Застройщик обязан передать инструкцию по эксплуатации

Внимание! Положения данного документа применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ, в случаях, установленных статьей 25 указанного Закона.

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

(часть 5.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

6. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

(часть 6 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

(часть 7 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

(часть 8 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

Приобретение квартиры в новостройке невозможно без передаточного акта. Только после его подписания, застройщик и дольщик могут отправляться в регистрирующий орган и подавать документы на регистрацию права участника долевого строительства. С 2017 года в комплект документов, который предоставляется для госрегистрации, добавилась инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, являющаяся неотъемлемой частью и прилагающаяся к договору о передаче квартиры.

Наличие инструкции удобно тем, что позволяет проводить ремонт, устанавливать встроенную мебель, не повреждая коммуникации и не причиняя ущерба как собственному, так и соседскому жилью.

Застройщик обязан передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию: о правилах и условиях его эффективного и безопасного использования; о сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки; о системах инженерно-технического обеспечения; о конструктивных элементах и изделиях.

Образец инструкции

Приложение № 1

к передаточному акту N (номер акта) от («(число)» (месяц) 20(год) г. акта

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Согласно положениям статьи 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя
содержания, принадлежащего ему, имущества.

После подписания передаточного акта с Застройщиком собственник получает право фактически владеть и пользоваться Объектом долевого строительства, несет бремя его содержания и несет ответственность за правильную его эксплуатацию.

Собственник должен внимательно изучить настоящую Инструкцию, исполнять ее требования и следовать ее рекомендациям.

За действия (бездействие) собственника, или привлеченных им третьих лиц, повлекшие за собой грубые нарушения нормальной эксплуатации Объекта долевого строительства, общего имущества в многоквартирном доме, причинение ущерба другим собственникам, собственник несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством РФ, на собственника возлагаются обязательства по возмещению причинённого ущерба.

Собственник в рамках договора с обслуживающей организацией (управляющей компанией) обязан:

• допускать представителей управляющей компании (в том числе работников аварийных служб), представителей ресурсоснабжающих организаций в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования для проверки и устранения недостатков предоставления коммунальных услуг, а также выполнения необходимых ремонтных работ, ликвидации аварийных ситуаций;
• допускать представителей управляющей компании, представителей ресурсоснабжающих организаций в занимаемое жилое или нежилое помещение для снятия показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, проверки их состояния, факта их наличия или отсутствия, а также достоверности переданных потребителем исполнителю сведений о показаниях таких приборов учета и распределителей.

2. СВЕДЕНИЯ ОБ ОСНОВНЫХ КОНСТРУКЦИЯХ

• строительно-конструктивный тип здания – (наименование строительно- конструктивного типа здания, наименование производителя конструкций)
• наружные стены тех.подполья — (наименование конструктивного элемента с указанием габаритных размеров)
• наружные стены выше 0.000 – (наименование конструктивного элемента с указанием габаритных размеров, наличие утеплителя, материала утеплителя, иные характеристики)
• панели перекрытий – (наименование конструктивного элемента с указанием габаритных размеров)
• перегородки — (наименование конструктивного элемента с указанием габаритных размеров)
• лестницы — (наименование конструктивных элементов)
• кровля — (наименование формы кровли, наличия уклонов, с иканием наличия дополнительных элементов)
• внутренние стены — (наименование конструктивных элементов)
• фундаменты — (наименование конструктивных элементов)

Пластиковые окна

Оконные блоки из ПВХ-профиля оборудованы поворотно-откидным устройством с функцией щелевого проветривания, которое управляется единой ручкой.

Рекомендации по эксплуатации:

В процессе эксплуатации квартиры собственник должен в обязательном порядке не реже двух раз в год (весной и осенью) производить следующие работы по техническому обслуживанию окон:

• Осуществлять проверку надежности крепления деталей фурнитуры. При необходимости подтянуть крепежные шурупы.
• Очищать механизмы окон от пыли и грязи. При этом необходимо использовать только чистящие средства, не повреждающие антикоррозийное покрытие металлических деталей.
• Осуществлять регулировку фурнитуры, замену поврежденных и изношенных деталей (регулировка фурнитуры, особенно в области нижних петель и ножниц, а также замена деталей и снятие навеса створки должна проводиться специалистами).
• Смазывать все подвижные детали и места запоров поворотно-откидной фурнитуры маслом (например, машинным маслом), не содержащим кислот или смол. Очищать от грязи и протирать специальными средствами резиновые уплотнители на створках окон.
• Очищать окна и подоконники с помощью мягкой ткани, обычного мыльного раствора или специальных моющих средств для пластиков, не содержащих растворителей, ацетона, абразивных веществ, кислот. Для очистки окон нельзя применять царапающие мочалки, чистящие средства, содержащие абразивную крошку (типа «Пемолюкс»), кислоту, щелочь, растворитель или ацетон, стиральный порошок. Для предотвращения образования статического электричества, притягивающего пыль, поверхности обрабатывают раствором антистатика.
• С целью поддержания в помещениях допустимой влажности и нормативного воздухообмена, необходимо периодически осуществлять проветривание помещений с помощью открывания оконных створок (разрешено использовать при температуре наружного воздуха выше «нуля» следующие режимы открывания: сплошной, откидной или щелевой, а при температуре наружного воздуха ниже «нуля» разрешен для постоянного пользования только режим щелевого открывания и для кратковременного (залпового) — режим сплошного открывания.
• Необходимо следить за чистотой направляющих поверхностей.

