Покупка квартиры по договору долевого участия пошаговая инструкция

Долевое строительство – это способ приобретения будущей
недвижимости на этапе строительства. Долевое
строительство сейчас очень востребовано, так как стоимость квадратного
метра в строящемся доме обычно значительно ниже, чем в готовом. Однако история
строительства знает немало «подводных камней» – из-за мошенничества или
организационных проблем девелоперов стройка могла остановиться или не начаться
совсем. Тогда появлялись долгострои и
обманутые дольщики. Однако законодатель принял различные правовые и
административные меры для упорядочивания и обеспечения безопасности
инвестирования в недвижимость на этапе строительства, что позволяет сейчас
гражданам приобретать квартиры в новостройках с меньшим риском.

Правовое регулирование долевого строительства

Отношения между застройщиками и участниками долевого
строительства были урегулированы на законодательном уровне — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон № 214). Сейчас порядок
заключения договоров приобретения будущей недвижимости (ДДУ), внесения в них
изменений, расторжения, порядок исполнения сторонами обязательств,
ответственность за неисполнение четко регулируются нормами Закона № 214.
Преимущественно нормы, регулирующие долевое строительство, носят императивный
характер, то есть нормы договора не могут им противоречить. Кроме
того, при решении спорных вопросов могут применяться нормы Гражданского кодекса
РФ, а также закон «О защите прав потребителей».

Законодатель ввел также в Закон о банкротстве особые
положения, регулирующие процедуру банкротства застройщиков, направленные на
защиту прав граждан – непрофессиональных инвесторов.

В 2017 году Правительством РФ была создана
Публично-правовая компания Фонд защиты прав граждан участников долевого
строительства, которая сейчас называется Фонд развития территорий. Основная
цель создания Фонда – решение проблем обманутых дольщиков, создание комфортной
среды для проживания людей.

Долевое строительство – строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, у которых впоследствии возникают права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

В настоящее время договор долевого участия в
строительстве представляет собой наиболее надежный инструмент при
инвестировании в строительство недвижимости, и все чаще солидные застройщики
стараются избегать использования таких сомнительных инструментов как договоры
инвестирования, предварительные договоры купли-продажи. 

Как итог, рынок долевого строительства постоянно
растет, особенно быстро растет в крупных городах. Однако ситуация на рынке
недвижимости в целом такова, что даже крупные застройщики не застрахованы от
финансового краха, что грозит недостроями, недовольствами дольщиков и прочими
сопутствующими проблемами. Кроме того, проблемы приобретения квартиры в
новостройке не ограничиваются только возможным незавершением строительства, у дольщиков
часто возникают споры с застройщиком, завершившим строительство в срок –
разногласия по площади объекта, претензии по качеству строительства и пр.

Что такое
ДДУ?

Суды сходятся во мнение, что ДДУ (договор участия в
долевом строительстве) — это разновидность договора купли-продажи будущей вещи,
к которой с целью защиты дольщика как более слабой стороны договора применяются
особые положения закона. 

Многие условия ДДУ регламентированы Законом № 214-ФЗ и
не могут быть изменены застройщиком.

В частности, согласно ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор
участия в долевом строительстве должен содержать:

• определение
  подлежащего передаче объекта долевого строительства в соответствии с проектной
  документацией (указывается строительный адрес, площадь объекта, количество
  комнат, этаж и другие характеристики)
• срок
  передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого
  строительства
• цену договора,
  сроки и порядок ее уплаты (при этом по ДДУ, заключаемому с физическим лицом,
  оплата цены должна производиться после регистрации договора)
• гарантийный
  срок на объект долевого строительства
• одно из
  условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а)
  исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд
  или б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах
  эскроу
• условия,
  предусмотренные частью 5 статьи 18.1 Закона № 214

Скачать образец договора долевого участия

ДДУ заключается в простой письменной форме в виде
одного документа. Нотариальное удостоверение договора долевого участия не
требуется, однако он подлежит обязательной регистрации в Росреестре и считается
заключенным только с момента такой регистрации. При этом договор может быть
подписан и зарегистрирован в электронном виде.

В чем преимущества ДДУ?

В отличие от других схем приобретения строящейся недвижимости договор
участия в долевом строительстве является самым безопасным способом покупки
новостройки.

• ДДУ защищает  дольщиков от двойной
  продажи квартиры, так как все договоры проходят обязательную регистрацию в
  Росреестре
• Права дольщика и обязанности застройщика четко регламентированы Законом №
  214. Условия договора, противоречащие нормам закона, ничтожны.
• Неустойка за нарушение срока передачи объекта также предусмотрена законом
• Согласно ст. 9 Закона № 214 при неисполнении застройщиком обязательств
  дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия в одностороннем или
  судебном порядке и получить деньги обратно (основания и порядок расторжения
  установлены законом)
• ДДУ дает дольщику гарантию восстановления его прав через Фонд развития
  территорий даже в случае банкротства застройщика и проблем со стройкой
• В п. 5 ст. 7 Закона № 214 указаны сроки гарантии на новостройку: не менее 5
  лет на сам объект, и не менее 3 лет — на инженерное и технологическое
  оборудование. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты, если их
  обнаружили в течение гарантийного срока.

Какие недостатки покупки квартиры по ДДУ?

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что
перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. ДДУ определяет сроки строительства, но не
страхует от возможных переносов, которые могут возникнуть по объективным и
субъективным причинам. Но если срок передачи будет нарушен
застройщиком, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки (если
государство не освободит застройщиков от ответственности за просрочку, как это
было сделано в 2020, 2022 и 2023 году).

Также несмотря на
расширение гарантий дольщиков при банкротстве застройщиков, все-таки финансовый
крах застройщика – это крайне неприятное событие, которое влечет моральные и
материальные потери.

Несмотря на то, что
дольщики сейчас законодательно защищены по 214-ФЗ, 100% гарантии безопасности
сделки и получения жилья ДДУ не дает. Чтобы сократить риски, нужно тщательно
выбирать девелопера и изучать документы.

Можно ли по ДДУ купить нежилое помещение?

Да, можно. В п. 2 ст. 2
214-ФЗ указано, что объектом долевого строительства могут выступать нежилые
помещения:

1. апартамент
2. кладовые
3. коммерческие помещения
4. машино-места

Вместе с тем, не все
нежилые помещения по ДДУ одинаково защищены законом. При банкротстве
застройщика покупатели машино-мест и кладовых (до 7 кв. м) сохраняют право на
получение помещения, а собственники апартаментов и коммерческих помещений — в
настоящее время нет, то есть объем защиты покупателей жилых помещений и коммерческих
помещений различен.

На что обратить внимание перед подписанием
ДДУ?

Договор участия в
долевом строительстве — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте
застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:

1. Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и
   опечаток.
2. Проверить цену договора и порядок оплаты. Обратите внимание на условия
   договора о перерасчете цены ДДУ при изменении фактической площади квартиры.
   Отсутствие каких-либо ограничений в этой части может негативно отразиться на
   дольщике в будущем. Например, договором предусмотрена, что цена при изменении
   площади не меняется, тогда застройщик сможет уменьшить площадь почти на 5 %
   (если площадь уменьшается более чем на 5 %, у дольщика появляется право на
   расторжение ДДУ). Или наоборот, договор предусматривает перерасчет цены при
   любом изменении площади, тогда застройщик может увеличить площадь за счет
   балконов и иных вспомогательных помещений и требовать доплаты.
3. Проверить сроки передачи объекта (в договоре могут быть указаны сроки
   строительства и ввода в эксплуатацию также, но за их нарушение застройщик
   ответственности не несет, поэтому ориентируйтесь именно на срок передачи).
4. Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как
   правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием
   материалов и перечня работ.

В нашей практике был случай, когда в ДДУ из-за математической неграмотности менеджера был неверно указан размер долей участников строительства. Супруги приобретали объект в общую долевую собственность и условились, что супруга приобретает 1/3 доли, а супруг 2/3. В договоре менеджер указал 1/3 и 1/7, супруги не обратили на это внимание, договор был подписан и зарегистрирован. Проблема была обнаружена в дальнейшем при банкротстве застройщика, так как исходя из документов, супруги приобрели 10/21 квартиры по цене целой квартиры.

Можно ли изменить или убрать пункты из
ДДУ?

В основном застройщики
предлагают типовые ДДУ и редко готовы что-то в них менять, однако до подписания
договора все же стоит проконсультироваться с опытным
юристом по ДДУ. Если выяснится, что в договоре есть какие-то спорные
пункты, лучше обсудить их с застройщиком. Если к тексту ДДУ есть критические
замечания, и девелопер не готов что-либо менять, стоит еще раз хорошо подумать,
покупать ли в таком случае квартиру в выбранной новостройке или лучше
посмотреть другой объект.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

Говоря простым языком,
переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была
приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую
с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).

При оформлении
переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход права
требования передачи недвижимости по ДДУ от изначального покупателя (цедента) к
новому (цессионарию). В итоге после сделки новый покупатель становится стороной
договора участия в долевом строительстве, хотя он не подписывал договор непосредственно
с застройщиком. Новый покупатель приобретает объем прав и обязанностей
изначального дольщика по ДДУ, изменить условия первоначального договора при
переуступке нельзя.

При переуступке прав
стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и
зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, необходимо учитывать, что в
случае банкротства застройщика или расторжения договора в одностороннем порядке
цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в
изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.

ДДУ и ипотека

Если квартиру
в новостройке дольщик покупает «в ипотеку», то есть за счет кредитных
средств, то составляются два разных договора: ДДУ и кредитный договор.
При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит
с привлечением кредитных средств.

