере такого превышения за вычетом пяти процентов на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства.

Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.

Если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей, удовлетворения требований кредиторов 1 и 2 очередей, при каком условии незавершенный строительством объект может быть передан в ЖСК?

В указанном случае незавершенный строительством объект может быть передан в ЖСК если:

участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства внесли в соответствии со статьей 201.15 Закона о банкротстве на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.

Если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, при каком условии незавершенный строительством объект может быть передан в ЖСК?

В указанном случае незавершенный строительством объект может быть передан в ЖСК если:

участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства внесут на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов и установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве[14] (то есть в размере 60% стоимости заложенных прав).

Если жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки после завершения их строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме или указанном жилом доме блокированной застройки, при каком условии незавершенный строительством объект может быть передан в ЖСК?

В указанном случае незавершенный строительством объект может быть передан в ЖСК если:

при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд.

При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан — участников строительства или юридических лиц — участников строительства преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном Законом о банкротстве, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.

Каким требованиям должен соответствовать жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, право на создание которого имеют участники строительства в соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве?

Указанный жилищно-строительный кооператив должен соответствовать следующим требованиям[15]:

1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;

2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства в ЖСК);

3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Если земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством многоквартирный дом, находился у застройщика в аренде, требуется ли в данном случае получение согласия арендодателя на передачу земельного участка участникам строительства (в ЖСК)?

Нет, такое согласие не требуется[16].

Кто принимает окончательное решение о передаче незавершенного строительством многоквартирного дома в ЖСК?

Решение о передаче незавершенного строительством многоквартирного дома в ЖСК принимает арбитражный суд, в котором рассматривается дело о банкротстве застройщика[17].

В случае принятия арбитражным судом положительного решения о передаче незавершенного строительством многоквартирного дома в ЖСК в каком порядке осуществляется переход прав на незавершенный строительством многоквартирный дом и земельный участок в ЖСК?

Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице арбитражного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства[18].

С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

Действительно ли в соответствии с пунктом 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве при наличии у застройщика нескольких незавершенных строительством многоквартирных домов в обязательном порядке для достройки каждого такого дома должно быть создано отдельное ЖСК?

Нет, это не так.

Пунктом 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве предусмотрено, что при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно.

При этом при толковании пункт 16 статьи 201.10 Закона о банкротстве во взаимосвязи с иными положениями Закона о банкротстве необходимо исходить из того, что при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства положительное решение о передаче в жилищно-строительный кооператив может быть принято при условии, что все объекты будут переданы в жилищно-строительный кооператив для последующей достройки.

Вопрос о количестве создаваемых жилищно-строительных кооперативов относится к компетенции собрания участников строительства.

Таким образом, независимо от формы волеизъявления участников строительства — принятие на собрании решения о создании жилищно-строительного кооператива либо о вступлении в уже созданный жилищно-строительный кооператив — воля кредиторов направлена на последствие, предусмотренное статьей 201.10 Закона о банкротстве в виде передачи прав застройщика жилищно-строительному кооперативу.

При этом, не имеет правового значения формальный способ выражения волеизъявления участников долевого строительства — принятие собранием решения о создании нового жилищно-строительного кооператива или вступление в уже существующий кооператив.

Создание одного жилищно-строительного кооператива в наибольшей мере направлено на защиту интересов участников строительства, поскольку предусматривает достройку всех объектов незавершенного строительства при одинаковом размере членских взносов всех участников строительства и не нарушает установленный Законом о банкротстве запрет на создание преференций для отдельных кредиторов включенных в одну очередь кредиторов.

Окончательное решение по вопросу о количестве создаваемых ЖСК принимает собрание участников строительства и суд с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.

Какой порядок создания ЖСК предусмотрен действующим законодательством?

1. Этап 1. Принятие решения о создании ЖСК, требования к учредительным документам ЖСК.

   Жилищным кодексом РФ установлены следующие требования к организации жилищного кооператива[19]:

— количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

— решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей (может быть проведено одновременно с собранием участников строительства).