Двери

Двери входные в квартиру (наименование конструкции входной двери в квартиру, с указанием отделки, указание наличия глазка и иных элементов).

Межкомнатные двери относятся к изделиям нормальной влагостойкости и предназначены для эксплуатации внутри помещений в интервале температур от +15 до +35 С и с относительной влажностью воздуха от 30 до 60 %.

Рекомендации по эксплуатации:

• Не допускайте воздействия избыточной влаги на дверь, не вешайте на дверь влажное белье, так как это повлечет за собой расслоение конструкции дверного полотна.
• Фурнитуру двери (замки, петли) необходимо раз в год смазывать маслом для швейных машин.
• Удаление пыли, пятен с поверхности дверей нужно производить только ветошью (мягкой тканью), смоченной в мыльной воде.
• Избегайте грубого механического воздействия на дверь, т.к. могут появиться сколы, задиры, потертости, и, как следствие, ухудшение внешнего вида изделия.
• При проведении ремонта, в помещении, где установлены двери, их, следует защитить от опадания отделочных материалов с помощью полиэтиленовой пленки.
• Не допускайте попадания на дверь кислот и щелочей.

Покрытия полов

В санузлах по плите перекрытия, под стяжкой выполнена оклеечная гидроизоляция, покрытие — (наименование покрытия пола в санузлах). В комнатах, коридоре и кухне покрытие полов – (наименование напольного покрытия в комнатах, коридоре и кухни).

ПВХ — линолеум может быть безосновным, на тканевой и теплозвукоизоляционной основе, однослойным или многослойным (определяется проектом).

Рекомендации по эксплуатации покрытия ПВХ:

Протирайте покрытие тряпкой, смоченной мыльным раствором или водой с температурой не выше 40 С.

Не рекомендуется применять химические растворители, чистящие, моющие и отбеливающие средства, содержащие абразивные вещества, или абразивные губки, которые могут оставить царапины на поверхности.

Трудно выводимые пятна, такие как деготь или крем для чистки обуви, удаляйте сразу.

Острые (небольшие) края и ножки мебели рекомендуется закрывать колпачками или наклейками из картона, войлока, ткани или специальными средствами во избежание промятия линолеума.

При передвижении тяжелых предметов, во избежание деформации линолеума рекомендуется применять прочный и мягкий подстилочный материал.

Не рекомендуется кататься на роликовых стульях, других предметах и ходить в обуви с острыми каблуками по линолеуму.

Не допускайте грубого механического воздействия и попадания кислот и щелочей на линолеум.

При проведении ремонта в помещении, где уложен линолеум, его следует защищать от попадания отделочных материалов с помощью полиэтиленовой пленки.

Рекомендации по эксплуатации ламината:

Полы, покрытые ламинатом, рекомендуется очищать пылесосом с мягкой шваброй. Если необходима более серьезная уборка (например, нужно убрать липкие или жирные пятна с пола), используйте влажную швабру, не мокрую, с которой может потечь вода. Движения шваброй должны быть продольными относительно панелей ламината. Пол следует мыть теплой водой, а в конце уборки его лучше протереть сухой тряпкой. Чаще меняйте воду, чтобы она оставалась чистой. Полирующие средства или воски для ламината не требуются.

При влажной уборке в первую очередь страдают стыки между пластинами, влагу с них
нужно тщательно удалять.

Не допускайте, чтобы на полу оставалась вода, поскольку она может просочиться через стыки и стать причиной деформации досок ламината. Если жидкость попала на ламинат, она должна быть немедленно вытерта.

Избегайте абразивных средств для чистки, не используйте для мытья полов из ламината раствор на основе мыла и дешевые мыльные концентраты. Мыло постепенно разъедает защитный верхний слой, при этом полностью смыть мыло с ламината очень сложно. Кислые и щелочные средства и отбеливатели также разъедают верхний слой, поэтому не используйте их для мытья полов. Лучше использовать только простую теплую воду, чем средства, которые не подходят для ламината: пол потеряет блеск, и к нему начнет приставать грязь.