Сначала дольщик
подписывает кредитный договор, вносит средства первоначального взноса
на открытый счёт, после чего заключается и регистрируются ДДУ.
Далее первоначальный взнос и кредитные средства перечисляются
на счёт застройщика.

Как правило, в ДДУ с
использованием кредитных средств включается условие о залоге прав требования по
договору с застройщиком в пользу банка, что накладывает определенные
ограничения на распоряжение правами по ДДУ.

Покупка квартиры по ДДУ до брака и во время брака

Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ
имущество, приобретенное на основании возмездной сделки в период брака, находится
в совместной собственности супругов и при разводе делится поровну. Однако супруги
могут установить режим раздельной собственности брачным договором.

При покупке квартиры по ДДУ до брака у
граждан часто возникает вопрос относительно правового режима собственности на
такое имущество, если квартира будет достроена уже после вступления дольщика в
брак. Несмотря на регистрацию права собственности на новостройку после
заключения брака, на эту недвижимость не будет распространяться режим
совместной собственности, так как она оплачена за счет личных средств супруга.
То есть принципиальным в данном вопросе является только факт принадлежности
денежных средств, вложенных в долевое строительство.

Сложности при определении правового
режима имущества возникают, если квартира приобретена до брака с использованием
кредитных средств банка, а фактически долг перед банком погашался в период
брака. Практика раздела подобного имущества при разводе неоднозначна, во многом
зависит от обстоятельств ситуации: суммы вложенных личных средств, изменения
рыночной цены недвижимости, суммы средств, внесенных на погашение долга, за
счет кредитных средств (например, кредит может погашаться после заключения
брака за счет личных средств одного из супругов – от продажи его личного
имущества, за счет подаренных, унаследованных или добрачных средств). При
рассмотрении дела суд определяет, процент внесенных личных средств каждого из
супругов, а также средств, потраченных из семейного бюджета. На основании этого
определяются доли каждого из супругов. Во избежание сложных судебных
разбирательств супруги также могут при вступлении в брак заключить брачный
договор и урегулировать имущественные права на такую квартиру.

Также граждан часто волнует вопрос: а
как будет делиться квартира по ДДУ, приобретенная в браке, если на момент
развода она еще не будет построена. Если к моменту расторжения брака дом не построен
и сдан в эксплуатацию, то реального объекта недвижимости, который может быть
разделен, не существует. Вместе с тем, в состав совместно нажитого имущества
входят права требования по ДДУ, которые могут быть разделены супругами. Согласно
действующему законодательству супруги могут разделить как уже имеющееся
имущество, так и право на его получение в будущем.

Покупка квартиры по ДДУ с использованием материнского капитала

Начиная с 2007 года семья,
имеющая двух или более детей, вправе воспользоваться дополнительными мерами
государственной поддержки для улучшения своих жилищных условий. С 2020 года
право на материнский капитал получили семьи с одним ребенком (новые нормы
распространяются на семьи, в которых родился первенец после 01.01.2020 года).

Средства материнского капитала могут
быть использованы для оплаты стоимости строящегося жилья по договору участия в
долевом строительстве. Кроме того, средства материнского капитала могут быть
использованы на погашение кредита на покупку такой недвижимости.

Для использования средств
материнского капитала покупатель должен обратиться в Социальный фонд с
заявлением в письменной форме. Дополнительно заявитель должен представить
определенный комплект документов, состав которых зависит от вида заключаемого
договора. Кроме того, использование материнского капитала на покупку жилья
накладывает на собственников серьезные обязательства — квартира должна быть
оформлена в общую долевую собственность получателя сертификата, его супруга и
детей.

Как купить новостройку по ДДУ у застройщика? Пошаговая инструкция

Порядок
действий при покупке квартиры по ДДУ выглядит следующим образом

• Выбор новостройки и проверка застройщика, объекта
• Внесение обеспечительного платежа
• Предоставление документов банку (при оформлении ипотеки)
• Анализ договора и согласование условий сделки
• Подписание договора с застройщиком
• Регистрация договора в Росреестре
• Оплата стоимости недвижимости в новостройке
• Оформление налогового вычета 

Процесс покупки квартиры или иной
недвижимости в новостройке от застройщика значительно отличается от покупки
“вторички”. Если вы решили купить квартиру в новостройке у застройщика,
рекомендуем придерживаться следующей инструкции. В ней мы расскажем, как купить
квартиру по ДДУ или иному договору с застройщиком. При покупке недвижимости у
частного лица по договору уступки по ДДУ вы можете также придерживаться данного
алгоритма. Если вы покупаете готовую недвижимость в новостройке по договору
купли-продажи, рекомендуем придерживаться алгоритма оформления сделки на вторичном рынке недвижимости.

Шаг 1. Выбираем квартиру и проверяем юридическую чистоту новостройки, застройщика

Самый важный шаг при покупке
новостройки. Тщательно проверяя недвижимость и застройщика, вы снижаете риски оспаривания
сделки с недвижимостью и риски неплатежеспособности застройщика. Данному
важному шагу при покупке недвижимости мы посвятили отдельную статью “Проверка юридической чистоты новостройки и проверка застройщика”.

Если для приобретения
недвижимости планируется оформить ипотечный кредит, то в первую очередь
необходимо выбрать банк, предлагающий наиболее выгодные условия  — и
только после этого саму недвижимость (т.к. банки соглашаются сотрудничать не со
всеми строительными компаниями, а кроме того стоит учитывать, какой банк выбрал
застройщик для открытия эскроу-счетов, предназначенных для привлечения денег
дольщиков). обязательным.

Когда банк выбран, можно приступать к подготовке документов и оформлению
кредита. Если же ипотека не планируется, и гражданин хочет участвовать в
строительстве, используя собственные денежные средства, то можно сразу выбирать
застройщика и новостройку.

Шаг 2. Оформляем предварительные договоренности с продавцом. Вносим аванс или обеспечительный платёж (при необходимости)

Как правило, для того чтобы забронировать новостройку и начать процедуру оформления документов, застройщики требуют внести аванс, задаток или обеспечительный платёж. 

Разберем нюансы каждого юридического термина, отметим основные различия, а также поговорим об уловках, к которым прибегают недобросовестные застройщики на этом этапе сделки. 

При этом так как задаток носит обеспечительную функцию, то помимо соглашения о задатке должно быть некое обязательство сторон, которое обеспечивается задатком, в частности обязательство заключить договор в будущем. Такое обязательство оформляется предварительным договором, который должен содержать существенные условия заключаемого договора в будущем (предмет: описание объекта недвижимости, цена объекта недвижимости, для ДДУ также обязателен срок передачи объекта долевого строительства), а также  срок заключения такого договора в будущем.

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости объекта недвижимости по договору. Если же договор не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства.

Также законодатель предлагает еще один вариант обеспечить исполнение обязательства — обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что стороны достаточно свободны при установлении правил относительно судьбы обеспечительного платежа в случае неисполнения обязательства. Стороны сами устанавливают правила возврата в договоре (он может возвращаться только при определенных обстоятельствах или не возвращаться никогда, также при неисполнении обязательства может быть предусмотрено внесение дополнительной суммы и т.д.). То есть, если правила о задатке установлены законом жестко и не могут меняться сторонами, обеспечительный платеж — более гибкий инструмент обеспечения исполнения обязательства. Поэтому важно читать договор, устанавливающий обязательства по внесению обеспечительного платежа и последствия неисполнения обязательств по заключению договора.

Застройщики часто придумывают различные уловки при закреплении предварительных договоренностей. Например, предлагают заключить договор о бронировании квартиры, в соответствии с которым уплачиваемая сумма является платой за некие услуги застройщика (за бронь квартиры), при этом одновременно с договором подписывается акт оказанных услуг. В этом случае покупателю вряд ли удастся вернуть деньги при отказе от покупки по каким-либо причинам или невозможности заключения договора. Поэтому нужно не спешить вносить аванс, а разобраться с правовой природой вносимой суммой, прочитать внимательно предлагаемые к подписанию, проконсультироваться со специалистом и понять последствия незаключения договора с застройщиком.

Шаг 3. Предоставляем документы на недвижимость банку (при покупке недвижимости с использованием кредитных средств, «в ипотеку»)

После проверки документов на объект строительства, а главное, проверки документов, характеризующих покупателя-заемщика, банк принимает решение об одобрении или неодобрении выдачи кредита. Если кредит одобрен, банк направляет предложение по условиям кредитования. Когда вопрос выдачи кредита решен, можно переходить к следующему этапу, при этом почти на каждом этапе будет принимать участие также банк.

Шаг 4. Анализируем проект договора с застройщиком, согласовываем условия сделки

Если до внесения аванса (обеспечительного платежа) застройщик не представил всех необходимых документов для проверки юридической чистоты новостройки и застройщика, то на данном этапе в начале выполняем проверку в соответствии с пунктом 1 настоящей инструкции. И только после положительного заключения о чистоте недвижимости и благонадежности застройщика переходим к оформлению сделки. Получаем от застройщика документы, знакомимся с ними, выявляем возможные риски. К сожалению, застройщики, особенно крупные, редко готовы вносить изменения в условия договора, поэтому на данном этапе важно оценить риски исходя из имеющихся документов. В некоторых случаях, возможно, отказаться от сделки, если условия совсем кабальные.

В зависимости от схемы покупки нужно обратить также на иные нюансы (об этом читайте по ссылкам выше в зависимости от вида договора).

Также в зависимости от схемы покупки могут потребоваться дополнительные документы. Например, если квартира продается по уступке от физического лица, то потребуются дополнительные документы по “физику”: паспорт, нотариальное согласие супруги или подтверждение отсутствия брака или раздельного режима собственности, иные документы.