— в собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

— решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

— членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

— решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Требования к уставу ЖСК[20]:

В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения:

• о наименовании кооператива,

• месте его нахождения,

• предмете и целях деятельности,

• порядке вступления в члены кооператива,

• порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов,

• о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

В уставе жилищного кооператива может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в жилищном кооперативе, с учетом функций указанных систем.

Особенности принятия решения о создании ЖСК в процедуре банкротства застройщика:

Решение о создании ЖСК в процедуре банкротства застройщика принимается собранием участников строительства. При этом решение о создании ЖСК считается принятым, если за него проголосовало не менее чем три четверти участников такого собрания[21].

Собрание участников строительства проводится арбитражным управляющим по правилам статей 12 — 15 Закона о банкротстве с учетом следующих особенностей, установленных статьей 201.12 Закона о банкротстве:

— участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания участников строительства, являются его участниками с правом голоса. В собрании также вправе участвовать без права голоса наряду с лицами, указанными в пункте 1 статьи 12 Закона о банкротстве, конкурсные кредиторы и уполномоченные органы, требования которых включены в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания участников строительства.

— участники строительства обладают на собрании участников строительства числом голосов, пропорциональным размеру их денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений (с учетом пункта 5 статьи 201.6 Закона о банкротстве[22]) по отношению к общей сумме денежных требований и требований о передаче жилых помещений, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания участников строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Также ЖСК, создаваемый в рамках процедуры банкротства застройщика, должен соответствовать требованиям, установленным в пункте 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве (подробно расписаны в вопросе № 16).

Этап 2. Государственная регистрация ЖСК:

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Согласно статье 12 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» при государственной регистрации юридического лица в регистрирующий орган предоставляется:

— подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 № 439;

— в заявлении подтверждается, что представленные на регистрацию учредительные документы соответствуют установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны, что при создании юридического лица соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения;

— в заявлении должны быть отражены сведения о вновь создаваемом юридическом лице:

название;

адрес;

виды экономической деятельности в соответствии с уставом;

информация о лице, имеющем право действовать от имени юридического лица без доверенности (им является председатель), и об учредителях, которыми в целях создания ЖСК являются избранные члены правления;

в заявлении необходимо удостоверить подпись заявителя (которым, как правило, является председатель правления, но могут быть и члены правления как учредители в соответствии со статьей 9 Закона о государственной регистрации) в нотариальном порядке;

— решение о создании юридического лица в виде протокола общего собрания;

— устав;

— документ об уплате государственной пошлины (статья 333.33 Налогового кодекса РФ: 4000 рублей).

В силу пункта 4 статьи 9 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» регистрирующий орган не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных названным Федеральным законом.

Документы на регистрацию сдаются в налоговую инспекцию по месту нахождения создаваемого ЖСК.

Срок регистрации ЖСК в налоговой инспекцией – 3 рабочих дня.

Регистрация жилищно-строительных кооперативов и организация их работы при банкротстве застройщика являются актуальными вопросами современного правосудия. Застройщики, оказавшиеся в трудной ситуации, часто предлагают создание жилищных кооперативов как альтернативную форму решения проблемы.

Однако для успешного осуществления таких проектов необходимо соблюдение ряда условий и предоставление определенных документов. Для регистрации жилищно-строительного кооператива требуется подача проекта решения о его создании, который должен содержать информацию о целях, структуре и правилах функционирования ЖСК. Также необходимо предоставить учредительные документы, а именно устав жилищного кооператива, список участников и договор долевого участия в строительстве.

Важным шагом в регистрации ЖСК является получение кода ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности), который отражает основные направления деятельности кооператива. Правильный выбор кода ОКВЭД является необходимым условием для получения дальнейших разрешений на осуществление строительной деятельности и проведение прочих операций.

Процесс создания жилищно-строительного кооператива и организации его работы при банкротстве застройщика является достаточно сложным и требует глубоких знаний в области права и экономики. Правильное подготовление документов и выбор регистрационных кодов – ключевые моменты, от которых зависит успех проекта. Правосудие играет важную роль в данном процессе, обеспечивая законность и защищая интересы всех сторон.

