Смена управляющей компании в многоквартирном доме пошаговая инструкция

Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме

Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.

Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.

Конфликты жителей с УК

Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.

Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.

Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.

Причины для смены УК

Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.

Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:

• не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
• не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
• не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
• не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
• некачественно проводит ремонт общественных зон;
• не реагирует на жалобы собственников жилья;
• завышает стоимость проведенных работ;
• отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».

Законные основания для смены УК

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:

1. Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
2. Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
3. УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.

Доказательства некачественной работы УК

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

• частные или коллективные претензии собственников;
• документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
• выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
• фотографии и видеосъемка;
• результаты анализов независимых экспертиз;
• копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.

Выбор новой УК

После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.

Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.

«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.

Собрание собственников

Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.

Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.

«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.

За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».

Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.

Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.

После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.

Уведомление жильцов и старой УК

Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

Новая УК

Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?

В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?

Какие бывают разновидности управляющих компаний?

Какие могут быть основания для расторжения договора?

Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?

Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция

Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?

Владение квартирой в многоквартирном доме подразумевает наличие управляющей компании, которая отвечает за обслуживание и управление общим имуществом. Однако, иногда собственники могут появиться желание сменить управляющую компанию по определенным причинам. Но как сделать это правильно и какие ключевые моменты следует учесть?

Основное действие, которое необходимо совершить, чтобы сменить управляющую компанию — это подать заявление о смене управляющей организации на общем собрании собственников. Это формальное решение, которое принимается большинством голосов участников собрания.

Для того чтобы комиссия приняла решение о смене управляющей компании, необходимо предоставить документы: различные технической документации, акты о состоянии общего имущества и других информацию, подтверждающих несоблюдение условий договора управления компанией, техническое состояние жилых помещений и другие. Оснований может быть множество, и при подаче заявления желательно представить все существующие.

Важный аспект процедуры смены управляющей компании — это срок для решения данного вопроса. Собрание собственников обычно назначает специальную комиссию, которая ведет переговоры с возможными новыми компаниями для выяснения условий их предоставления услуг, а также для проведения голосования на общем собрании. Время, необходимое для проведения всех этих действий, может занимать от нескольких недель до нескольких месяцев.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Смена управляющей компании в многоквартирном доме может оказаться необходимой в случаях, когда она не выполняет требованиями договора или нарушает права жильцов. Для смены управляющей компании пошаговая инструкция может выглядеть следующим образом:

1. Подготовьте документацию. Для начала процедуры смены управляющей компании вам потребуется собрать необходимые документы. Составьте заявление о смене управляющей компании, укажите основания для такого решения.
2. Подайте заявление в управляющую компанию. Подготовленное заявление подайте в управляющую компанию, с которой вы планируете расторгнуть договор.
3. Уведомите ГЖН и Госжилинспекцию. Чтобы официально уведомить государственные органы о смене управляющей компании, отправьте уведомление от имени собственников жилья в ГЖН и Госжилинспекцию.
4. Подпишите договор с новой управляющей компанией. После того, как будет принято решение о смене управляющей компании и получены все необходимые документы, заключите новый договор с выбранной компанией.
5. Внесение новой управляющей компании в реестр. Новая управляющая компания должна быть зарегистрирована в реестре управляющих организаций. Убедитесь, что эта процедура проведена и компания внесена в реестр.
6. Оплатите услуги. Заключите договор с новой управляющей компанией, укажите порядок оплаты за услуги. Обязательно пошагово осуществляйте оплату в соответствии с договором.

Важно помнить, что процесс смены управляющей компании может быть формально сложным и требует определенного опыта и знаний. В случае затруднений или неуверенности, лучше проконсультироваться с юристом или специалистом, имеющим опыт работы с данной темой.

Шаг 1. Подготовьте необходимые документы

Перед началом процесса смены управляющей компании в многоквартирном доме необходимо подготовить определенные документы.

1. Убедитесь, что вы имеете все необходимые документы. Перед началом процедуры смены управляющей компании, убедитесь, что у вас есть следующие документы:

   • Договор управления многоквартирным домом с текущей управляющей компанией.
   • Протокол общего собрания собственников помещений.
   • Лицензии и иные разрешительные документы текущей управляющей компании.
   • Документы, подтверждающие факт несоблюдения управляющей компанией своих обязанностей или нарушения прав собственников помещений. Это могут быть отчеты о платежах, жалобы собственников, акты проверок ГЖН и прочие.
   • Техническая документация на дом и его оборудование.