Шаг 5. Подписываем договор с застройщиком

Как правило, договор подписывается в офисе застройщика. Перед подписанием проверяется личность подписанта и полномочия на подписание договора (доверенность или сведения ЕГРЮЛ для лица, действующего без доверенности от юридического лица).

Шаг 6. Регистрируем ДДУ в Росреестре

Договор участия в долевом строительстве и договор уступки прав требования по ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре (все изменения договора также регистрируются). Как правило, договор регистрирует застройщик, однако участие дольщика тоже потребуется (он подписывает заявление о регистрации договора в Росреестре). 

Необходимые
документы для заключения и регистрации ДДУ

1. заявления о регистрации договора от застройщика и участника строительства
2. договор участия в долевом строительстве
3. документ, удостоверяющий личность дольщика или его представителя (паспорт
   или иной подобный документ)
4. нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим
   супругом
5. при участии в сделке несовершеннолетних или недееспособных — документы,
   удостоверяющие полномочия законного представителя
6. договор залога права требования (в случае, когда участнику долевого
   строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для покупки квартиры
   по ДДУ)
7. документы от застройщика (учредительные документы, решение о назначении
   руководителя, доверенность представителя и его паспорт)

Для регистрации первого ДДУ застройщик предоставляет дополнительные документы, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию; документ, подтверждающий право (собственности либо аренды) застройщика на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования, или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков. 

При подаче документов на государственную регистрацию вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Кроме того, зачастую застройщики и дольщики заказывают услуги по регистрации ДДУ у специалистов (некоторые застройщики данные расходы возлагают на дольщика). Средняя стоимость услуг по регистрации ДДУ — 15-35 тысяч рублей. Юридическая фирма “Двитекс” также оказывает услуги по регистрации ДДУ в Росреестре, а также по регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, при этом наши услуги оплачиваются после получения зарегистрированного договора. Ознакомиться с условиями оказания данной услуги вы можете на данной странице сайта.

Шаг 7. Оплачиваем стоимость недвижимости по договору 

Самым безопасным способом оплаты является оплата стоимости недвижимости после подписания договора или регистрации договора, если такой договор подлежит государственной регистрации (если договор заключается в соответствии с ФЗ-214, то такой порядок оплаты обязателен). Покупатель обязательно должен сохранить платежные документы, подтверждающие оплату стоимости объекта строительства. Кроме того, если объект строительства покупается с использованием кредитных средств, необходимо получить в банке документы, подтверждающие перечисление денежных средств банком застройщику, если банк их перечисляет напрямую застройщику.

Шаг 8. Не забываем оформить налоговый вычет по НДФЛ в связи с покупкой жилой недвижимости после подписания передаточного акта и вернуть налог из бюджета

Подробнее об оформлении налогового вычета при покупке квартиры читайте здесь.

Рекомендуемые статьи юристов по долевому строительству

Неустойка по ДДУ

Качество квартиры по ДДУ и как предъявить претензии?

Банкротство застройщика по ДДУ

Расторжение ДДУ

Приемка квартиры в новостройке

Порядок действий

Когда речь идет о такой важной сделке, как покупка квартиры у застройщика, порядок действий предусмотрен следующий:

1. Выбор кредитного учреждения (в случае, когда гражданин планирует приобрести жилье с привлечением денежных средств банка);
2. Выбор строительной фирмы;
3. Выбор обслуживающей компании;
4. Оформление документации.

Каждый из этих пунктов более подробно описан ниже.

Выбор банка

Если для приобретения недвижимости планируется оформить ипотечный кредит, то в первую очередь необходимо выбрать банк, предлагающий наиболее выгодные условия  — и только после этого саму недвижимость (т.к. банки соглашаются сотрудничать не со всеми строительными компаниями, а кроме того стоит учитывать, какой банк выбрал застройщик для открытия эскроу-счетов, предназначенных для привлечения денег дольщиков). Перед подачей заявки в банк, необходимо уточнить ряд важных моментов:

• Наличие обязательных страховок (согласно законодательству обязательно наличие страховки залогового объекта, но некоторые кредитные учреждения обязывают заемщиков приобрести дополнительные, что неизбежно влечет за собой незапланированные траты);
• Размер штрафов в случае просрочки (условия у банков различны и если в одном случае кредитное учреждение предусматривает наложение небольших штрафов, то в других их размер может превышать сумму ежемесячного платежа);
• Наличие дополнительных платных услуг, использование которых является обязательным.

Когда банк выбран, можно приступать к подготовке документов и оформлению кредита. Если же ипотека не планируется, и гражданин хочет участвовать в строительстве, используя собственные денежные средства, то можно сразу приступать ко второму пункту — выбору застройщика.

Выбор застройщика

Большое внимание, перед тем как заключить сделку, необходимо уделить выбору застройщика. При выборе требуется ознакомиться с имеющимися отзывами — рекомендуется уделять внимание отрицательным т.к. именно они, как правило, являются наиболее информативными. Если строительная фирма существует на рынке не первый год, то отзывы о ней будут в любом случае — как положительные, так и отрицательные. Помимо отзывов в сети, необходимо изучить имеющуюся у компании документацию — согласно ст. 3.1 214-ФЗ, она должна быть размещена в открытом доступе в единой информационной системе жилищного строительства (портал наш.дом.рф) и содержать следующую информацию:

• Проектную декларацию со всеми внесенными в неё изменениями;
• Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов строительства (по построенным ранее застройщиком объектам);
• Аудиторское заключение о коммерческой деятельности фирмы и бухгалтерскую отчетность;
• Разрешение на строительство;
• Проект договора участия в долевом строительстве (данный проект возможно распечатать и показать юристам, которые с ним ознакомятся и предоставят необходимые рекомендации);
• Способы обеспечения фирмой обязательств по договору участия в долевом строительстве;
• Фотографии объектов, создаваемых компанией с привлечением денежных средств участников;
• Сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
• Заключение уполномоченного государственной органа власти застройщика и проектной декларации требованиям закона № 214-ФЗ;
• Градостроительный план земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома;
• Извещение о начале строительства;
• Сведения о расчетном счете застройщика (обязательно должен быть указан номер такого счета).

Если компания по каким-либо причинам отказывает в предоставлении документации для ознакомления — в большинстве случаев это связано с наличием в них недостатков. Участник, в свою очередь, вправе подать жалобу на нарушения в контролирующий орган, который привлечет компанию к административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ, а если будут установлены признаки преступления, то и к уголовной.

Особое внимание необходимо обратить также на выписку из ЕГРЮЛ о застройщике.

Также важно знать, что застройщик вправе заключать ДДУ только в установленных ФЗ-214 случаях:

• Компания осуществила государственную регистрацию права собственности на земли, на которых она планирует осуществить строительство. Земля может быть как собственностью застройщика, так и находиться в аренде (в таком случае регистрации подлежит договор аренды или субаренды).
• Застройщиком должно быть получено разрешение на строительство дома, выдаваемое Госстройнадзором. Это разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента.
• В отношении компании не проводится процедура ликвидации (данные сведения возможно уточнить в налоговой, на сайте федресурс — эта информация находится в открытом доступе и ее может получить любой желающий).
• В отношении застройщика, планирующего осуществлять строительство, отсутствует решение суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве.
• Застройщик не занесен в реестр недобросовестных участников аукционов, связанных с земельными участками.
• Строительная компания не включена в реестр недобросовестных поставщиков, подрядчиков либо исполнителей.
• Если в отношении строительной фирмы не было вынесено решения о приостановлении деятельности.
• У компании нет задолженности по налогам и сборам, а также другим обязательным платежам.
• Привлечения денежных средств участников долевого строительства на счета эскроу (либо отчисления взносов в специальный компенсационный фонд при соответствии требованиям, установленным законом).

Выбор обслуживающей компании

Перед заключением ДДУ также необходимо уточнить сведения о фирме, которая будет осуществлять обслуживание дома после его сдачи. Нередко компании устанавливают сравнительно высокую плату за предоставление услуг (в этом случае дополнительные ежемесячные траты неизбежны). Эти сведения можно уточнить как в самой компании, которая будет осуществлять обслуживание, так и у жильцов домов, пользующихся ее услугами. Также можно поискать отзывы в сети Интернет. Как показывает практика, поменять обслуживающую компанию достаточно сложно — именно поэтому не стоит игнорировать данный пункт.

Оформление договора

Договор обязательно должен быть заключен в письменной форме. Не стоит заключать другие виды договоров (в том числе и предварительные) — т.к. по общему правилу, на них никакие гарантии закона № 214-ФЗ не распространяются. Договоры долевого участия должны содержать следующую информацию:

• Подробное описание многоквартирного дома/иного объекта недвижимости, строительство которого ведется, а также самой квартиры, в том числе графический план объекта долевого строительства;
• Дата, когда застройщик планирует завершить строительство (по истечении этого срока дольщик вправе обратиться в суд с рядом требований);
• Гарантийный срок на инженерно-техническое оборудование, коммуникации и саму квартиру (для коммуникаций и инженерно-технического оборудования гарантия должна составлять минимум 3 года, для квартиры — 5 лет);
• Полная стоимость недвижимости, график выплат и размер ежемесячных выплат (в случае рассрочки платежей);
• Одно из условий привлечения денежных средств граждан (либо размещение их на эскроу-счете, либо исполнение застройщиком обязанности по отчислению взносов в компенсационный фонд).

Учтя все пункты, которые содержит пошаговая инструкция, будущий участник сможет обезопасить себя от недобропорядочных застройщиков и финансовых потерь.

Если вы приняли решение приобрести недвижимость и хотите, чтобы сделка прошла безопасно, юридическая компания «Хелп Консалтинг» готова оказать необходимое содействие. Если спор с застройщиком уже существует и необходима помощь в его разрешении, вы также можете обратиться к нам. Мы имеем большой опыт в данной отрасли, что дает гарантию предоставления качественных юридических услуг. Для связи с нашими специалистами вы можете использовать раздел «Контакты».