Регистрация ЖСК: документы и код ОКВЭД

Для регистрации жилищно-строительного кооператива (ЖСК) необходимо собрать определенный пакет документов и выбрать соответствующий код ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности).

Документы, необходимые для регистрации ЖСК:

• Учредительные документы ЖСК (устав, положение);
• Протокол о создании ЖСК;
• Решение об утверждении устава и положения ЖСК;
• Список учредителей ЖСК;
• Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (договор аренды, свидетельство о праве собственности);
• Документы, подтверждающие личность всех учредителей (паспорта, СНИЛС);
• Заявление на регистрацию ЖСК;
• Документы, подтверждающие оплату регистрационного сбора.

Код ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности) определяет вид деятельности, которым будет заниматься ЖСК. Вот некоторые коды ОКВЭД, которые могут использоваться при регистрации ЖСК:

1. 68.31 Деятельность по аренде и управлению собственным или арендованным недвижимым имуществом;
2. 71.14.9 Деятельность в области архитектуры и инженерных изысканий, прочая;
3. 46.90 Деятельность по оптовой торговле прочими бытовыми товарами;
4. 68.10 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества.

В зависимости от конкретного вида деятельности, который будет осуществлять ЖСК, необходимо выбрать соответствующий код ОКВЭД.

Регистрация ЖСК и определение кода ОКВЭД являются важными шагами при создании жилищно-строительного кооператива. Правильное оформление документов и выбор кода ОКВЭД обеспечат правовую и экономическую защиту ЖСК и его участников.

Шаги регистрации ЖСК и необходимые документы

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это форма собственности, организованная гражданами для решения жилищных вопросов. Создание ЖСК позволяет гражданам объединиться в целях строительства, реконструкции, управления и содержания жилых домов и сооружений.

Процесс регистрации ЖСК включает несколько этапов и требует наличия определенного набора документов. Вот основные шаги и необходимые документы для регистрации ЖСК:

1. Определение состава учредителей
• Документы, удостоверяющие личность каждого учредителя (паспорт, свидетельство о рождении и т.д.)
• Документы, подтверждающие право учредителей на помещения (договоры купли-продажи, свидетельства о праве собственности и т.д.)
2. Сбор и подготовка документов
• Проект решения о создании ЖСК
• Устав ЖСК
• Положение о порядке приобретения, использования и освобождения отчуждения жилых помещений
• Правила пользования общим имуществом
3. Объединение усилий и создание ЖСК
• Подписание учредителями всех необходимых документов
• Утверждение учредителями устава ЖСК
• Регистрация ЖСК в уполномоченном органе (Министерство юстиции РФ)
4. Регистрация в налоговых органах
• Получение ИНН (Идентификационный номер налогоплательщика)
• Регистрация в качестве плательщика налога на прибыль (при необходимости)
5. Открытие банковского счета
• Выбор банка и открытие расчетного счета ЖСК
• Предоставление учредителями требуемых документов (свидетельства о регистрации, устава, решения о назначении руководителя и т.д.)

Перечень документов может варьироваться в зависимости от законодательства страны, в которой регистрируется ЖСК. Чтобы организация функционировала эффективно и законно, рекомендуется проконсультироваться со специалистом в области жилищного законодательства и выполнить все требования соответствующих органов.

По окончании процесса регистрации, ЖСК получает свой уникальный код общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), который отражает проводимую им деятельность.

Код ОКВЭД и его значение при регистрации ЖСК

Код ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности) является одним из основных регулирующих элементов при регистрации жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Код ОКВЭД определяет вид деятельности, которую будет осуществлять ЖСК, и необходим для правильного и точного указания цели создания кооператива.

При регистрации ЖСК обязательно указывается код ОКВЭД в соответствии с видом деятельности, которую планирует вести кооператив. Данный код определяется в соответствии с системой классификации видов экономической деятельности, утвержденной в Российской Федерации.