По ламинату не рекомендуется ходить в обуви на каблуках, а на модульную мебель лучше наклеить специальные прокладки из войлока. В местах, которые активно эксплуатируются, лучше положить коврики. Это может быть место для игр в детской комнате, территория у входной двери в прихожей, место около дивана или кровати.

Ламинат очищают пылесосом через день, если уровень загрязненности невысок, и чаще, если возникает необходимость.

Верхний слой ламината отталкивает пыль, поэтому пылесосить можно один раз в два дня. Если вы моете полы и используете моющие средства, обязательно протрите ламинат после уборки сухой тряпкой. Мастику или воск не используйте – в материал они не проникнут, а останутся на поверхности в виде разводов или пятен.

Металлические щетки или мочалки, агрессивные щелочные средства для очистки ламинированного пола не подходят. Используйте только мягкие щетки и тряпки.

При проведении ремонта в помещении, где уложен ламинат, его следует защищать от попадания отделочных материалов с помощью полиэтиленовой пленки.

3. ТРЕБОВАНИЯ ПОЖАРНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ

Внимание:

Не допускается снимать и переоборудовать систему пожарной сигнализации в квартирах, т.к. нарушается ее целостность, что влечет за собой нарушение работоспособности автоматической системы пожарной сигнализации и нарушение требований пожарной безопасности;

Запрещается загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы, являющиеся путями эвакуации при пожаре, и другие места общего пользования;

Повышающим безопасность при пожаре является аварийный выход на лоджию.

Запрещается отделка лоджий изнутри сгораемыми (пожароопасными) материалами и загромождение лоджий пожароопасными предметами, включая хранение на лоджии горючих материалов.

4. СВЕДЕНИЯ ОБ ИНЖЕНЕРНЫХ СИСТЕМАХ КВАРТИР

Электроосвещение, электрооборудование.

В коридоре квартиры находится квартирный электрощит (ЩК), в котором установлены электрощетчик, устройство защитного отключения (УЗО), автоматы разделенные на группы освещения и розеточной сети и на электроплиту.

Рекомендации по эксплуатации:

• В процессе эксплуатации необходимо периодически проверять надежность контактов проводов групповой сети в местах крепления их винтами к выводам автоматов. При наличии признаков подгорания и разрушения пластмассового корпуса автоматов, последние должны заменяться новыми. Необходимо периодически проверять состояние шин нулевого и заземляющего провода;
• Проектом предусмотрено пользование современными бытовыми электрическими приборами и оборудованием;
• Эксплуатацию стационарных кухонных электроплит осуществляет собственник квартиры.

Внимание:

• Не допускается устраивать штрабы (канавки в бетоне или кирпиче для прокладки, проводки коммуникаций) и долбить отверстия в стенах на расстоянии ближе 150 мм от оси трассы скрытой электропроводки. Наличие в стенах и перегородках электропроводки может быть определено специальными индикаторами, либо по расположению розеток или выключателей.
• Ремонтные и прочие работы, нарушающие целостность полов, необходимо проводить учитывая скрытую прокладку кабелей в полах (смотреть исполнительные схемы).
• Схема прокладки электрических кабелей в полах квартиры выдаётся с комплектом технической документации собственнику помещений. (электроинсталляция находится не в полу, а в потолке, заложенные трубки располагаются ниже середины плиты перекрытия м/ц квартирами).
• Не допускается использование электроплит для обогрева помещений.
• Не допускается осуществлять ремонт электропроводки, розеток, выключателей, вешать люстры и подключать иную электро-продукцию при включенном электропитании в сети.
• Подключение электроприборов (стиральных и посудомоечных машин, люстр и т.п) осуществляется специалистами, имеющими допуск для проведения соответствующего вида работ.
• Не допускается использовать бытовые машины (приборы, оборудование), мощность подключения которых превышает максимально допустимые нагрузки на квартиру.
• Не допускается демонтировать провода дополнительного уравнивания потенциалов в туалетных и ванных комнатах во избежание поражения электрическим током при пробое изоляции токоведущего проводника.

Вентиляция

Квартиры обеспечиваются естественной вентиляцией через вентиляционные каналы (вытяжные отверстия каналов), расположенные в кухнях и санузлах. Естественная вентиляция жилых помещений должна осуществляться путем притока наружного воздуха через форточки, регулируемые оконные створки, либо через специальные устройства (клапан приточной вентиляции в верхней части окон).

Не допускается заклеивать вытяжные вентиляционные решетки или закрывать их предметами домашнего обихода.

Не допускается занижение диаметра проходных отверстий естественной вентиляции.