Раньше при долевом строительстве были возможны мошеннические действия, в результате которых покупатель оставался без денег и квартиры. С 2019 года законодательно установлен новый порядок. Теперь договор долевого участия полностью защищает покупателя от недобросовестных застройщиков.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) – это договор между покупателем и застройщиком о приобретении квартиры в строящемся доме. Покупатель вкладывает деньги, а застройщик строит дом. После сдачи его в эксплуатацию дольщик получает квартиру в соответствии с уплаченными взносами.

В договоре ДДУ две стороны:

• Застройщик – компания, осуществляющая строительство многоквартирного дома.
• Дольщик – покупатель квартиры.

На этапе строительства приобрести можно отдельную квартиру, комнату, нежилое помещение.

Договор долевого участия по ФЗ 214

В 2004 году был принят ФЗ № 214, в котором определено, что такое ДДУ, какие обязательства несут застройщик и покупатель, меры в воздействия при невыполнении условий договора.

Согласно договору, застройщик принимает на себя обязательство построить дом за счет собственных или иных средств и после его сдачи передать покупателю его долю в виде объекта недвижимости. Участник долевого строительства обязуется уплатить за объект установленную в договоре сумму и принять его после ввода дома в эксплуатацию.

Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Госреестре и вступает в силу после прохождения процедуры. Законом предусматривается возможность заключения договора в электронной форме, при условии подписания его сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью.

В 2019 году был принят закон № 151-ФЗ, который изменил порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Новая модель подразумевает использование экскроу-счетов.

Теперь плательщик осуществляет платежи за квартиру в строящемся доме не застройщику, а на отдельный счет в банке, где они депонируются до завершения строительства. Воспользоваться деньгами застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик нарушает условия договора, не соблюдает сроки строительства, плательщик сможет забрать деньги со счета и расторгнуть договор.

Плюсы и минусы, риски ДДУ

Несмотря на то, что деньги покупателя защищены эксроу-счетами, приобретение жилья по схеме долевого участия несет повышенные риски, чем при покупке готового объекта. Например, застройщик может обанкротиться, не сдать дом в эксплуатацию в срок или у банка, где хранятся деньги, отберут лицензию. Однако плюсы нового порядка долевого строительства минимизируют возможные риски.

Какие преимущества ДДУ:

• Если застройщик не выполняет принятые обязательства, покупатель сможет вернуть деньги.
• Деньги на счете покупателя застрахованы в АСВ.
• Договор регистрируется в Росреестре, поэтому полностью исключаются двойные сделки.
• Стоимость квартир по ДДУ ниже, чем по готовым объектам.
• Если дом не сдан в срок, застройщик обязан выплатить неустойку по ДДУ.
• Наличие у застройщика гарантийных обязательств.

На ряду с плюсами, у такого способа приобретения квартиры есть и минусы:

• Покупателю придется пока дом не сдан в эксплуатацию арендовать жилье, это увеличит нагрузку на семейный бюджет.
• Если на покупку квартиры оформлен кредит, потребуется его ежемесячно выплачивать.
• При ипотеке будут дополнительные расходы по страхованию ответственности.

Покупка квартиры по договору долевого участия

Что потребуется для заключения ДДУ: паспорта будущих собственников, нотариально заверенное согласие супруги/га на сделку, деньги на первоначальный взнос.

Порядок приобретения объекта недвижимости по ДДУ состоит из нескольких этапов.

1. Выбрать застройщика, объект строительства, квартиру.
2. Выбрать банк, где будет открыт экскроу-счет. Лучшим вариантом является кредитная организация, которая осуществляет финансирование застройщика.
3. Заключить договор с застройщиком.
4. Внести первоначальный взнос или обеспечительный платеж.
5. Документ передается на регистрацию в Росреестр.

Если покупатель приобретает квартиру за счет заемных средств, потребуется после подбора объекта недвижимости выбрать банк-кредитор, подать заявку и получить предварительное одобрение сделки.

Как проверить ДДУ и застройщика

Для этого проверяются: репутация компании, наличие судебных разбирательств, опыт в строительстве. Информацию можно взять на сайте застройщика, из официальных источников. Например, проверить можно на сайтах ФНС, ЕФР о банкротстве, электронной картотеки.

Составляем договор ДДУ — на что обратить внимание

Обычно договор ДДУ заключается в стандартной форме, но на следующие пункты следует обратить особое внимание:

• Сколько будет стоить квартира, какие есть дополнительные платежи.
• Срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры в собственность.
• Какой порядок расчетов в случае изменения площади объекта.
• Порядок предъявления претензий.
• В каких случаях можно расторгнуть договор.
• Расчет неустойки по ДДУ за несвоевременное исполнение обязательств.

При подписании договора обязательно следует проверить полномочия лица, подписывающего документ со стороны застройщика.

Регистрация в Росреестре

В Росреестр потребуются все документы сделки: паспорта участвующих лиц, доверенности, учредительные документы застройщика, документы на строящийся дом, ДДУ, договор залога прав на недвижимость (если в сделке принимают участие заемные средства), квитанция об оплате госпошлины.

Договор будет зарегистрирован в течение 7–9 дней в зависимости от способа подачи заявления.

Дальнейший план действий

После получения договора с регистрации нужно выполнять обязательства по договору и ждать срока оформления квартиры в собственность.

Подводные камни

Сделка имеет нюансы, которые нужно обязательно просчитывать на этапе принятия решения о приобретении квартиры по ДДУ.

Банкротство застройщика при ДДУ

В этом случае покупатель защищен, его средства находятся на отдельном экскроу-счете. Он получит их в полном объеме, без потерь.

Банкротство банка

С этой стороны покупатель также защищен. В пределах 10 млн руб. средства застрахованы в АСВ, поэтому при банкротстве банка вкладчик не пострадает.

Участие в сделке заемных средств

Если покупатель оформил кредит по договору ДДУ, это обязательно должно быть отражено в договоре, договор залога прав на недвижимость подлежит также регистрации в Росреестре. Если заемщик не выполняет обязательства перед банком, он вправе наложить взыскание на заложенные права владения объектом.

Меры предосторожности

Чтобы минимизировать риски, внимательно читайте договор ДДУ и другие документы, на которые ставите подпись. Следите за строительством дома.

FAQ 

Что означает переуступка прав по ДДУ?

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ возможна в случае, если права на объекты недвижимости были выкуплены третьей стороной (инвестором). Он переуступает их покупателям за небольшой процент.

Можно ли расторгнуть договор ДДУ?

Договор ДДУ может быть расторгнут по обоюдному решению сторон или в одностороннем порядке. Покупатель может расторгнуть договору в таких случаях: когда застройщик не соблюдает сроки введения дома в эксплуатацию и задержка составляет более 2 месяцев; при нарушении требований по качеству; если компания отказывается устранять недостатки, которые не позволяют въехать в квартиру для жительства. Договором могут быть предусмотрены и другие случаи. Застройщик расторгает договор в одностороннем порядке, если покупатель задерживает оплату более чем на 2 месяца.

Что такое электронная регистрация ДДУ?

Это способ отправки документов на регистрацию в Росреестр электронным путем. В этом случае не потребуется посещать МФЦ, готовить бумажные документы, сроки регистрации сокращаются в 2 раза. Госпошлина оплачивается онлайн.

Услугу предлагают специальные интернет-платформы для регистрации всех сделок с недвижимостью. Они же занимаются подготовкой договоров ДДУ.

Вместо вывода 

1. ДДУ расшифровывается как договор долевого участия.
2. Применяется для приобретения квартиры на этапе строительства.
3. Купить квартиру по ДДУ можно за счет собственных или заемных средств.
4. Новые условия ДДУ значительно снизили риски покупателя при участии в долевом строительстве.

Процесс приобретения квартиры в новостройке

Квартира — крупная покупка со множеством нюансов, решения должны быть приняты рационально.
Однако, не все знакомы с процедурой покупки недвижимости.

Укажем основные шаги, которые вам необходимо сделать:

1. Рассчитайте примерный бюджет покупки.

2. Изучите плюсы и минусы жилья в новостройках, убедитесь, что сделали верный
выбор.
Подробнее о том, какой
рынок жилья выбрать: первичный или вторичный, читайте в статье.

3. Выберите надёжного застройщика.

4. Оформите ипотечный кредит на покупку квартиры.

5. Примите квартиру от застройщика.

6. Зарегистрируйте право собственности.

Разберём каждый из этих пунктов подробнее.

Как рассчитать бюджет покупки?

Перед выбором конкретной квартиры оцените свои финансовые возможности. Часто для покупки недвижимости
используют кредитные средства. Если вы хотите оформить ипотеку, вам потребуется первоначальный взнос,
как
правило, он составляет от 10-15% от стоимости квартиры. В качестве него можно
использовать накопленные или
иные средства, например, средства материнского (семейного) капитала. Мы поделились советами, как
накопить на
первоначальный взнос, в другой статье.

Как оценить, за какую сумму вы сможете купить жилье? Для этого рассчитайте комфортную для вас
стоимость
ипотечного кредита: ежемесячный платёж на покупку квартиры не должен превышать 30-40%
от общего семейного
бюджета. Умножьте эту сумму на срок ипотечного кредита, учтите первоначальный взнос, и так
вы получите
примерную стоимость квартиры, которую можете купить. Следует также учесть, что покупка квартиры влечёт за
собой дополнительные расходы.

Ещё один совет: накопите финансовую «подушку безопасности» в размере 3-5 сумм ежемесячного
дохода — это
позволит продолжать выплачивать кредит в случае трудностей, например, временной потери работы.