Значение кода ОКВЭД при регистрации ЖСК заключается в следующем:

• Определение правового статуса ЖСК и соответствующих ему прав и обязанностей;
• Определение предмета и видов деятельности, которые может осуществлять ЖСК;
• Установление режима налогообложения, налоговых льгот и обязанностей кооператива;
• Предоставление государственной поддержки и льгот кооперативу в рамках государственной политики;
• Возможность привлечения финансовых ресурсов и инвестиций для реализации проектов ЖСК;
• Установление контроля и надзора за деятельностью ЖСК со стороны государственных органов и внешних структур.

Правильный выбор кода ОКВЭД при регистрации ЖСК является важным шагом, поскольку от этого зависит дальнейшая работа кооператива и его взаимодействие с государственными и коммерческими организациями. Код ОКВЭД должен соответствовать основной вид деятельности ЖСК в соответствии с его уставом и проектом решения о создании.

В процессе регистрации ЖСК необходимо указать код ОКВЭД, который наиболее точно отражает предмет и виды деятельности кооператива. Для определения подходящего кода ОКВЭД рекомендуется обратиться к классификатору видов экономической деятельности и проконсультироваться со специалистами в данной области.

Организация при банкротстве застройщика: документы и проект решения о создании жилищного кооператива

Организация при банкротстве застройщика является актуальной темой в сфере правосудия. В случае банкротства застройщика, граждане, ожидавшие получения квартиры, сталкиваются с рядом проблем и неопределенностью. Для того чтобы защитить свои права и обеспечить себе жилье, граждане могут решить создать жилищный кооператив.

Одним из важных шагов в организации при банкротстве застройщика является сбор необходимых документов. Ниже перечислены основные документы, которые могут понадобиться:

• Свидетельство о регистрации жилищного кооператива. Для создания жилищного кооператива необходимо будет зарегистрировать его в соответствующем государственном органе.
• Устав жилищного кооператива. В уставе должны быть прописаны основные положения организации и деятельности кооператива.
• Свидетельства о праве собственности на земельный участок и строящиеся объекты. Эти документы подтверждают наличие у застройщика имущества, которое может быть предметом банкротства.
• Договоры с гражданами о строительстве жилых помещений или передаче права пользования жильем. Эти договоры позволяют подтвердить право граждан на получение жилья.
• Финансовые документы застройщика. Важно иметь представление о финансовом состоянии застройщика, чтобы определить возможности погашения его долгов.

Помимо сбора документов, важно составить проект решения о создании жилищного кооператива. В проекте решения следует представить основные положения и цели создания жилищного кооператива, а также определить граждан, которые могут быть его участниками. Проект решения должен быть согласован и подписан всеми участниками кооператива.

Организация при банкротстве застройщика требует тщательного подхода и работы с документами. Создание жилищного кооператива может стать одним из способов защиты прав граждан в ситуации банкротства застройщика и обеспечения им жилья.

Документы, необходимые для организации при банкротстве застройщика

При организации жилищного кооператива при банкротстве застройщика необходимо собрать определенный пакет документов. Эти документы помогут учредить и зарегистрировать ЖКС, а также обеспечить взаимодействие с органами государственной власти и юридическими лицами.

1. Устав жилищного кооператива

Устав – это основной документ, который определяет цель и задачи ЖКС, права и обязанности его членов, порядок принятия решений, управления имуществом и другие вопросы, касающиеся организации и деятельности кооператива.

2. Проект учредительного договора

Учредительный договор – это документ, который заключается между учредителями жилищного кооператива и регулирует их взаимоотношения в процессе создания ЖКС. В учредительном договоре указываются условия создания кооператива, размеры взносов, процедура принятия решений и другие важные пункты.

3. Проект решения об организации жилищного кооператива

Решение об организации жилищного кооператива принимается его учредителями и содержит согласие на создание ЖКС, утверждение его устава и другие важные моменты. Проект решения должен быть оформлен в письменной форме и содержать все необходимые сведения.

4. Список учредителей жилищного кооператива

Список учредителей – это перечень лиц, желающих организовать жилищный кооператив. Каждый учредитель должен предоставить свои персональные данные, включая ФИО, дату и место рождения, паспортные данные и другую информацию, необходимую для идентификации участников кооператива.