Для нормальной работы системы вентиляции квартиры и поддержания в помещениях допустимой влажности необходим постоянный приток свежего воздуха с улицы (периодически осуществлять проветривание помещений), который обеспечивается с помощью открывания регулируемых оконных створок, форточек, либо через клапана приточной вентиляции. Таким образом, обеспечивается кратность воздухообмена в помещениях во всем его объеме.

Без притока свежего воздуха работа системы вентиляции нарушается, влажный воздух не удаляется из квартиры, тем самым нарушается микроклимат в квартире, а в ряде случаев происходит опрокидывание воздушного потока в одном из вентиляционных каналов.

Нормальная работа системы вентиляции и достаточный воздухообмен в квартире обеспечивается регулярным открыванием окон в режиме проветривания в течение 10-15 минут 3-4 раза в день. Дополнительно рекомендуется проветривать в кухне, в ванной комнате, после приготовления пищи, влажной уборки квартиры, стирки, и других домашних дел, связанных с использованием большого количества воды.

В случае невозможности обеспечения регулярного открывания окон, собственнику необходимо установить дополнительно встраиваемые устройства, регулирующие температурно-влажностный режим.

Рекомендации по эксплуатации:

• уплотнительные резинки окон содержать в чистоте, по истечении 6 месяцев после установки окон провести регулировку оконных блоков и прижима с привлечением специализированной организации;
• каждые полгода проводить проверку оконных блоков и прижима.
• для осуществления систематического мониторинга за уровнем влажности в помещениях приобрести гигрометр. При отклонении уровня влажности от нормативного, своевременно принимать меры по обеспечению поступления воздуха в помещение.

Внимание:

• Не допускается устанавливать электрические вентиляторы принудительного действия, которые перекрывают вентиляционные каналы и нарушают работу естественной вентиляции.
• Запрещается создавать препятствия для конвенции горячего воздуха от радиаторов к окнам, сушить белье на радиаторах и в жилых помещениях.
• Воспрещается открывать окно и оставлять его в открытом состоянии, оставлять между рамой и створкой посторонние предметы.

Несоблюдение указанных условий вентиляции и температурно-влажностного режима воздуха в помещениях вызывает увеличение относительной влажности и является причиной возникновения конденсата. Как следствие, возможно появление плесени на поверхности откосов и наружных стен, отслоение обоев и шпаклевочного слоя, вздутие линолеума, разбухание межкомнатных дверей и т.п.

При этом в случае эксплуатации стеклопакета в условиях отклонения от рекомендованного температурно-влажностного режима на внутренней поверхности допускается временное образование конденсата. Это не относится к дефекту объекта долевого строительства.

Центральное отопление

Изменение температуры теплоносителя в системе отопления здания предусматривается автоматически, в зависимости от температуры наружного воздуха. Оборудование располагается в автоматизированном тепловом узле, который расположен в техническом этаже здания.

Для регулирования теплоотдачи отопительных приборов установлены терморегуляторы. Вращая головку терморегулятора вручную, можно увеличивать или понижать теплоотдачу индивидуального отопительного прибора.

Рекомендации по эксплуатации отопительных приборов:

• Перед началом отопительного сезона и через каждые 3-4 месяца эксплуатации приборов отопления необходимо их очищать от пыли;
• Не допускается закрывать конвектора пеленками и другими вещами, снимать экраны с конвекторов, что препятствует нормальной конвекции теплого воздуха в помещениях и прогреву ограждающих конструкций;
• Поддерживать температуру воздуха в квартире в отопительный период в пределах не ниже 21 °С в жилых комнатах и 19 °С в кухнях; Не допускается осуществлять регулировку внутриквартирного оборудования, используемого для потребления коммунальной услуги по отоплению, и совершать иные действия, в результате которых в помещении будет поддерживаться температура воздуха ниже обозначенных значений (как пример, когда в квартире собственника никто не проживает).
• Не допускается оказывать значительные нагрузки на приборы отопления (нельзя, например, вставать на них);
• Не допускается заменять отопительные приборы, увеличивать поверхность или количество отопительных приборов без специального разрешения организации, обслуживающей жилой дом (управляющей компании), так как любое вмешательство в систему отопления приводит к ее разбалансировке;
• Не допускается заделывать системы теплоснабжения в конструкции стен, зашивать
  другим материалом
• Не допускается установка отопительных приборов и прокладка систем отопления на балконах и лоджиях.

Водоснабжение, канализация, сантехническое оборудование.

Снабжение холодной водой предусмотрено с нижней разводкой магистрали, проложенной открыто в техническом подполье и по стоякам, расположенным в квартирах. На вводе в квартиру от общего стояка водопровода установлена запорная арматура (вентиль, кран шаровый и т.п.) для отключения воды на время ремонта.

Обеспечение горячей водой (порядок осуществления обеспечения горячей водой).