Плюсы и минусы покупки «первичной» недвижимости

Квартира в новостройке имеет свои преимущества и недостатки. Взвесьте все «за»
и «против» покупки жилья на
первичном рынке, прежде чем принять окончательное решение.

Преимущества:

— Стоимость жилья. Как правило, квартиры на ранних этапах постройки стоят дешевле
готовых вариантов.

— Широкий выбор. В отличие от недвижимости на вторичном рынке, где число
квартир в определённом районе
ограничено, можно рассмотреть разные варианты планировки, выбрать этаж, вид из окна и т.д.

— Инфраструктура и паркинг. Застройщики тщательно продумывают схемы комплексов: строят
рядом школы,
детские
сады и площадки, выделяют площади под магазины, салоны и многое другое.

— Современные планировки. Жильё в новостройках, как правило, имеет более удобные
санузлы, просторные и
функциональные помещения, чем квартиры во «вторичке».

— Юридическая чистота квартиры.

Недостатки:

— Развивающаяся инфраструктура. Следует изучить транспортную доступность жилого комплекса
и этапы её
внедрения, чтобы проживание и доступ к нужным местам города были комфортными.

— Сроки строительства. Покупка квартиры в новостройке несёт в себе риски, например,
сдвиг сроков сдачи
объекта недвижимости в эксплуатацию.

— Ремонт и шум. Если квартира была куплена без отделки, въехать в неё быстро
не получится: нужно сделать
ремонт, завезти мебель и т.д. Дома часто заселяются неравномерно, поэтому приходится терпеть шум
ремонта
соседей.

Составьте список того, что вам важно при выборе квартиры: так вы отсеете некоторые жилые комплексы,
и выбор
сузится. Изучите доступные варианты через специализированные площадки, например, на сайтах ДОМ.РФ
Девелопмент, Циан или напрямую на сайтах интересующих застройщиков.

Выбор застройщика

Покупка квартиры в строящемся доме имеет свои риски, основные из них — задержка сроков
сдачи жилья в
эксплуатацию и незавершённое строительство. Внимательно изучите информацию о застройщиках, так вы
минимизируете риск. Используйте портал наш.дом.рф и проверьте на нём легальность новостроек
и репутацию
строительных компаний на рынке недвижимости. На сайте собрана актуальная информация
о жилищном
строительстве, достоверность которой обеспечивается
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации».

Как убедиться в легальности новостройки и что нужно проверить перед приобретением недвижимости,
читайте в
нашей статье.

Дополнительно защищают покупателя эскроу-счета — банковские
счета,
позволяющие обезопасить расчёт между
застройщиком и покупателем. Банк блокирует средства на специальном счёте, и строительная
компания получает
доступ к деньгам за квартиру только после того, как дом введут в эксплуатацию. Если
застройщик не выполнит
свои обязательства, покупатель сможет вернуть свои средства. Подробнее об эскроу-счетах и правилах
работы с
ними читайте в статье.

Что нужно знать об ипотеке?

1. Залог

Покупая недвижимость за счет кредитных средств, заёмщик передаёт её в залог банку
до полного исполнения
обязательств по кредитному договору. Это гарантирует кредитной организации возврат выданных средств. В
большинстве случаев банки требуют оформления
закладной — ценной бумаги, которая удостоверяет право залога на
жилье, обремененное ипотекой , а также право ее законного владельца на получение исполнения
по денежным
обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих
обязательств. Залог с квартиры снимается после полного исполнения обязательств по кредиту.

2. Страхование недвижимости

Выдача заёмных средств — риск не только для покупателя, но и для банка,
поэтому залоговую квартиру
обязательно страхуют в соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16.07.1998
№ 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)». Страхование квартиры происходит только после сдачи дома и оформления
права
собственности, оно защитит как кредитную организацию, так и самого заёмщика в случае
непредвиденных
обстоятельств.

3. Страхование заёмщика

Этот вид страхования не обязателен и не повлияет на получение ипотеки, но может
обезопасить клиента,
например:

— страхование жизни и здоровья поможет в случае частичной или полной
нетрудоспособности или смерти
заёмщика.

— страхование ответственности заёмщика позволяет застраховать себя, если по каким-либо
причинам потеряет
возможность осуществлять платежи. В этом случае банк получит выплаты от страховой компании, однако
сумма
такого платежа может составлять не менее 10% и не более 50% основной суммы долга.

Подробнее о видах страхования при оформлении ипотечного кредита читайте в статье.

Изучите доступные ипотечные кредиты

Банки предлагают широкий выбор ипотечных программ, в том
числе
программы
«льготной ипотеки».

Например, в АО «Банк ДОМ.РФ» существует программа ипотечного кредитования «Льготная ипотека
на новостройки»,
позволяющая получить кредитные средства по более низкой ставке.

Изучите разные варианты условий по ипотечному кредиту. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором, это позволит
вам в несколько шагов оценить будущие затраты на погашение кредита.

Шаг 1. Укажите стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести

Шаг 2. Впишите сумму первоначального взноса, который вы готовы внести
требования

Шаг 3. Обозначьте срок, в течение которого вы будете выплачивать задолженность по кредиту

Шаг 4. Изучите результаты расчёта. Калькулятор покажет возможную ставку по кредиту, приблизительный
ежемесячный платёж и необходимый уровень дохода для комфортного погашения.

Шаг 5. Ознакомьтесь с предварительным графиком платежей и подайте заявку через личный кабинет ипотеки.

Процесс оформления сделки по ипотеке (по предоставлению ипотечного кредита)

Изучите требования банка к заёмщику, как правило, это:

— возраст: большинство банков устанавливают минимальный возраст заёмщика —
21 год, а максимальный
возраст на
дату погашения кредита до 65-70 лет

— стаж: чаще всего требуется проработать не менее 3 месяцев на последнем месте
трудоустройства

— платёжеспособность и кредитная история: кредит на квартиру подразумевает
регулярные выплаты, поэтому
кредитной организации важно убедиться в стабильности дохода заёмщика

— гражданство: большинство банков не выдаёт ипотечные кредиты иностранным гражданам

Для подачи заявки на ипотеку:

1. Соберите пакет необходимых документов, как правило, это:

— паспорт

— документы для подтверждения дохода с указанием его источника — это может
быть заработная плата,
пенсия,
доход от сдачи жилья в аренду и т.д. Банк ДОМ.РФ не требует этих документов,
а подтверждает доходы выпиской
из ПФР, которую сам же заказывает.

Перечень документов может быть расширен по требованию банка или в соответствии с условиями
выбранной
ипотечной программы, например, при оформлении так называемой «семейной ипотеки» дополнительно
потребуется
свидетельство о рождении ребёнка.

2. Подайте заявку на ипотечный кредит. Сделайте это онлайн на сайте банка или
обратитесь в
офис кредитной
организации. После одобрения заявки на ипотеку банком, как правило, заёмщику отводится
до 90 дней на поиск
жилья и сбор требуемых документов и проведения сделки.

3. Предоставьте документы по выбранной недвижимости и дождитесь её одобрения
банком. Перед
этим
удостоверьтесь, что жильё подходит под требования кредитной организации.

4. Ознакомьтесь внимательно с пунктами кредитного договора перед тем, как его
подписать.
Если вам
встретились непонятные формулировки, проясните их значение у сотрудника банка. Обязательно
проверьте
корректность всех указанных в документе данных.

5. Подпишите договор для получения кредита.

Принятие квартиры от застройщика

Покупка жилья в новостройке подразумевает приобретение строящейся недвижимости. После окончания
строительства застройщик вводит дом в эксплуатацию и уведомляет собственников о готовности
передать объект.
После получения такого уведомления необходимо начать приёмку квартиры в предусмотренный договором срок
или,
если такой срок не установлен, — в течение недели. В акте приема-передачи
вы имеете право указать на
недоработки, которые строительная компания должна исправить. Мы рассказали, как правильно принять
квартиру
от застройщика тут. Важно отметить,
что,
если участник долевого строительства не придёт на приёмку квартиры
в течение 2 месяцев после получения уведомления, строительная компания имеет право составить
односторонний
акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Зарегистрируйте право собственности на квартиру

После того, как вы приняли объект недвижимости от застройщика — оформите право
собственности на ипотечную
квартиру и закладную. Для этого нужно подать заявление и документы в Росреестр для
осуществления
регистрационных действий. Это можно сделать через МФЦ или Росреестр. После внесения в единый
государственный
реестр недвижимости данных о праве собственности на недвижимость покупатель становится законным
собственником жилья.

Ещё несколько советов

1. Если для первоначального взноса или одного из платежей по кредиту
вы использовали
средства материнского
(семейного) капитала, вы обязаны выделить детям и супругу доли в праве общей собственности
на недвижимость
после погашения кредита. С пошаговой инструкцией, как это сделать, можно ознакомиться по ссылке.

2. Оформите имущественный налоговый вычет,
чтобы вернуть часть выплаченных средств.

Подробно изучите пошаговую инструкцию по покупке квартиры в новостройке, чтобы минимизировать
риски при
заключении сделки.

Кaдacтpoвый пacпopт c плaнoм-cxeмoй, или экcпликaциeй, пoлyчaют в БTИ. Paньшe зacтpoйщикaм пpи пocтaнoвкe oбъeктa нa кaдacтpoвый yчeт выдaвaли плaн вceгo дoмa, a cтaвить квapтиpы нa кaдacтpoвый yчeт нyжнo былo oтдeльнo. Ceйчac oни yжe cтoят нa yчeтe: вce, чтo нyжнo — oбpaтитьcя в БTИ и пoлyчить пacпopт и плaн-cxeмy. К вaм пpиeдeт тexник, cвepит плaниpoвкy c изнaчaльным плaнoм cтpoитeльcтвa и пpoвeдeт зaмepы пoмeщeний. Ecли вce нopмaльнo, выдacт пacпopт и плaн-cxeмy. 