5. Копия протокола общего собрания учредителей

Протокол общего собрания учредителей фиксирует решения, принятые на собрании учредителей ЖКС. Этот документ подтверждает факт создания кооператива и содержит важную информацию о его учредителях, уставе и других вопросах, обсужденных и утвержденных на собрании.

6. Свидетельство о государственной регистрации

После сбора необходимых документов и предоставления их в уполномоченный орган, ЖКС проходит процедуру государственной регистрации. В результате успешной регистрации выдается свидетельство, подтверждающее правовой статус и официальную регистрацию жилищного кооператива.

Выше перечисленные документы являются основными, но могут быть и другие документы, которые потребуются в процессе организации ЖКС при банкротстве застройщика. Целесообразно заранее проконсультироваться с юристами или специалистами, специализирующимися в данной области, чтобы быть уверенным в полноте и правильности собранных документов.

Проект решения о создании жилищного кооператива и его роль при организации

Проект решения о создании жилищного кооператива играет важную роль при организации данного кооператива. Это документ, который определяет цели, задачи и принципы деятельности жилищного кооператива, а также права и обязанности его членов.

Проект решения о создании жилищного кооператива включает в себя следующие основные элементы:

• Название кооператива – в этом разделе указывается официальное название жилищного кооператива, которое будет использоваться во всех официальных документах.
• Цели и задачи кооператива – здесь описывается основная цель и задачи жилищного кооператива, например, строительство и обслуживание жилых домов для членов кооператива.
• Участники кооператива – это раздел, в котором указывается, кто может стать участниками жилищного кооператива и каким образом они могут вступить в кооператив.
• Структура управления – здесь описывается структура управления жилищным кооперативом, включая органы управления (совет кооператива, председатель, ревизионная комиссия и др.) и порядок их формирования.
• Права и обязанности членов кооператива – в этом разделе указываются права и обязанности членов жилищного кооператива, включая правила оплаты членских взносов и порядок принятия решений внутри кооператива.
• Финансовые вопросы – здесь описывается финансовая деятельность жилищного кооператива, включая порядок формирования и использования средств кооператива.
• Процедура изменения решения – это раздел, в котором указывается порядок изменения решения о создании жилищного кооператива и принятия новых решений.

Роль проекта решения о создании жилищного кооператива заключается в том, что он является основополагающим документом, который определяет принципы и основы организации кооператива. Он служит основой для последующей регистрации и деятельности жилищного кооператива.

Кроме того, проект решения о создании жилищного кооператива помогает участникам кооператива понять свои права и обязанности, а также обеспечить прозрачность и справедливость внутрикооперативных отношений. Он также может быть использован в качестве документа для привлечения финансирования или поддержки со стороны государства и других организаций.

В целом, проект решения о создании жилищного кооператива является важным инструментом при организации кооператива, который помогает участникам кооператива четко определить свою деятельность и обеспечить ее эффективность.

С 15 августа 2011 года банкротство компаний-застройщиков, привлекающих в жилищное строительство денежные средства граждан, регулируют специальные нормы. В главе Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) они выделены в отдельный параграф (§ 7 «Банкротство застройщиков»), включающий 15 статей. Новации введены Федеральным законом от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ и обеспечивают приоритетную защиту интересов физических лиц, профинансировавших строительство жилья. Но данная новость касается не только личных финансов населения. Теперь печально знаменитая категория «обманутых дольщиков» получила возможность создавать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) нового типа – для достройки жилого дома, возведение которого не окончено застройщиком. А это значит, что бухгалтерам предстоит вникнуть в правовой режим таких потребительских кооперативов и разобраться с особенностями учета их деятельности.

Банкротство (несостоятельность) - признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (ст. 2 Закона № 127-ФЗ.

Расскажем о нововведениях подробнее, сосредоточив внимание на этих ЖСК.

Привлечение денежных средств для строительства

Перед применением новых норм необходимо разобраться с понятиями, которые в них используются.

Содержание понятий раскрывает пункт 1 статьи 201.1 Закона № 127-ФЗ.