Рекомендации по эксплуатации. Собственники квартир обязаны:

• Содержать в чистоте унитазы, раковины моек на кухне, умывальники и ванны. Ванны эксплуатировать в соответствии с инструкцией производителя;
• Не допускать поломок установленных в квартире санитарных приборов и арматуры;
• Оберегать санитарные приборы и открыто проложенные трубопроводы от ударов и механических нагрузок;
• Оберегать пластмассовые трубы от воздействия высоких температур, механических
  нагрузок, ударов, нанесения царапин;
• Для чистки (акриловой/стальной/чугунной) ванны достаточно применять мягкую ткань или губку, смоченную раствором синтетического моющего средства или обычным мылом;
• Для очистки наружной поверхности пластмассовой трубы пользоваться мягкой влажной тряпкой;
• При обнаружении неисправностей немедленно принимать возможные меры к их устранению.
• Не допускается красить полиэтиленовые трубы и привязывать к ним веревки;
• Не допускается выливать в унитазы, раковины и умывальники легковоспламеняющиеся жидкости и кислоты;
• Не допускается бросать в унитазы песок, строительный мусор, тряпки, кости, стекло, металлические, деревянные и прочие твердые предметы;
• Не допускается использовать чистящие средства для акриловых/стальных/чугунных ванн, содержащие абразивные добавки, кислоты, хлор, ацетон и другие растворители, а также применять металлические щетки;
• Не допускается чистить поверхность пластмассовой трубы, используя металлические щетки;
• Не допускается использовать санитарные приборы в случае засора в канализационной сети.
• Не допускается демонтаж предусмотренной проектом отсекающей запорной арматуры стояков холодного и горячего водоснабжения.
• Не допускается демонтаж перемычек циркуляционного трубопровода горячего водоснабжения. Занижение проходного диаметра отсекающей запорной арматуры полотенцесушителя.
• Ответственность за оборудование полностью лежит на собственнике, который обязан следить за его работоспособностью и производить профилактическое и (при необходимости) сервисное обслуживание, не реже чем 2-х раз в год, что необходимо для предотвращения аварийных ситуаций.

5. САНИТАРНО-ЭПИДЕМИОЛОГИЧЕСКИЕ ТРЕБОВАНИЯ

Собственники квартир должны обеспечивать соблюдение санитарно-гигиенических правил:

• содержать в чистоте и порядке жилые и подсобные помещения, балконы, лоджии;
• соблюдать чистоту и порядок в подъезде, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования;
• производить чистку одежды, ковров и т.п. в отведенных местах;
• своевременно производить текущий ремонт жилых и подсобных помещений в квартире.

Общие рекомендации:

• Если на лоджиях посажены цветы, во избежание загрязнения ограждения лоджии и нижерасположенных лоджий, ящики следует устанавливать на поддоны и не допускать вытекания воды из поддонов при поливке растений;
• Пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается при условии слышимости, не нарушающей покоя жильцов дома, а также с учетом соблюдения законодательных норм и правил;
• Содержание собак и кошек в отдельных квартирах допускается, при условии соблюдения санитарно-гигиенических и ветеринарно-санитарных правил и правил содержания собак и кошек в городе. Содержание на балконах и лоджиях животных, птиц и пчел запрещается;
• Граждане обязаны бережно относиться к объектам благоустройства и зеленым насаждениям, соблюдать правила содержания придомовой территории, не допускать ее загрязнения.
• Парковка автотранспорта на газонах запрещена.

Внимание:

• Не допускается размещать на лоджиях тяжелые предметы;
• Не допускается хранить в квартирах и местах общего пользования вещества и предметы, загрязняющие воздух;
• Не допускается курение в местах общего пользования: в подъездах, лифтовых холлах и на лестничных клетках жилого дома;
• Не рекомендуется в первые два года эксплуатации располагать мебель и вешать ковры к торцевым наружным стенам (для достаточного обогрева наружных торцевых стен и предотвращения появления сырости и плесени на поверхностях наружных стен.
• Не допускается на придомовой территории производить мойку автомашин и иных транспортных средств, сливать бензин и масла, регулировать сигналы, тормоза и двигатели;
• Не допускается выполнение в квартире работ или совершение других действий, приводящих к порче жилых помещений, либо создающих повышенный шум или вибрацию, нарушающие нормальные условия проживания граждан в других квартирах.

6. ОСНОВНОЙ ФАСАД ДОМА

Не допускается:

• Изменение целостного облика дома без согласования с управляющей компанией,
• Изменение остекления балконов, предусмотренным проектом;
• Замена остекления окон ПВХ, предусмотренных проектом.
• Герметизация естественных щелей между пилонами и балконным экраном;
• Самовольная установка систем кондиционирования;

7. ПЕРЕОБОРУДОВАНИЕ И ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИР

Переоборудование инженерных систем и перепланировка квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах допускаются после получения разрешения органов местного самоуправления на основании проектов, разработанных организациями или индивидуальными предпринимателями, имеющими свидетельство о допуске СРО к работам по подготовке проектной документации, согласованных и утвержденных в установленном порядке органами местного самоуправления.