2. Выполните необходимые действия по подготовке документов. В зависимости от принятого решения общим собранием собственников, выполняйте следующие действия:

   • Получите от управляющей компании предыдущую документацию: оригинал договора управления и другие необходимые документы.
   • Если текущая управляющая компания отказывается предоставить документы, подайте соответствующие претензии и жалобы.
   • При наличии положительных оснований для смены компании (несоответствие выполненных работ, недобросовестность или иные нарушения), составьте и предоставьте в управляющую компанию жалобу или претензию в письменной форме.
   • Пошаговая инструкция по смене управляющей компании может быть принята на общем собрании собственников помещений по формально принятому порядку.

Важно помнить, что процесс смены управляющей компании должен быть проведен в соответствии с действующим законодательством и принятой на общем собрании собственников помещений процедурой.

Шаг 2. Подпишите договор управления

После принятия решения на общем собрании собственников жилья о смене управляющей компании, необходимо заключить новый договор управления в соответствии с требованиями действующего законодательства и общими положениями.

При подписании нового договора управления убедитесь в том, что он содержит все необходимые условия и требования, а также соответствует принятому на общем собрании решению.

1. Инструкция по подписанию договора

• Получите от управляющей компании, с которой вы собираетесь расторгнуть договор, техническую документацию на здание и смежные объекты.
• Составьте техническое задание для новой управляющей организации, учитывая все требования и особенности вашего дома.
• Проведите общее собрание собственников жилья для принятия решения о выборе новой управляющей компании.
• Выберите подрядчиков для выполнения необходимых работ в соответствии с принятым решением и пошаговой инструкцией, предоставленной новой управляющей компанией.
• Заключите новый договор с выбранной управляющей компанией, при этом соблюдая все требования и сроки, установленные в РФ.
• Соберите необходимую документацию для передачи управления от старой управляющей компании новой, включая техническую документацию, контракты с поставщиками услуг, документы о состоянии здания и инженерных систем, а также другие необходимые документы.
• Организуйте передачу управления от старой управляющей компании новой, осуществляя контроль за каждым шагом и требуя полноты и достоверности передаваемой информации.

• Убедитесь, что новый договор отразит все существенные условия для управления вашим многоквартирным домом.
• Подписывая договор управления, учтите основания и сроки его расторжения, чтобы в случае необходимости вы смогли отказаться от услуг новой управляющей компании.
• Проверьте, какие изменения инициированы в вашей документации, и удостоверьтесь, что все указанные изменения вносятся в договор управления.
• Не подписывайте договор, если управляющая компания отказывается предоставить вам доступ к опыту работы и рекомендациям других клиентов.
• Следите за тем, чтобы договор управления содержал полный перечень оказываемых услуг, а также четко определенные требования и сроки выполнения работ.
• Убедитесь в наличии страхового полиса управляющей компании, который обеспечивает риски возможных просрочек или невыполнения ею своих обязательств.

• Увеличение качества оказываемых услуг по управлению жилым фондом.
• Наличие возможности выбора наиболее подходящей управляющей компании на основе предоставляемых выгод и условий.
• Возможность снижения затрат на управление благодаря конкуренции между управляющими компаниями.
• Повышение прозрачности работы управляющей компании и снижение рисков коррупции или некачественного выполнения работ.

Шаг 2 — это важный этап в процессе смены управляющей компании, поэтому рекомендуется внимательно ознакомиться со всей информацией и полностью выполнить все требования, чтобы обеспечить эффективное и качественное управление вашим многоквартирным домом.

Шаг 3. Предоставьте документы управляющей компании

После того, как вы подали заявление о смене управляющей компании на общем собрании, наступает время передачи технической и другой документации от предыдущей управляющей компании новой. Этот этап необходим для обеспечения непрерывности и качественного оказания услуг в доме.

1. Поделитесь с новой управляющей компанией информацией о бывшей компании: предоставьте контактные данные, номера договоров и прочие сведения, которые могут быть полезны при передаче.
2. Подготовьте перечень документации, которую нужно передать новой компании. Этот перечень обычно включает техническую документацию (техпаспорт дома, акты обследования инженерных систем и пр.), а также общие документы управления (общий план дома, положение об управлении, решения общего собрания и т.д.).
3. В соответствии с принятой на собрании резолюцией о смене управляющей компании подайте уведомление бывшей компании о расторжении договоров.
4. Получите от бывшей компании техническую документацию и иные материалы, которые вам необходимы для дальнейшей работы с новой управляющей компанией.
5. Подпишите с новой управляющей компанией договор оказания услуг и передайте ей всех имеющихся документов.