Участником строительства именуется физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, заключившие с застройщиком возмездный договор о передаче им жилого помещения в многоквартирном доме и в силу этого имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения либо денежное требование. А застройщик – это юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), привлекающее(ий) денежные средства и (или) имущество участников строительства. При этом вид сделки между участником строительства и застройщиком не играет роли.

С учетом многообразной практики инвестирования в строительство жилья законодатель установил открытый перечень возможных оснований для требований к застройщику. Арбитражный суд по делу о банкротстве застройщика признает финансирование застройщика в случаях:

• заключения договора участия в долевом строительстве;
• заключения договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• заключения договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
• внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
• заключения договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
• выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
• внесения денежных средств в ЖСК в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
• заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Как видно, законодатель не ограничился формальными критериями и даже указывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика или третьих лиц, действовавших в его интересах (п. 5 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Меры по защите интересов кредиторов

А теперь перейдем к рассмотрению норм, которые применяются при банкротстве застройщика.

По общему правило дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд по месту нахождения должника (п. 1 ст. 33 Закона № 127-ФЗ). Однако для застройщиков законодатель предусмотрел исключения. Теперь эти дела о банкротстве могут рассматриваться по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

С даты введения наблюдения в отношении застройщика (п. 1 ст. 27, п. 6 ст. 42 Закона № 127-ФЗ) исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства приостанавливается (п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ). Эта мера предотвращает «разбазаривание» квартир. Любые сделки с недвижимым имуществом застройщик сможет совершить исключительно с письменного согласия временного управляющего (п. 7 и 8 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). А если земельный участок, на котором начато строительство, предоставлен застройщику в аренду, то арбитражный суд вправе запретить арендодателю распоряжение данным участком (ст. 201.3 Закона № 127-ФЗ).

Принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства (п. 1 ст. 124 Закона № 127-ФЗ).

Самое же главное состоит в том, что в деле о банкротстве застройщика законодатель предусмотрел специальную очередность удовлетворения требований кредиторов (ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ). В ходе конкурсного производства требования кредиторов к застройщику удовлетворяются в следующей очередности:

• в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью;
• во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда, а также вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
• в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства;
• в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Как видно, из числа участников строительства граждане признаются приоритетными кредиторами. В частности, участники юридические лица оказываются в последней, четвертой очереди. Такой порядок принципиально отличается от общеустановленного (п. 4 ст. 134 Закона № 127-ФЗ). Улучшая перспективы физических лиц, он одновременно уменьшает шансы на удовлетворение остальных кредиторов застройщика, включая банки, кредитующие строительство. Бухгалтерам не нужно объяснять, что увеличение рисков заимодавцев неминуемо влечет рост процентных ставок по заемным средствам…

Требования по уплате страховых взносов на обязательное пенсионное страхование исполняются во вторую очередь (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2010 г. № 138).

Однако вспомним: при осуществлении долевого строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства. Основание – пункт 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом в составе дольщиков могут быть не только физические лица. Кроме того, не обязательно, чтобы все участники строительства являлись дольщиками. В такой ситуации порядок расчета с гражданами регулирует статья 201.14 Закона № 127-ФЗ. А именно, в случае реализации предмета залога вырученные средства распределяются следующим образом:

• 60 процентов — кредиторам по обязательству, обеспеченному данным залогом (но, разумеется, не более чем основная сумма задолженности и причитающиеся проценты);
• 25 процентов — гражданам — участникам строительства (вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка!);
• 10 процентов — кредиторам первой и второй очереди (если для погашения их требований недостаточно иного имущества застройщика);
• 5 процентов — на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Тем самым шансы всех граждан на возврат денег, переданных застройщику, уравнены и заметно возрастают. Но подчеркнем: никакие схемы расчетов не гарантируют гражданам удовлетворение их требований в полном объеме.

Правда, найти стороннего покупателя на недострой весьма проблематично. Поэтому самое примечательное – недостроенный дом может быть передан жилищно-строительному кооперативу, созданному участниками строительства (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ). Далее мы сосредоточим внимание именно на этой альтернативе.

Ну а если строительство завершено и у застройщика имеется разрешение на ввод дома в эксплуатацию, то требования участников строительства могут быть погашены путем передачи им в собственность жилых помещений (ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ).