Ecли вы ycпeли cдeлaть пepeплaниpoвкy или peaльныe пapaмeтpы нe cooтвeтcтвyют плaнy cтpoитeльcтвa, измeнeния нyжнo бyдeт yзaкoнить в БTИ.

Дoгoвop зaймa (Кpeдитный дoгoвop) пoлyчaют в бaнкe, кoтopый выдaвaл кpeдит. Oбычнo eгo пoлyчaют пpи пoдпиcaнии: oдин экзeмпляp ocтaeтcя y бaнкa, oдин дocтaeтcя вaм. Ecли вы пoтepяли дoгoвop или нe пoлyчaли eгo, oбpaтитecь в бaнк c пacпopтoм. Coтpyдник выдacт нeoбxoдимый дoкyмeнт. Ecли ипoтeкa или кpeдит yжe пoгaшeны, пoнaдoбитcя зaклaднaя. Пoлyчить ee тaкжe мoжнo в бaнкe.

Paзpeшeниe opгaнoв oпeки пoлyчaют в мecтныx opгaнax oпeки. Oбычнo oнo выдaeтcя нa пpoтяжeнии 14 днeй пocлe дня пoдaчи зaявлeния. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, зaпoлнитe зaявлeниe и yкaжитe пpичинy oбpaщeния. Пpилoжитe к зaявлeнию пacпopт poдитeлeй или oпeкyнoв, cвидeтeльcтвo o poждeнии peбeнкa и aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы, пoлyчeнный paнee y зacтpoйщикa.

Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкy тpeмя cпocoбaми

Пocлe пoлyчeния вышeпepeчиcлeнныx дoкyмeнтoв нyжнo coбpaть пoлный пaкeт дoкyмeнтoв, кoтopый тpeбyeт Pocpeecтp — нeкoтopыe бyмaги вы пoлyчaли paньшe, пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.

B cтaндapтный пaкeт вxoдят:

✔ Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции или cвидeтeльcтвo o poждeнии, ecли coбcтвeнник или oдин из coбcтвeнникoв млaдшe 14 лeт, либo дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть — вpeмeннoe yдocтoвepeниe пo фopмe №2П, yдocтoвepeниe бeжeнцa и дpyгиe

✔ Дoгoвop, пoдтвepждaющий пpaвo coбcтвeннocти нa жильe: дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe, opигинaл c двyмя дoпoлнитeльными кoпиями

✔ Aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы, пoдпиcaнный нa вcтpeчe c пpeдcтaвитeлeм кoмпaнии-зacтpoйщикa

✔ Кaдacтpoвый пacпopт квapтиpы c экcпликaциeй

✔ Пoдтвepждeниe oб oплaты гocyдapcтвeннoй пoшлины — квитaнция нa бyмaжнoм нocитeлe

✔ Дoгoвop зaймa (Кpeдитный дoгoвop), (зaклaднaя) или paзpeшeниe opгaнoв oпeки, ecли жильe пoкyпaлocь в ипoтeкy или oдин из coбcтвeнникoв млaдшe 14 лeт

✔ Нoтapиaльнo зaвepeннaя дoвepeннocть, ecли coбcтвeнник дeйcтвyeт чepeз дoвepeннoe лицo

Гocпoшлинy мoжнo oплaтить пoзднee, пocлe пoдaчи зaявлeния нa пpизнaниe пpaвa coбcтвeннocти нa нoвocтpoйкy. Ee oплaчивaют в бaнкe, бaнкoмaтe, кacce peгиcтpиpyющeй opгaнизaции либo в peжимe oнлaйн, чepeз caйт Гocycлyг.

Пoдaть зaявлeниe нa oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти мoжнo тpeмя paзными cпocoбaми:

📌 Чepeз MФЦ. Mнoгoфyнкциoнaльный цeнтp пpинимaeт дoкyмeнты, пpoвepяeт иx нa oшибки, cшивaeт, oфopмляeт дoлжным oбpaзoм и oтпpaвляeт нa пpoвepкy в Pocpeecтp. Чaщe вceгo cpoк пoлyчeния cвидeтeльcтвa o peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти yвeличивaeтcя нa 2 дня. Нo MФЦ инфopмиpyeт o кaждoм этaпe paccмoтpeния зaявки CMC-cooбщeниями, чтo дocтaтoчнo кoмфopтнo.

📌 Чepeз Гocycлyги. Этo — oнлaйн-cepвиc, в кoтopoм мoжнo нaчaть oфopмлeниe, нe выxoдя из дoмa. Нa нeм мoжнo oплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy и пoдaть зaявлeниe. Пpи пoдaчe зaявлeния вac пepeнaпpaвит нa caйт Pocpeecтpa — бyдьтe гoтoвы пpeдocтaвить cвeдeния o нeдвижимocти и зaявитeлe, a тaкжe пpикpeпить cкaн-кoпии вcex нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв. Пocлe тoгo, кaк oнлaйн-зaявкa бyдeт пpинятa, вaм нaзнaчaт вpeмя для пoceщeния Pocpeecтpa и пpeдocтaвлeния opигинaлoв дoкyмeнтoв: тo ecть в любoм cлyчae вaм пpидeтcя пoceтить гocyдapcтвeнный opгaн. Пpи дaльнeйшeм oфopмлeнии peгиcтpaции чepeз Гocycлyги пoнaдoбитcя ЭЦП — элeктpoннaя цифpoвaя пoдпиcь.

📌 Чepeз Pocpeecтp. Нyжнo бyдeт caмocтoятeльнo зaпoлнить зaявлeниe и пpaвильнo cшить дoкyмeнты. Пpoцeдypa пpoйдeт быcтpee пo cpaвнeнию c oфopмлeниeм в MФЦ, нo мoгyт вoзникнyть пpoблeмы co cвoбoдным вpeмeнeм для пoceщeний — чacтo зaпиcь зaнятa нa нecкoлькo нeдeль впepeд. Кcтaти, тeпepь нe oбязaтeльнo exaть в oтдeлeниe Pocpeecтpa, oтнocящeecя к paйoнy, в кoтopoм вы кyпили жильe. Coглacнo пoпpaвкaм к №218 Ф3, мoжнo пoдaть зaявлeниe в любoм oтдeлeнии Pocpeecтpa.

Пocлe тoгo, кaк пpeдcтaвитeли MФЦ или Pocpeecтpa пpиняли y вac дoкyмeнты, oни выдaдyт pacпиcкy. B нeй бyдeт yкaзaн пepeчeнь пpинятыx дoкyмeнтoв и cpoк гoтoвнocти дoкyмeнтoв, a тaкжe кoнтaктный нoмep. Пo нeмy мoжнo бyдeт yзнaть o гoтoвнocти cвидeтeльcтвa o peгиcтpaции coбcтвeннocти. Для этoгo нyжнo yкaзaть нoмep дeлa — oн pacпoлoжeн в пpaвoм вepxнeм yглy pacпиcки.

B cpeднeм oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти зaнимaeт oкoлo 18 днeй. Дoкyмeнты мoгyт быть гoтoвы и paньшe, нo чacтo пpoцeдypa зaдepживaeтcя. Oнa мoжeт зaдepжaтьcя, ecли в дoкyмeнтax нaйдyт oшибки, или oни вызoвyт пoдoзpeния, и coтpyдники Pocpeecтpa бyдyт дoпoлнитeльнo пpoвepять пoдлиннocть бyмaг.

Пocлe тoгo, кaк выпиcкa из EГPП, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти, бyдeт гoтoвa, вac пpиглacят для ee пoлyчeния. Ecли coбcтвeнникoв нecкoлькo, cвидeтeльcтв бyдeт тoжe нecкoлькo. Для пoлyчeния дoкyмeнтa нyжнo пpeдocтaвить pacпиcкy, кoтopyю вы пoлyчили paнee, и пacпopтa coбcтвeнникa или вcex coбcтвeнникoв. Пoмнитe, чтo тeпepь вмecтo «зeлeнoгo cвидeтeльcтвa» выдaют oбычнyю выпиcкy: oнa являeтcя paвнoзнaчным пpaвoycтaнaвливaющим дoкyмeнтoм.

Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти

3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.

🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.

🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.

Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты

К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.

B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм. Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.

Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.

Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe

3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:

✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв

✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo

✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья

✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн

✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa

Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть пpи пoкyпкe квapтиpы в нoвocтpoйкe и oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти нa нee

Cтaдия cтpoитeльcтвa. Пoкyпaть квapтиpy в нeдocтpoeннoм дoмe выгoднee, чeм в cдaннoм в экcплyaтaцию здaнии — тaкиe квaдpaтныe мeтpы cтoят дeшeвлe. Oднaкo нyжнo yчитывaть peпyтaцию зacтpoйщикa и cтaдию cтpoитeльcтвa, пpeждe чeм oтдaвaть дeньги. Ecли вы пoкyпaeтe жильe eщe нa cтaдии oбycтpoйcтвa кoтлoвaнa или зaливки фyндaмeнтa, пpoцecc cтpoитeльcтвa, a знaчит — и oфopмлeния coбcтвeннocти — мoжeт зaтянyтьcя нa дoлгиe гoды. Пoэтoмy лyчшe пoкyпaть нeдвижимocть в гoтoвoм, cдaннoм в экcплyaтaцию, дoмe, либo в здaнии нa финaльныx этaпax cтpoитeльcтвa — нaпpимep, бeз внeшнeй и внyтpeннeй oтдeлки.