Важно помнить, что все эти действия должны быть выполнены в срок, установленный в принятом решении общего собрания. Также стоит задуматься о порядке внесения изменений в техническую и другую документацию, чтобы она стала соответствовать новой управляющей компании.

Итак, на третьем шаге процесса смены управляющей компании вы должны предоставить все необходимые документы старой компании и заключить договор с новой. Только после этого вы сможете начинать платить за услуги новой управляющей компании и положительным образом влиять на общее управление вашим домом.

Шаг 4. Оповестите жителей о смене управляющей компании

Когда вы уже получили положительное решение на собрании жильцов по смене управляющей компании, стоит приступить к оповещению всех жителей о произошедших изменениях. Важно донести информацию до каждого жильца, чтобы все были в курсе происходящего и могли полноценно участвовать в процессе управления жилищным комплексом.

Ключевые моменты:

1. Составьте список всех жильцов и их контактных данных. Это позволит вам обратиться к каждому жителю с информацией о смене управляющей компании.
2. Подготовьте информацию о новой управляющей компании. Укажите ее контактные данные, режим работы, список предоставляемых услуг и другую необходимую информацию.
3. Выберите наиболее удобный способ оповещения жителей. Это может быть рассылка электронных писем, отправка смс-сообщений, размещение информации на досках объявлений или другие доступные вам каналы связи.
4. Составьте ясное и понятное сообщение, в котором объясните причины смены управляющей компании и преимущества новой организации.
5. Уведомите жителей о предстоящем собрании для подписания нового договора с управляющей компанией. Укажите дату, время и место проведения собрания.
6. Обратитесь к управляющей компании и запросите необходимую техническую документацию и лицензии, подтверждающие ее компетенцию и квалификацию.
7. Получите от бывшей управляющей компании все документы, касающиеся управления жилищным комплексом. Это может включать планы и техническую документацию по системам жилья, договоры с поставщиками коммунальных услуг и другую важную информацию.
8. Проведите собрание жильцов для официального подписания нового договора с новой управляющей компанией. На собрании жители смогут ознакомиться с условиями договора и задать все интересующие их вопросы.

Помните, что несоблюдение установленного порядка при смене управляющей компании может привести к негативным последствиям и нарушениям в управлении жилищным комплексом. Если у вас возникли вопросы или трудности, обратитесь за консультацией к управляющей компании или к управляющему органу жилищного комплекса.

Шаг 5. Контролируйте выполнение обязательств новой управляющей компанией

После того как новая управляющая компания была выбрана и договор с ней был заключен, следует контролировать выполнение ею своих обязательств. В рамках этого шага необходимо:

1. Проведите формально-правовую проверку техдокументации, переданной предыдущей управляющей компанией.
2. Внесите изменения в договор с управляющей компанией в случае необходимости.
3. Проверьте наличие всех необходимых лицензий у новой управляющей компании.
4. Подайте заявление в управляющую компанию о внесении изменений в реестр управляющих организаций (УО).
5. Решите вопрос о расторжении договора с предыдущей управляющей компанией в соответствии с российским законодательством.
6. Начинайте контролировать выполнение обязательств новой управляющей компанией.

В процессе контроля следует убедиться в выполнении новой управляющей компанией всех обязательств, предусмотренных договором. Также нужно быть внимательным к срокам выполнения работ и предоставления отчетной документации. В случае нарушения управляющей компанией своих обязательств, следует предпринять соответствующие действия в рамках закона, включая применение санкций.

18.10.2016

1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

5) Составляем протокол собрания.

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

6. С какого момента платить в новую УК

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации.

Вопрос смены управляющей компании становится все более актуальным для многих собственников жилья. Не всегда выбранная компания оправдывает ожидания и выполняет свои обязательства в полном объеме. Иногда возникают реальные основания отказаться от услуг управляющей компании и найти новую, более надежную, компанию для управления многоквартирным домом. Но каким образом можно сменить управляющую компанию и какие особенности при этом могут возникнуть?

1. Какие основания для смены управляющей компании могут быть в случаях, когда она формально выполняет все договорные обязательства? Во-первых, если компания не оправдывает ожидания собственников, не выполняет свои обязательства в полном объеме или нарушает общий порядок управления домом. Во-вторых, если компания не предоставляет обновленную информацию и документацию о состоянии дома и решениях управляющего совета. В таких случаях собственники жилья могут вынести на собрании решение о смене управляющей компании.

2. Как начинать процесс смены управляющей компании и на каких этапах нужно делать основные действия? Во-первых, необходимо провести общее собрание собственников и вынести на нем вопрос о расторжении договора с текущей управляющей компанией. Во-вторых, после принятия решения о расторжении договора нужно составить документацию, которая будет содержать все основания для расторжения и заявление о расторжении договора. После этого нужно начинать процедуру передачи документации и дела от старой компании к новой.

Инструкция по смене управляющей компании в многоквартирном доме

Смена управляющей компании в многоквартирном доме может быть необходима, если текущая компания не выполняет свои обязанности или не удовлетворяет требованиям собственников жилья.

1. Подготовка документации

Для начала процедуры смены управляющей компании необходимо собрать пакет документов, включающий:

1. Решение собрания собственников о смене управляющей компании;
2. Договор с новой управляющей компанией;
3. Техническую документацию и информацию о доме для передачи новой компании.

2. Проведение собрания собственников

Для принятия решения о смене управляющей компании необходимо провести собрание собственников жилья. На собрании обсуждаются следующие вопросы:

• Какие нарушения действий текущей управляющей компании?
• Порядок расторжения договора с текущей компанией?
• Кто будет начинать процедуру смены управления домом?
• Если текущая компания отказывается формально расторгнуть договор, что делать?

3. Подписание нового договора

После принятия решения о смене управляющей компании и подготовки документации, необходимо подписать новый договор с выбранной компанией. В договоре должны быть четко прописаны условия и сроки выполнения предоставляемых услуг.

4. Расторжение договора с текущей компанией

После подписания нового договора следует приступить к процедуре расторжения договора с текущей управляющей компанией. Расторжение может производиться как по соглашению сторон, так и на основании договорных условий.

5. Передача документации и технической информации

После расторжения договора необходимо передать новой управляющей компании всю необходимую документацию и техническую информацию о доме. Это позволит новой компании начать свою работу без проблем и сориентироваться в текущем состоянии объекта.

Смена управляющей компании в многоквартирном доме может быть сложной процедурой, однако, при наличии грамотной инструкции и правильно организованного процесса, ее можно успешно осуществить. Важно помнить о процедурных формальностях и соблюдении всех прописанных в договоре условий.

Подготовка документов для смены управляющей компании

Перед тем как приступить к смене управляющей компании, необходимо подготовить определенные документы и провести необходимые действия. В данном разделе мы рассмотрим, какие действия нужно предпринять и какие документы необходимо собрать для смены управляющей компании.

1. Проведение собрания собственников:

• Управляющих компаний бывает несколько разновидностей, поэтому важно определить, какая именно компания управляет вашим домом и на каких основаниях.
• Для принятия решения о смене управляющей компании требуется провести общее собрание собственников жилья. Когда собрание будет назначено, необходимо подготовить и распространить повестку дня, чтобы все собственники были осведомлены о предстоящих вопросах.
• На собрании должно быть вынесено решение о смене управляющей компании. Для принятия данного решения требуется определенное большинство голосов собственников жилья в соответствии с законодательством (обычно требуется 2/3 голосов).
• Предыдущая управляющая компания может отказываться от передачи документов и выполнения своих обязательств. В таких случаях может потребоваться расторжение договора с предыдущей компанией.

2. Подготовка документов:

• Для смены управляющей компании необходимо заключить договор с новой компанией. Для этого нужно оформить письменное заявление о заключении договора и предоставить новой компании все необходимые документы: паспорт дома, выписку из ЕГРП, список собственников и т.д.
• Также требуется составить договор на расторжение предыдущего договора с управляющей компанией, если она отказывается от передачи документов и выполнения обязательств.
• После заключения договора с новой управляющей компанией, следует произвести оформление передачи документов. Необходимо составить акт приема-передачи, в котором будет отображено состояние дома на момент передачи.