Передача недостроенного дома участникам строительства

Весьма распространена ситуация, когда застройщик в силу финансовой несостоятельности не способен завершить начатое им строительство. Теперь арбитражный суд может вынести решение о передаче объекта незавершенного строительства специализированному потребительскому кооперативу, созданному участниками строительства. Для этой цели они могут зарегистрировать жилищно-строительный кооператив. Такой вариант развития событий возможен в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства.

Требования участников строительства к застройщику могут быть погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу, созданному этими кредиторами (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ).

Решение о создании кооператива принимает общее собрание участников (ст. 201.12 Закона № 127-ФЗ). Собрание рассматривает отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также заключение арбитражного управляющего, содержащего сведения:

• о степени готовности объекта незавершенного строительства;
• о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства;
• о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Это важно: долги застройщика могут погасить как непосредственно участники строительства, так и созданный ими кооператив – в качестве третьего лица. Разумеется, ЖСК будет производить эти платежи за счет взносов своих членов. Отметим, что соответствующие списания кредиторской задолженности у застройщика породят у него доходы.

Правда, такая передача недостроя возможна лишь при соблюдении определенных условий. В частности, участники строительства могут брать на себя обязательства по погашению текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди, если эти суммы не превышают 20 процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Как мы уже отметили, стоимость этих прав определяет оценщик.

И если даже права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок заложены, участники строительства могут выкупить их у кредиторов-залогодержателей.

Подчеркнем: схема расчетов с передачей недостроенного дома уравнивает в правах всех участников строительства, вступивших в кооператив. В такой ситуации норма об очередности удовлетворения их требований не «работает».

ЖСК в роли нового застройщика

А теперь в общих чертах охарактеризуем бухгалтерский и налоговый учет в ЖСК, созданном для завершения строительства многоквартирного дома.

Общий порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов установлен статьями 110–123 Жилищного кодекса. Однако ЖСК, возникший в условиях банкротства застройщика, должен удовлетворять дополнительным требованиям, перечисленным в пункте 8 статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ. В числе основных целей такого кооператива должно быть завершение строительства многоквартирного дома (совершенно конкретного!). А это значит, что ЖСК предстоит выступать в роли нового застройщика – но уже в том значении, которое придает этому понятию Градостроительный кодекс (п. 16 ст. 1). Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Вряд ли ЖСК продолжит строительство собственными силами, хотя прямого запрета на строительную деятельность для него не имеется. Значит, для продолжения строительства потребуется генеральный подрядчик. По-видимому, кооператив не обойдется и без услуг специализированной строительной организации, которая возьмет на себя организацию строительства, в том числе выбор генподрядчика (а можно заключить договор с тем же генподрядчиком, который работал с застройщиком), контроль за ходом строительства и приемку выполненных строительных работ. Эти функции осуществляет технический заказчик строительства. В итоге ЖСК выступает номинальным «классическим» инвестором строительства, который:

• несет организационные расходы, относящиеся к строительству (в том числе по содержанию технического заказчика);
• финансирует генерального подрядчика;
• принимает от технического заказчика на свой баланс многоквартирный дом, законченный строительством.

Ну а члены ЖСК с экономической точки зрения выступают соинвесторами строительства. После ввода дома в эксплуатацию каждый член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, приобретает право собственности на него (п. 4 ст. 218 ГКРФ) и соответствующую долю в праве общей собственности на помещения общего пользования (ст. 38 ЖКРФ).

Членами кооператива становятся все участники строительства, за исключением отказавшихся. Денежные требования последних удовлетворяются в установленной Законом № 127-ФЗ очередности.

Бухгалтерия ЖСК

Обратимся к финансовой стороне деятельности кооператива.