Не допускается переоборудование и перепланировка квартир:

• ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих и ограждающих конструкций жилого дома (фундаментов, колонн, перекрытий, вентиляционных шахт, наружных и внутренних стен и прочее);
• ведущие к нарушению прочности или разрушению межквартирных стен;
• ведущие к ухудшению работоспособности инженерных систем здания;
• ведущие к ухудшению сохранности и изменению внешнего вида фасада;
• не отвечающие противопожарным требованиям к жилым зданиям;
• ухудшающие условия проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;
• для использования квартир под нежилые цели без предварительного перевода их в состав нежилого фонда, в установленном законодательством порядке.
• Ведущие к увеличению тепловой и электрической нагрузок, предусмотренных
  проектом.

Изменения, в количественных и качественных характеристиках квартир, полученные в результате их переоборудования или перепланировки, а также право собственности на измененные или вновь созданные при этом помещения должны быть зарегистрированы в государственных учреждениях юстиции, в установленном порядке.

Лица, виновные в нарушении изложенного порядка переоборудования и перепланировки квартир, могут привлекаться к ответственности в соответствии с нормами жилищного законодательства и законодательства об административных правонарушениях.

8. СРОКИ СЛУЖБЫ

Собственник ознакомлен с информацией о сроках службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно- технического обеспечения, элементов, изделий. Данные сроки составляют следующие промежутки времени:

• срок службы элементов отделки – (наименование срока службы элементов отделки в соответствии со условием договора на поставку отделочных материалов/подрядных работ)
• срок службы систем инженерно-технического обеспечения – (наименование срока службы систем инженерно-технического обеспечения в соответствии со условием договора на поставку материалов/подрядных работ)
• срок службы конструктивных элементов, изделий — (наименование срока службы конструктивных элементов в соответствии со условием договора на поставку конструкций/подрядных работ)

Установленные в настоящей Инструкции сроки службы не являются тождественными гарантийным срокам, установленным договором долевого участия в строительстве.

9.ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ СОБСТВЕННИКУ

При подписании акта приема передачи с управляющей компанией собственнику передается:

(перечень передаваемых собственнику материалов, необходимых для содержания и обслуживания квартиры

• ключи от квартиры;
• «глазок»;
• ключ от почтового ящика;
• терморегулирующий клапан «Prado» на отопительный прибор;
• паспорт на смонтированные оконные конструкции (изделия из ПВХ и алюминиевого профиля);
• паспорта на индивидуальные приборы учета (вода, электроэнергия, тепло при наличие).)

10. КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ПОДРЯДНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ

Автор: Елена Карал
Образец инструкции: ООО «Эфекс Системс»
Источник: информационная система «Докипедия»

Осуществляю приемку квартиры в новостройке по договору переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Нужна информация о межквартирных стенах, но найти эту информацию не получается, в ДДУ этой информации нет, в проектной декларации тоже нет.

В ФЗ 214 ст. 7. п. 1.1. сказано «При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).»

Я прошу у застройщика «инструкцию», мне говорят «У Вас есть ДДУ, больше Вам ничего не положено».

Права ли я в том, что интересующая меня информация о материале межквартирных стен, должна быть мне предоставлена? И какой документ мне требовать, он так и называется «инструкция по эксплуатации»?

Гарантии качества, предусмотренные договором долевого строительства

Исполнитель — застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

— соразмерного уменьшения цены договора;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Следует иметь в виду, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

При возникновении вопросов обращайтесь в Консультационный центр для потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Бурятия» по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Ключевская, 76 «а», здание МФЦ. Телефон: 8(3012) 332899; 8(9025) 623417; E-mail: zpp_cgebur@mail.ru.

Просмотров: 3

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 2 мая 2017 г. N 15293-НС/07

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрело письмо по вопросу разъяснения положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 214-ФЗ) и в пределах компетенции сообщает следующее.

По вопросу о подтверждении соответствия требованиям к уставному капиталу застройщиками, являющимися некоммерческими организациями, разъясняем, что в силу статьи 2 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Статьей 3 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона N 214-ФЗ в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 указанного Федерального закона, установленным требованиям.