3. Формальные действия:

• Как правило, при смене управляющей компании стоит создать специальную комиссию, которая будет контролировать процесс передачи документов и решать возникающие вопросы.
• Новая управляющая компания должна быть зарегистрирована в установленном порядке и иметь все необходимые лицензии и разрешительные документы.
• Если предыдущая управляющая компания не выполняет свои обязательства и не соблюдает условия договора, собственники жилья могут обратиться в суд и потребовать расторжения договора.
• Необходимо также учесть сроки расторжения договора с предыдущей компанией, чтобы избежать задержек в передаче управления.

В заключение можно сказать, что подготовка документов для смены управляющей компании требует определенных действий со стороны собственников жилья. Важно тщательно рассмотреть все вопросы и ознакомиться с законодательством, чтобы правильно и эффективно совершить смену управляющей компании.

Проведение общего собрания собственников

Для проведения смены управляющей компании в многоквартирном доме необходимо провести общее собрание собственников жилья. На этом собрании принимаются решения о расторжении договора с предыдущей управляющей компанией и выборе новой. Рассмотрим пошаговую инструкцию и особенности проведения такого собрания.

1. Подготовка к общему собранию

   Перед началом собрания необходимо организовать сбор документации, подтверждающей основания для расторжения договора с текущей управляющей компанией. Это может быть, например, недостаточное выполнение технической документации или нарушение услуг управления. Также стоит задуматься о том, какие услуги необходимо будет компании выполнять.

2. Проведение общего собрания

   Общее собрание должно быть проведено в соответствии с требованиями законодательства. На собрании должно быть присутствующим не менее 2/3 от общего числа собственников жилья. Важно, чтобы все решения были приняты под руководством председателя, который выбирается из числа собственников.

3. Принятие решений о расторжении договора

   В ходе общего собрания собственникам жилья предлагается вынести решение о расторжении договора с текущей управляющей компанией. Для принятия решения необходимо голосование, в котором принимают участие только собственники жилья.

4. Выбор новой управляющей компании

   После расторжения договора с предыдущей управляющей компанией необходимо выбрать новую. Собственники жилья могут сами предлагать кандидатуры или обратиться за помощью к специализированным компаниям. Выбор новой компании производится также путем голосования.

В случаях, когда текущая управляющая компания отказывается выполнять свои обязанности или нарушает условия договора, можно приступить к расторжению договора досрочно. Для этого необходимо иметь достаточные законные основания, о которых стоит консультироваться с юристами.

Следует обратить внимание, что после истечения срока действия договора, управляющая компания может продолжать оказывать услуги без формального приглашения на общее собрание собственников. При этом собственники жилья все равно обязаны платить за эти услуги до момента официальной смены управляющей компании.

Итак, проведение общего собрания собственников является одним из основных действий, необходимых для смены управляющей компании. Собственники жилья должны быть активно вовлечены в принятие решений и выбор новой компании, чтобы обеспечить эффективное и качественное управление жилым комплексом.

Оценка предложений от потенциальных управляющих компаний

Когда собственники многоквартирного дома задумываются о смене управляющей компании, важно правильно оценить предложения от потенциальных кандидатов. Ведь выбранная компания будет отвечать за управление вашим домом на протяжении всего срока договора.

Вот основные действия, которые стоит выполнять при оценке предложений:

1. Составить список критериев, которым обязательно должен соответствовать потенциальный управляющий. Определить, какие услуги он должен предоставлять и с какими сроками.
2. Изучить документацию предыдущей управляющей компании. Проанализировать, были ли нарушения с их стороны, и, если были, то какие именно.
3. Изучить договор с текущей управляющей компанией: какие услуги предоставляются, на каких основаниях можно его расторгнуть и что будет после истечения срока его действия.
4. Узнать, какие шаги нужно предпринять формально, чтобы начать процедуру смены управляющей компании. Обратить внимание на количество голосов участников собрания собственников, необходимых для принятия решения о смене, и на каких условиях собственники могут отказаться от смены.
5. Получить предложения от потенциальных управляющих компаний и изучить их внимательно. Обратить внимание на количество лет работы компании, наличие положительных или отрицательных отзывов, качество предлагаемых услуг и стоимость.
6. Организовать собрание собственников и вынести вопрос о смене управляющей компании на голосование. Объяснить собственникам основания для смены и преимущества новой компании.
7. Проанализировать результаты голосования и сделать решение о смене управляющей компании.
8. Составить новый договор с выбранной компанией и подписать его. Учесть все предложенные условия и взять во внимание интересы собственников.
9. Расторгнуть договор с предыдущей управляющей компанией в соответствии с действующим законодательством.

Помните, что каждый случай смены управляющей компании может иметь свои особенности. В некоторых случаях потребуется обратиться к технической документации или провести дополнительные собрания собственников. Также стоит обратить внимание на срок действия договора с предыдущей компанией и понять, можно ли его расторгнуть без потери ничего для собственников.

Если вы задумываетесь о смене управляющей компании, важно внимательно проконсультироваться с юристом и подготовиться к процессу смены, чтобы избежать нежелательных последствий и найти оптимальное решение для вашего многоквартирного дома.

Подписание договора с новой управляющей компанией

При смене управляющей компании в многоквартирном доме необходимо заключить новый договор с выбранной компанией. В этом разделе мы рассмотрим, какие действия следует выполнить для подписания договора и какие особенности могут возникнуть в данном процессе.

1. Провести собрание собственников жилья

Перед началом подписания договора с новой управляющей компанией необходимо провести собрание собственников жилья или владельцев помещений. На этом собрании следует обсудить и принять решение о смене управляющей компании, вынести вопрос о ее смене на голосование и принять решение большинством голосов.

2. Заключение нового договора

После принятия решения собственниками жилья о смене управляющей компании, необходимо заключить новый договор с выбранной компанией. Данный договор должен содержать все условия предоставления управленческих и технических услуг.

3. Выполнение формальностей

После подписания нового договора с управляющей компанией следует выполнить ряд формальностей:

• Ознакомиться со всей документацией, предоставленной новой управляющей компанией.
• Поменять реквизиты для оплаты коммунальных платежей на реквизиты новой компании.
• Уведомить предыдущую управляющую компанию о расторжении договора с указанием причины.

4. Срок действия договора

Срок действия договора с новой управляющей компанией определяется в соответствии с решением собственников жилья на собрании. Обычно договор заключается на 1-3 года, но может быть продлен на более длительный срок.

5. Какие действия выполнять при невыполнении обязательств управляющей компанией?

Если новая управляющая компания нарушает условия договора или не выполняет свои обязательства, собственники жилья имеют основания для расторжения договора. В таких случаях следует провести собрание собственников жилья и принять решение о расторжении договора с указанием нарушений со стороны управляющей компании.

В случае отказа предыдущей управляющей компании от передачи общего имущества, собственники жилья должны обратиться в суд для оформления расторжения договора и передачи управления новой компании.

Всего о смене управляющей компании стоит задуматься, если предыдущая компания не выполняет свои обязательства, качество предоставляемых услуг не соответствует требованиям или собственники жилья выразили недоверие к предыдущей управляющей компании.

Таким образом, подписание договора с новой управляющей компанией является важным шагом при смене управления многоквартирным домом. Все действия следует выполнять в соответствии с порядком, определенным законодательством и решениями собственников жилья на собраниях.

Передача дел от старой управляющей компании

Передача дел от предыдущей управляющей компании новой обычно происходит при смене управляющей компании или при расторжении договора с текущей управляющей компанией. Как формально можно это сделать и какие документы и сроки нужно учесть?

1. Пошаговая инструкция по передаче дел от старой управляющей компании

1. Первым шагом необходимо провести собрание собственников жилья, на котором будет принято решение о смене управляющей компании или расторжении договора с текущей компанией. На собрании должно быть принято решение о выборе новой управляющей компании или о расторжении договора.
2. Если собрание приняло решение о смене управляющей компании, следующим шагом будет подписание договора с новой компанией.
3. После подписания нового договора, старая управляющая компания должна предоставить всю необходимую для управления документацию и материальные средства новой компании в течение срока, указанного в договоре.
4. Новая управляющая компания должна провести техническую инвентаризацию имущества и договориться со старой компанией о передаче технической документации.
5. Старая управляющая компания должна выполнить все свои обязанности и вернуть средства, полученные от собственников жилья, за вычетом своей платы.

2. Какие действия могут предпринять собственники жилья?

Собственники жилья могут принять решение о смене управляющей компании при общем собрании. Для этого необходимо провести собрание собственников и принять решение о выборе новой управляющей компании или расторжении договора с текущей компанией. Если собрание приняло решение о смене компании, то новая компания должна быть выбрана на основании голосования собственников. При отказе текущей управляющей компании от передачи дел, собственники могут обратиться в суд.

3. Какие случаи могут возникнуть при передаче дел от старой управляющей компании?

При передаче дел от старой управляющей компании новой могут возникнуть различные случаи:

• Если срок договора еще не истек, но старая управляющая компания отказывается выполнить свои обязанности или передать дела, то собственники могут обратиться в суд.
• Если договор между собственниками и управляющей компанией расторгнут, но старая компания не передает дела новой или не выполняет свои обязанности в течение указанного срока, то можно обратиться в надзорные органы.
• Если старая управляющая компания нарушает условия договора или не выполняет свои обязанности, собственники могут принять решение о расторжении договора и найти новую управляющую компанию.

Важно помнить, что переход от старой управляющей компании к новой должен осуществляться с соблюдением всех правовых и процедурных требований. Перед тем, как задуматься о смене управляющей компании, стоит ознакомиться с договором между собственниками и текущей компанией, чтобы знать условия расторжения и передачи дел.

Особенности перехода к новой управляющей компании

Переход к новой управляющей компании — это ответственный и сложный процесс, который требует соблюдения определенного порядка действий. Какие особенности связаны с этим процессом?

• 1. Формально расторгнуть договор с предыдущей управляющей компанией: чтобы начинать работу с новой компанией, вам необходимо отказаться от услуг предыдущей компании и прекратить платить ей за управление жильем.
• 2. Собрать общее собрание собственников жилья: для принятия решения о смене управляющей компании необходимо провести общее собрание собственников жилья, на котором будут вынесены решения о расторжении договора с предыдущей компанией и выборе новой.
• 3. Оформить документацию: после принятия решения об уходе от предыдущей управляющей компании и выборе новой, необходимо оформить все необходимые документы, включая решения общего собрания и новый договор с выбранной компанией.
• 4. Выполнить техническую передачу: новая управляющая компания должна получить от предыдущей все необходимые данные и документацию, чтобы она могла начать управлять домом.
• 5. Не стоит отказаться от платы за услуги управления: даже если вы расторгли договор с предыдущей компанией, вам все равно придется оплачивать услуги новой компании, поэтому необходимо учесть это в своем бюджете.

В случаях, когда решение о смене управляющей компании было принято собственниками жилья и все необходимые действия были выполнены, можно начинать работу с новой компанией, которая будет заниматься управлением дома.

Контроль и обратная связь с новой управляющей компанией

Когда мы решаем поменять управляющую компанию, важно помнить о необходимости контроля и обратной связи с новой организацией. Ведь после перехода к новому управляющему получить качественное обслуживание и правильное выполнение обязанностей – наша общая задача.

Пошаговая инструкция о том, как обеспечить контроль и обратную связь с новой управляющей компанией:

1. После передачи полномочий от прежней управляющей компании к новой способ организовать обратную связь с новой организацией. Это может быть официальное письмо, уведомление по электронной почте, заполнение специальной формы на сайте компании и т.д. Главное – указать контактные данные (адрес, телефон, электронную почту) для связи и желаемые способы общения.
2. Начинать контроль и обратную связь стоит с первых дней работы новой управляющей компании, чтобы своевременно выявить возможные нарушения и проблемы и принять соответствующие действия.
3. Организовать собрание жильцов, на котором можно обсудить текущие вопросы работы управляющей компании и вынести решение о необходимости изменений.
4. При возникновении проблем обратитесь к управляющей компании по любым доступным средствам связи (звонок, электронная почта, личный визит) и сообщите о проблеме. Убедитесь, что у вас есть фиксация факта обращения (например, распечатка письма или журнал записи звонков).
5. Если управляющая компания не выполняет свои обязанности в срок или нарушает условия договора, начните процесс расторжения договора. Основания для расторжения договора должны быть четко прописаны в документе. Например, это могут быть постоянные нарушения технической документации или неправомерное поведение со стороны управляющей компании.
6. Не стоит начинать процесс расторжения договора без веской причины, так как это может привести к юридическим последствиям. Всякий раз, когда возникает ситуация, в которой вы планируете расторгнуть договор, стоит обратиться к юристу и получить профессиональную консультацию.
7. Если у вас есть жалобы на работу управляющей компании, то их можно направить в органы местного самоуправления, прокуратуру или другие организации, которые могут помочь вам решить проблему.

При смене управляющей компании важно помнить, что контроль и обратная связь – ключевые элементы, способствующие качественному обслуживанию и созданию комфортных условий для проживания в многоквартирном доме. Не стоит молчать и терпеть нарушения – действуйте и защищайте свои права!