В качестве паевых взносов члены ЖСК вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Помимо этого в установленный уставом ЖСК срок они обязаны внести денежные средства для завершения строительства. Тем самым паевой взнос каждого члена состоит из двух частей — неденежной и денежной. Однако имущественные права члена кооператива, созданные на его деньги застройщиком, связаны с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Поэтому переход этих прав от застройщика к участнику строительства подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Аналогично потребует госрегистрации и переход названных прав от участников строительства к созданному ими ЖСК. Но для передачи прав на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (подп. 5 п. 3 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ, ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Между тем Закон № 127-ФЗ определяет порядок передачи указанных прав неоднозначно: в пункте 14 статьи 201.10 сказано, что они передаются застройщиком непосредственно кооперативу. Тут можно ожидать дополнительных официальных разъяснений и юридических толкований. Что неудивительно, поскольку правоприменительная практика в этой новой области отсутствует.

Вот мы добрались и до бухгалтерского учета. Упомянутые в статье операции ЖСК отражаются следующими проводками:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Члены ЖСК» КРЕДИТ 86

- признана задолженность членов кооператива по паевым взносам (на дату создания ЖСК);

ДЕБЕТ 76 субсчет «Члены ЖСК» КРЕДИТ 76 субсчет «Кредиторы застройщика»

- утверждено арбитражным судом намерение ЖСК (за счет средств его членов) произвести расчеты с кредиторами застройщика (ст. 201.15 Закона № 127-ФЗ);

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»

- поступили денежные средства членов ЖСК для расчетов по долгам застройщика;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Кредиторы застройщика» КРЕДИТ 51

- произведены выплаты кредиторам застройщика;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»

- приняты к учету права членов ЖСК на объект незавершенного строительства и земельный участок (в погашение задолженности по паевым взносам; в размере требований участников строительства к застройщику, но не более стоимости прав застройщика);

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»

- внесена денежная часть паевых взносов;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51

- перечислены денежные средства за строительные работы и связанные с ними услуги;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60

- приняты на баланс затраты на достройку дома;

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»

- помещения в построенном доме распределены между членами ЖСК.

Разумеется, застройщик спишет со своего баланса недостроенный объект, принятый кооперативом. А вот как технически осуществить передачу прав на него отдельным независимым участникам строительства – не вполне ясно. Вряд ли такой подход может обеспечить сохранность недостроя.

Представляет интерес правовая квалификация актива, числящегося на балансе ЖСК в период завершения строительства многоквартирного дома, для отражения которого мы применили счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Прямой нормы для ЖСК не имеется, но на основании аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) к ЖСК можно применить пункт 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». В нем сказано, чтонезавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Таким образом, объект незавершенного строительства, числящийся на балансе ЖСК, находится в долевой собственности его членов. Сам же кооператив по сути дела выступает в роли посредника в расчетах.

Налоговые последствия создания ЖСК

ЖСК, функционирующий в целях достраивания дома, не осуществляет предпринимательской деятельности. При этом он является некоммерческой организацией. Полученные кооперативом паевые взносы не порождают у него доходов в целях налогообложения прибыли. Они рассматриваются как целевые поступления на ведение уставной деятельности. Основание – подпункт 1 пункта 2 статьи 251 Налогового кодекса.

Операции ЖСК по приему неденежных паевых взносов и последующей передаче членам ЖСК помещений не признаются объектом налогообложения НДС, поскольку носят инвестиционный характер (подп. 1 п. 2 ст. 146, подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ).

ЖСК не является и плательщиком земельного налога, так как не считается собственником земельного участка (п. 1 ст. 392 НК РФ). Налогоплательщиками признаются члены ЖСК. Более подробные разъяснения – в письме Минфина России от 8 июня 2010 г. № 03-05-04-02/59.

Наконец, в результате вышеописанных процедур члены ЖСК не получают каких-либо экономических выгод. Поэтому объектов обложения налогом на доходы физических лиц либо налогом на прибыль организаций у них не возникает (ст. 41 НК РФ).

Таким образом, создание ЖСК и его последующая уставная деятельность по представлению и обеспечению интересов его членов не влечет налоговой нагрузки.

* * *

В заключение отметим, что Федеральный закон от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве») и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» привнес в законодательство множество принципиально новых норм. Безусловно, эти нововведения актуальны не только для «обманутых дольщиков», но и для застройщиков многоквартирных домов, а также для всех их контрагентов, и заслуживают внимательного изучения.

Е.Ю. Диркова, генеральный директор