Пунктом 5 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) установлено, что некоммерческая организация, уставом которой предусмотрено осуществление приносящей доход деятельности, за исключением казенного и частного учреждений, должна иметь достаточное для осуществления указанной деятельности имущество рыночной стоимостью не менее минимального размера уставного капитала, предусмотренного для обществ с ограниченной ответственностью.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66.2 ГК РФ минимальные размеры уставных капиталов хозяйственных обществ, осуществляющих банковскую, страховую или иную подлежащую лицензированию деятельность, а также акционерных обществ, использующих открытую (публичную) подписку на свои акции, устанавливаются законами, определяющими особенности правового положения указанных хозяйственных обществ.

Таким образом, для подтверждения застройщиком — некоммерческой организацией соответствия требованиям к размеру уставного капитала необходимо подтвердить наличие имущества рыночной стоимостью не менее минимального размера уставного капитала, установленного пунктом 1 части 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ, с учетом положений указанного пункта о поручительстве (сопоручительстве).

По вопросу необходимости перерасчета общей приведенной площади жилого помещения и цены договора по договорам долевого участия, заключенным до 1 января 2017 г., право собственности по которым у участников долевого строительства еще не возникло, разъясняем, что в соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 304-ФЗ) указанные изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

В соответствии со статьей 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Конкретная площадь приобретаемого у застройщика помещения, в том числе применение понижающих коэффициентов при ее подсчете, а также цена договора и ее изменение согласно статье 4 Федерального закона N 214-ФЗ является существенным условием договора и определяется в рамках договорных отношений.

Таким образом, установление с 1 января 2017 г. понижающих коэффициентов не влечет обязанность по перерасчету общей приведенной площади и цены договора по договорам долевого участия, заключенным до 1 января 2017 г., однако указанные существенные условия договора долевого участия могут быть изменены по решению сторон в соответствии с действующим законодательством путем заключения дополнительного соглашения.

По вопросу о начислении застройщику неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения указанного участника от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства поясняем, что согласно части 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Порядок передачи объекта долевого строительства определен статьей 8 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно которой участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (часть 4 статьи 8).

Застройщик в установленных частью 6 статьи 8 случаях при уклонении или отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 статьи 8 либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По вопросу о передаче инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства разъясняем, что согласно части 1.1 статьи 7, части 1 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Положения Федерального закона N 214-ФЗ устанавливают обязанность застройщика передать инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства и не содержат императивных норм, определяющих форму носителя такой информации.

Предоставление участнику долевого строительства документов должно осуществляться в наиболее доступной для последнего форме, которая может быть предусмотрена договором участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства сторон считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

По вопросу учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, сообщаем следующее.

Согласно части 1.2 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в пункте 1 части 1 статьи 18 Федерального закона N 214-ФЗ, или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в пункте 2 части 1 указанной статьи, вне зависимости от открытия отдельного банковского счета в отношении каждого из объектов.

По вопросу необходимости принятия административного регламента по осуществлению полномочий контролирующих органов по выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона N 214-ФЗ сообщаем следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 26 декабря 2008 г. N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее — Федеральный закон N 294-ФЗ) государственный контроль (надзор) — деятельность уполномоченных органов государственной власти, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями обязательных требований, посредством организации и проведения проверок юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений, а также деятельность указанных уполномоченных органов государственной власти по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении деятельности юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями.

К полномочиям органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих региональный государственный контроль (надзор), относятся разработка и принятие административных регламентов осуществления регионального государственного контроля (надзора) в соответствующих сферах деятельности в порядке, установленном законами и (или) иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации установленным законом требованиям выдается контролирующим органом после выполнения застройщиком установленной законом обязанности по направлению в контролирующий орган проектной декларации, как одной из обязанностей по раскрытию застройщиком информации, не в частных интересах застройщика, а для обеспечения публичных интересов и защиты интересов участников долевого строительства.

Заключение подтверждает отсутствие у застройщика нарушений установленных законом обязательных требований.

Нормативное правовое регулирование отношений, возникающих в связи с предоставлением государственных и муниципальных услуг, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ «О порядке предоставления государственных и муниципальных услуг», другими федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

По определению Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ «О порядке предоставления государственных и муниципальных услуг» государственная услуга — деятельность по реализации функций органа исполнительной власти, которая осуществляется по запросам заявителей в пределах, установленных нормативными правовыми актами полномочий органов, предоставляющих государственные услуги.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона N 210-ФЗ предоставление государственных и муниципальных услуг осуществляется в соответствии с административными регламентами.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона N 210-ФЗ разработку проекта административного регламента осуществляет орган, предоставляющий государственную услугу, или орган, предоставляющий муниципальную услугу. Порядок разработки и утверждения административных регламентов исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

По вопросу осуществления контролирующими органами полномочий по выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона N 214-ФЗ сообщаем.

Порядок межведомственного информационного взаимодействия является одним из способов получения контролирующими органами документов и информации, необходимых для подготовки заключения о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, что не лишает контролирующий орган возможности использовать иные источники получения информации.

По вопросу необходимости внесения изменений в проектные декларации после ввода объекта в эксплуатацию, но до момента передачи помещений по передаточному акту всем участникам долевого строительства сообщаем.

Статьей 19 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, в порядке, установленном для опубликования проектной декларации.

Учитывая, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, застройщик обязан соблюдать требования о законодательства долевом строительстве, в том числе предъявляемые к проектной декларации, до исполнения соответствующих обязанностей.

По вопросам, связанным с изменениями, касающимися проектной декларации застройщика, поясняем следующее.

Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона N 214-ФЗ проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляется застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 вышеуказанного закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации.

Изменения, внесенные в Закон о долевом строительстве, в том числе в части изменения требований к проектной декларации застройщика, в соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона N 304-ФЗ вступают в силу с 1 января 2017 г.

В соответствии со статьей 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Из изложенного следует, что требования к проектной декларации, содержащиеся в приказе Минстроя России от 20 декабря 2016 г. N 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации», применяются к правоотношениям, связанным с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 января 2017 г.

Федеральным законом N 214-ФЗ определен исчерпывающий перечень оснований для внесения изменений в проектную декларацию: изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, а также касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату.

Иных оснований внесения изменений в проектную декларацию законом не предусмотрено.

По вопросу определения предельных размеров машино-мест на объекты, строительство которых начато или было завершено до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ, разъясняем, что исходя из общих начал гражданского законодательства действие актов гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

По вопросу осуществления рекламы сообщаем, что согласно части 8 статьи 28 Федерального закона от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ «О рекламе» (далее — Федеральный закон N 38-ФЗ) реклама, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не допускается до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство, государственной регистрации права собственности или права аренды, субаренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство, получения заключения контролирующего органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным N 214-ФЗ.

Федеральным законом N 304-ФЗ вводятся требования к застройщику, соответствие которым должно быть удостоверено заключением контролирующего органа, выдаваемого до заключения договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Указанные изменения, внесенные в Федеральный закон N 214-ФЗ, в соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона N 304-ФЗ вступают в силу с 1 января 2017 г. и применяются к правоотношениям, связанным с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 января 2017 г.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом N 214-ФЗ.

Таким образом, исходя из положений части 8 статьи 28 Федерального закона N 38-ФЗ в их системной связи с положениями Федерального закона N 304-ФЗ и Федерального закона N 214-ФЗ, реклама о долевом участии в строительстве допускается при отсутствии заключения контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществлена до 1 января 2017 г.

В случае, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществлена после 1 января 2017 г., реклама о долевом участии в строительстве при отсутствии заключения контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона N 214-ФЗ не допускается.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. В этой связи следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Н.Е.СТАСИШИН

До сих пор некоторые покупатели квартир в новостройках не знают, что после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию на него распространяется такая же гарантия, как и на большинство других товаров и услуг. И на квартиры, как на телевизоры и утюги, тоже создают свои собственные «инструкции по эксплуатации».

Основание и сроки

Гарантийное обслуживание новостроек регулируется тем же законом, по которому происходит их строительство — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ). Согласно нему, «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». Речь идет о гарантии на конструктивные элементы здания: фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. В течение этого срока будут бесплатно для покупателя жилья, за счет средств застройщика, устраняться неисправности, связанные с дефектами работы всех инженерных систем здания (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование).

Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства покупателю, то есть с момента подписания им передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.

Читайте такде С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме

Слабые места новостроек

Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.

Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.

Гарантия и страховка

Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.

Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.

Куда жаловаться

Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.

Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.

ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.

Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки. В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована. После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.

Проверка жалобы

Комиссионное обследование — главное и основное мероприятие, на котором в идеале должны присутствовать представители и застройщика, и управляющей компании, и, возможно, даже подрядчика — если работы, к которым возникли претензии, выполнял подрядчик. Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны. В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.

ВАЖНО: устранить брак может организация, с которой заключен договор подряда и которая в рамках договора несет гарантийную ответственность. Если подрядчик — банкрот или по иным причинам не может участвовать в устранении дефекта, то это проблема застройщика и он сам ее должен решать.

Гарантии на отделку

Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.

ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.

Сроки гарантийного ремонта на внутреннюю отделку застройщик обычно прописывает в ДДУ. Они могут разниться и зависят от многих факторов — например, от класса жилого комплекса или качества используемых материалов. В любом случае они должны быть прописаны в документах, которые собственник получает вместе с ключами от квартиры. При ее передаче застройщик обязан предоставить собственнику жилья инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементах отделки, системах инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементах (ч. 1.1 ФЗ № 304 от 03.07.2016)