Фopмa дoгoвopa. Moжнo кyпить нeдвижимocть пo cтaндapтнoмy дoгoвopy кyпли-пpoдaжи либo пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Bтopoй вapиaнт пpeдпoчтитeльнee, пoтoмy чтo oн:

✅ Гapaнтиpyeт, чтo oднa и тa жe квapтиpa нe бyдeт пpoдaнa paзным лицaм, тo ecть coбcтвeнникoм бyдeтe тoлькo вы

✅ 3aщищaeт oт пpoблeм c oфopмлeниeм зacтpoйщикoм зeмeльнoгo yчacткa, нa кoтopoм вoзвoдитcя дoм

✅ Пoзвoляeт зacтpoйщикy caмocтoятeльнo oфopмлять пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлeй, чтo минимизиpyeт вaши вpeмeнныe зaтpaты

Aккpeдитaция нoвocтpoйки в бaнкe. Этo вaжнo для тex, ктo coбиpaeтcя бpaть ипoтeкy нa пoкyпкy квapтиpы. Ecли нoвocтpoйкa или зacтpoйщик нe aккpeдитoвaны ни в oднoм бaнкe, пoлyчить зaйм бyдeт кpaйнe пpoблeмaтичнo. Пoэтoмy пpoвepьтe, являeтcя ли зacтpoйщик пapтнepoм кpeдитныx opгaнизaций — cдeлaть этo мoжнo либo нa oфициaльнoм caйтe caмoй кoмпaнии-зacтpoйщикa, либo нa oфициaльныx caйтax бaнкoв.

Квapтиpa нe гoтoвa. Ecли вы xoтитe oфopмить пpaвo coбcтвeннocти, oбязaтeльнo нyжнo бyдeт пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти. Пoдпиcывaя eгo, вы coглaшaeтecь c тeм, чтo cocтoяниe жилья вac ycтpaивaeт, и пocлe пoдпиcaния зacтpoйщик нe бyдeт пpoвoдить oтдeлoчныe paбoты. Ecли чтo-тo в квapтиpe нe гoтoвo, нo вы xoтитe зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти, нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть в aктe вce имeющиecя нeдocтaтки и пoлyчить oт зacтpoйщикa дoкyмeнт-oбязaтeльcтвo, в кoтopoм oн пoдтвepдит дeфeкты и oбязyeтcя иx ycтpaнить. Toгдa вы oфopмитe пpaвo coбcтвeннocти и пoлyчитe гoтoвoe жильe — зacтpoйщик бyдeт oбязaн дopaбoтaть eгo.

Кoгдa нecкoлькo coбcтвeнникoв cтaнoвятcя oдним. Ecли вы пoкyпaли квapтиpy в paвныx дoляx или зaключaли дoгoвop дoлeвoгo yчacтия cpaзy нa нecкoлькиx coбcтвeнникoв, пpocтo тaк oфopмить жильe нa oднoгo влaдeльцa нe пoлyчитcя. Пpи дoгoвope кyпли-пpoдaжи мoжнo бyдeт oфopмить дapcтвeннyю нa тoгo, ктo cтaнeт coбcтвeнникoм. Пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия — зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe дoгoвop ycтyпки пpaв и oбязaннocтeй пo ДДУ в пoльзy oднoгo влaдeльцa.

Часть квартир на рынке недвижимости России покупают на стадии котлована — когда еще даже не готов фундамент многоквартирного дома. В такой сделке больше рисков, но более низкая стоимость квартир по сравнению недвижимостью, уже введенной в эксплуатацию, привлекает покупателей.

Рассказываем, как купить квартиру на стадии котлована, какие могут быть риски в сделке, как обезопасить себя от возможных рисков и на что обратить внимание при подписании договора с застройщиком.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры на стадии котлована

Покупатель проходит несколько этапов — от выбора объекта и сбора информации о застройщике до подписания  договора долевого участия в строительстве и перевода денег.

Выбор объекта

Покупку квартиры на стадии котлована предлагают многие застройщики. Это могут быть отдельно возводимые корпуса или дом, который входит в проект застройки целого квартала.

Новостройки не все одинаковые — каждый дом могут строить по разным проектам. Выбирая объект, в котором будет новая квартира, учитывают такие факторы:

• присутствие социальной инфраструктуры. Бывает, что в одном районе сразу вводится в эксплуатацию большое количество жилых зданий. Из-за этого в близлежащих садах и школах не хватает мест для всех детей, которые вселяются вместе со взрослыми в новостройки. Аналогичная проблема может быть с поликлиниками, государственными учреждениями. Иногда на постройку объектов инфраструктуры уходит еще несколько лет после ввода дома в эксплуатацию;
• наличие парковки. Это могут быть подземные паркинги, наземная парковка. Можно поинтересоваться у застройщика об общем количестве квартир в новостройке и количестве машиномест на парковке. Бывает, что застройщик предусмотрел мало места для автомобилей, и жителям квартир приходится оставлять свои машины далеко от дома, пользоваться услугами платных стоянок;
• перечень объектов, которые будут расположены во дворе. Это может быть детская площадка, огороженная площадка для игры в футбол;
• транспортная доступность. Если дома возводятся в новой части города, движение транспорта может быть плохо налажено. В районе может ездить мало маршрутов, быть большой перерыв между автобусами. Часто жители новых удаленных от центра районов жалуются, что сформированы неудобные графики движения, когда трудно уехать утром на работу или вернуться домой вечером;
• присутствие магазинов, супермаркетов, кафе, тренажерных залов.

Обычно информацию по каждому строящемуся объекту недвижимости предоставляют в эскизе проекта или описывают в рекламе. Но не все застройщики добросовестные. В макетах будущего жилищного комплекса может быть нарисовано одно, а по факту многих объектов, которые в нем отражены, устанавливать не планируется.

Анализ застройщика

Не все участники долевого строительства получают свои квартиры в срок или вообще дожидаются готовности объекта. Бывает, что застройщик в процессе стройки заявляет о своем банкротстве. В таких ситуациях многоквартирный дом часто остается на стадии недостроя. Снизить риски поможет анализ застройщика.

В первую очередь, нужно поинтересоваться перечнем объектов, которые уже были введены в эксплуатацию, а квартиры в них переданы собственникам. Об этом можно спросить у менеджеров компании-застройщика. Но сотрудники компаний не всегда готовы рассказывать о неудачах фирмы или случаях несоблюдения условий договора. Поэтому покупателю лучше самому поискать информацию в интернете и социальных сетях.

Если у компании есть недострои, покупатели квартир создают группы обманутых дольщиков, пишут массу сообщений в группах города или района. Про недострой можно найти информацию на новостных сайтах, городских порталах.

Специалисты советуют обращать внимание на те компании, которые прошли аккредитацию в банках. Банки, которые предоставляют ипотечные кредиты на покупку новостроек в возводимых домах, тщательно изучают репутацию застройщика. Они выбирают для сотрудничества только надежные компании. Среди аккредитованных застройщиков тоже известны случаи признания банкротом, но их не так много, как у неаккредитованных фирм.

Чтобы удостовериться в том, что компания не объявляла о своем банкротстве и не замораживала строительство, можно просмотреть информацию об организациях, заявивших о своей несостоятельности. Такие данные находятся в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Дополнительно у застройщика стоит запросить разрешение на строительство. Если его срок в скором времени истекает, это может вызвать задержку в строительных работах, перенос срока сдачи готового объекта или замораживание строительства.

Если представитель компании-застройщика заявляет, что не может предоставить разрешение или другие документы, это должно насторожить — будущие дольщики имеет право ознакомиться с такими документами.

Выезд на место – осмотр площадки строящегося дома

Многие покупатели квартир на стадии котлована считают, что, пока здание не возведено, нет смысла смотреть на стройку. Но, посетив объект, можно посмотреть, есть ли на площадке материалы и техника, ведутся ли вообще строительные работы.

Еще при посещении стройки можно сразу оценить транспортную доступность дома, состояние инфраструктуры, посмотреть, что находится вблизи будущего корпуса. 

Визит в офис продаж

В офисе застройщика покупатель получает информацию о:

• проекте строительства;
• стоимости квартиры с учетом типа объекта, вариантов отделки, этажности и прочих параметров жилья;
• дате завершения строительства.

Общение с банками для получения ипотеки

Банки предоставляют  кредиты не только на введенные в эксплуатацию новостройки или вторичную недвижимость. Ипотеку можно получить для покупки квартиры на стадии котлована. Но чтобы деньги дали, нужно обращаться в те финансовые организации, в которых застройщик прошел аккредитацию.

Многие покупатели квартир поступают наоборот: сначала выбирают финансовую организацию, в которой они будут брать кредит. Уже потом из перечня застройщиков, аккредитованных банком, они выбирают того, с которым будут заключать договор.

Условия кредитования у каждого банка разные. В большинстве случаев более выгодные условия для зарплатных клиентов — тех, кто получает зарплату на счет, открытый в финансовой организации. Для таких заемщиков может быть меньше процентная ставка, ниже минимальная сумма, которую нужно внести в качестве первоначального взноса.

Бронирование квартиры в строящемся доме и подписание договора

На этом этапе покупатель выбирает квартиру и вместе с менеджером компании-застройщика согласовывает все параметры будущего объекта.

После выбора объекта будущий собственник квартиры подписывает договор бронирования и направляется в банк, чтобы получить одобрение по кредиту, если для покупки он хочет взять ипотеку.

Получение одобрения на выдачу кредита банком

Для получения одобрения заемщик предоставляет пакет документов. Их перечень будет зависеть от типа объекта, условий кредитования, использования государственных программ. В перечень необходимого могут входить:

• паспорт заемщика;
• военный билет – для мужчин;
• справка о доходах;
• свидетельство о заключении брака;
• свидетельство о рождении детей;
• договор бронирования квартиры, заключенный с застройщиком.

После предварительного одобрения банком выдачи кредита заемщик может подписывать ДДУ.

Подписание договора долевого участия

В ДДУ включают:

• данные об объекте — строительный адрес дома, кадастровый номер участка, где ведется строительство;
• стоимость квартиры;
• дату, на которую новостройка будет сдана;
• этаж квартиры и ее предварительный номер;
• гарантию на квартиру, включая расположенное в ней инженерное оборудование;
• страхование ответственности застройщика;
• паспортные данные покупателя;
• реквизиты компании-застройщика.

Регистрация ДДУ

ДДУ регистрируют в Росреестре, за счет этого застройщик не может продать одну квартиру на стадии строительства нескольким людям.

В среднем процедура регистрации занимает около 10 дней. Чтобы ее пройти, обращаются в Многофункциональный центр.

Проведение оплаты через эскроу-счет

Квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счет. Деньги на нем хранятся до выполнения застройщиком своих обязательств.

После подписания ДДУ и регистрации сделки в Росреестре покупатель переводит свои деньги, которые он должен застройщику, на эскроу-счет. Если используются кредитные средства, то деньги переводит банк после заключения ипотечного договора.

Деньги на эскроу-счете нельзя арестовать. Если у дольщика есть долги по налогам, алиментам, невыплаченным штрафам, средства, которые лежат на эскроу-счете, не могут быть использованы для их погашения.

Механизм оплаты построен таким образом, что застройщик может получить деньги по каждому объекту только после того, как будет зарегистрировано право собственности на первую квартиру в доме. Если дом не будет сдан, покупатель расторгает ДДУ и забирает деньги.

Эскроу-счет можно открыть в любом банке из списка, который размещен на сайте Центробанка. В этот список входят финансовые организации, отвечающие требованиям правительства. Чтобы открыть счет, покупатель квартиры обращается в банк с оформленным ДДУ.

Девелопер получает средства, которые расходуются на строительство, за счет проектного финансирования. В случае оформления ипотеки покупатель может получить кредит в том же банке, который выделяет деньги застройщику, или в любом другом. Если заемщик выберет для кредитования другую банковскую организацию, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита из одного банка в другой. Но по закону комиссия за открытие счета и его ведение взыматься не будет.

После перевода банком средств на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотечный кредит согласно графику, приложенному к кредитному договору.

Иногда застройщики обходят необходимость использования эскроу-счетов. В таких ситуациях дольщикам предлагают использовать схему жилищно-строительного кооператива. По документам все представляется так, будто группа людей самостоятельно решила построить себе дом, для чего наняла подрядную организацию. В роли такой подрядной организации выступает застройщик. При участии в этой схеме покупатель квартиры не защищен — деньги сразу передаются застройщику. Сами объекты часто дешевле тех, которые покупают через эскроу-счета, но при замораживании строительства можно лишиться и денег, и квартиры.

Когда невыгодно покупать квартиру в строящемся доме

Тем, кто хочет купить квартиру у застройщика на стадии котлована, нужно учитывать такие моменты:

• из-за введения эскроу-счетов девелоперы подняли цены на квартиры. Это связано с тем, что они платят проценты за использование средств банка. Если в 2019 году разница между стоимостью введенных в эксплуатацию квартир и объектов на стадии котлована была около 25%, то к 2021 году она сократилась до 10–15%.
• как отмечают эксперты, покупка квартир на стадии котлована более выгодна тем дольщикам, у которых есть собственное жилье или недвижимость, где они могут бесплатно жить. В противном случае они экономят на покупке квартиры, но тратят деньги на аренду квартиры или дома для проживания. Например, если арендовать квартиру за 35 тыс. рублей в месяц, то за 3 года строительного цикла придется потратить более 1 млн рублей;
• часто люди вкладывают деньги в покупку квартир на стадии котлована, чтобы потом продать жилье в новостройке и получить прибыль. Но не всегда стоимость готового объекта будет больше суммы, которую дольщик заплатил застройщику. А при использовании денег банка можно потратить больше средств на покупку квартиры и оплату процентов по ипотеке, чем будет стоить готовый объект;
• несмотря на введение такого механизма, как эскроу-счет, в сделке есть риски. Они связаны с отсутствием защиты от затягивания сроков сдачи жилья. Дольщик может получить компенсацию за нарушение условий договора, но для этого нужно обращаться в суд.

Все ли застройщики продают квартиры на стадии котлована

Закон не определяет необходимости продавать квартиры на определенной стадии строительства. Каждый застройщик вправе сам устанавливать этап застройки, на котором он готов привлекать дольщиков и заключать с ними договор долевого участия. Поэтому не у всех девелоперов можно купить квартиру именно на стадии котлована.

Может ли застройщик сдать квартиру, которая не соответствует ДДУ

В договоре долевого участия указываются все характеристики будущей квартиры. Они прописываются на основании утвержденного проекта дома. Измениться может:

• название улицы;
• номер дома или корпуса.

Изменить существенные характеристики объекта застройщик не может — нельзя поменять количество комнат в квартире, ее этажность или планировку. Если компания пытается сдать объект, который не соответствует характеристике, приведенной в ДДУ, дольщик имеет право не принимать квартиру.

При строительстве возможны изменения, из-за которых квадратура квартиры может немного отличаться в меньшую или большую сторону. При условии, что договор предусматривает проведение взаиморасчетов при подписании акта приема-передачи:

• если площадь квартиры больше, то покупатель проводит доплату за дополнительный метраж квартиры;
• если площадь квартиры меньше, то покупателю возвращается часть выплаченной суммы. 

Расторжение сделки с застройщиком

Если расторжение происходит по вине застройщика, который не способен дальше соблюдать условия заключенного договора, деньги с эскроу-счета возвращают покупателю.

Покупатель может не расторгать договор, а дождаться решения о назначении другого застройщика, который завершит начатое строительство. В таком случае сумма, размещенная на счету, будет передана новому застройщику, но после сдачи объекта.

Бывает, что у банка, который выступает в роли эскроу-агента, отзывают лицензию. В таком случае застройщик и дольщик должны заключить договор открытия эскроу-счета с другой банковской организацией. Чтобы в случае банкротства финансовой организации дольщики не лишились денег, которые лежат на эскроу-счете, деньги страхуются Агентством страхования. Но максимальная сумма, которая может быть застрахована — 10 млн рублей.

Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?

Это зависит от условий ДДУ и того, использовался ли эскроу-счет при его оформлении. При введении процедуры банкротства покупатели квартиры должны обратиться к конкурсному управляющему и заявить о своих требованиях:

• передать квартиру;
• вернуть средства.

Заявление с требованиями нужно передать в течение 2 месяцев с момента получения уведомления о том, что открыто конкурсное производство. Если дом уже построен, но застройщик еще не оформил право собственности, дольщик может подать исковое заявление в арбитражный суд. По решению суда дольщик может:

• получить право собственности;
• взыскать штраф;
• взыскать неустойку;
• компенсировать моральный вред.

Если застройщик срывает сроки сдачи объекта, дольщики могут обратиться для защиты своих прав с заявлением в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ или прокуратуру. К заявлению прикладывают копию договора долевого участия строительства с условиями, которые застройщик не выполняет. 

Прием квартиры по договору долевого участия в строительстве

Чтобы стать полноправным собственником квартиры, надо дождаться окончания строительства, принять объект у застройщика и оформить на него право собственности. После окончания работ:

1. Застройщик уведомляет дольщика о необходимости прийти и принять квартиру.
2. Дольщик приходит на объект вместе с ДДУ и паспортом. Должны присутствовать все участники ДДУ, которые вкладывали деньги в строительство квартиры.
3. Застройщик предоставляет разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию, документы о присвоении почтового адреса, заключения о соответствии нормам технических регламентов и проектной документации.
4. Дольщик осматривает подъезд, квартиру и при отсутствии замечаний подписывает акт приема-передачи. При наличии замечаний составляется дефектный акт, и застройщик должен исправить недостатки в оговоренный в ДДУ или дефектном акте срок.
5. Дольщик регистрирует право собственности на квартиру в Росреестре.

При осмотре квартиры для ее приема обычно берут:

• блокнот, чтобы делать пометки о выявленных несоответствиях;
• лист бумаги для проверки работы вентиляции;
• мел или маркер, которым будут помечены выявленные недостатки;
• рулетку или лазерный дальномер для определения площади, измерения перепадов в стенах, потолках;
• индикаторную отвертку или другой прибор, которым можно проверить электроточки;
• телефон или фотоаппарат, с помощью которого будут сделаны фотографии недочетов.

Покупка квартиры на стадии строительства: самое важное

• При покупке квартиры на стадии котлована подписывают договор долевого участия в строительстве.
• Перед подписанием ДДУ нужно удостовериться в надежности застройщика: запросить разрешение на строительство, проверить исполнение условий ДДУ по другим объектам.
• При оформлении ДДУ можно использовать ипотечный кредит, но застройщик должен быть аккредитован банком.
• Договор долевого участия в строительстве сначала регистрируется в Росреестре, после этого дольщик проводит оплату.
• Деньги за квартиру переводят на эскроу-счет. Застройщик получает их после завершения строительства.
• После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию дольщик должен принять квартиру. Для этого жилье осматривают и подписывают акт приема-передачи.
• Окончательный этап покупки квартиры — регистрация права собственности в Росреестре.

Как взять ипотечный кредит быстро и на выгодных условиях? Зовите ипотечного брокера по недвижимости

Сельская ипотека — ипотечный кредит на покупку участка, дома или квартиры в сельской местности

Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости