Покупка квартиры доставшейся по наследству пошаговая инструкция

Вместе с экспертами рассказываем о главных рисках покупки наследственной квартиры и о том, как их минимизировать

Наследственные квартиры — достаточно популярное предложение на рынке вторичного жилья. По данным риелторской компании «Инком-Недвижимость», в 2020–2021 годах впервые с 1990-х доля наследственных квартир в предложении в столице выросла в два раза: с 10% до 20%. Причина таких изменений — в пандемии. Речь идет о так называемом «свежем» наследстве, то есть жилье, которым новый собственник владеет менее трех лет, пояснил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

Аналогичные цифры приводят аналитики Est-a-Tet. Сейчас наблюдается рост числа наследственных квартир — по сравнению с серединой прошлого года их число выросло примерно на треть и составляет около 20%, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

«К сожалению, так мы наблюдаем последствия пандемии и высокой смертности. Более того, мы фиксируем и рост числа сделок с наследственными квартирами с участием опеки. Это квартиры несовершеннолетних собственников, получивших их по наследству от родителей. Эта история — тоже следствие пандемии», — добавила Юлия Дымова.

Главный риск

Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.

Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.

«Свежее» наследство

Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты. «Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова. «Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она.

Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.

Обязательная доля и недостойные наследники

Круг скрытых наследников, которые могут претендовать на купленную квартиру, достаточно большой. Например, среди них — наследники, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание. К ним относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя. Полный перечень этих лиц установлен в ст. 1149 ГК РФ. Наличие таких наследников может быть неочевидным, особенно если квартира перешла по завещанию. Поэтому перед покупкой нужно уточнить у продавца, нет ли в данном случае обязательных наследников.

Еще один риск покупки наследственной квартиры связан с недостойными наследниками. Так называют граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получают его (ст. 1117 ГК РФ). Например, к ним относят родителей, которые лишены родительских прав. Недостойные наследники могут не согласиться с таким решением и обжаловать его в суде. Если суд реабилитирует их, у покупателя могут возникнуть сложности, поскольку наследник будет претендовать на свою долю. Сюда же можно отнести наследников, которые были признаны судом умершими. Но бывают случаи, что через какое-то время выясняется, что они живы, а квартира к тому моменту уже продана.

Оспаривание завещания

Часть рисков сопряжена с квартирами, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственной квартиры. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания. В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства. Например, это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере. Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.

Покупатель наследственной квартиры может столкнуться со сложностями на этапе заключения сделки. Нередко наследники не могут договориться между собой о цене. «Любой спор между наследниками может привести или к повышению конечной цены для покупателя, или к затягиванию сделки, или к ее отмене. В целом такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой», — добавила Юлия Дымова.

Срок исковой давности

Внезапные наследники могут возникнуть из-за пропуска сроков вступления в наследство. По закону (ст. 1154 ГК) на это дается полгода со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания судом его умершим). Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца. Если срок вступления в наследство пропущен, наследник лишается возможности получить имущество.

Но и здесь есть исключения. Например, если у наследника были уважительные причины и он докажет это в суде (ст. 1155 ГК РФ). К примеру, он находился на лечении в больнице. В таком случае суд может восстановить его в правах на наследство. И если квартира к этому времени уже продана, наследник может предъявить свое право на нее.

Срок исковой давности в данном случае исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти, пояснила Виктория Шабанова. «Гарантий, что такой наследник не заявит о своем праве на долю спустя несколько лет, дать нельзя, даже если квартирой давно владеют другие люди», — отметила юрист.

Однако покупателям наследственных квартир в последнее время удается защитить свои права и сохранить недвижимость. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость была приобретена добросовестно. Признаки добросовестного приобретателя указаны в ст. 302 ГК РФ. Таким считается тот, кто приобрел имущество возмездно и не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество. К примеру, если квартира была куплена, наоборот, по заниженной цене, то это может рассматриваться как признак недобросовестности. Степень недобросовестности устанавливает суд.

Как минимизировать риски. Советы экспертов

Чтобы обезопасить себя от рискованной покупки, нужно следовать некоторым рекомендациям.

• Уточните, как досталась квартира в наследство (по закону или завещанию) — так будет понятнее, с чем вы можете столкнуться. Узнайте у продавца, есть ли другие родственники, входящие в число наследников. Если приобретается недвижимость, унаследованная по закону, уточните — наследники какой очереди ее продают, есть ли отказы от наследства.
• В договоре купли-продажи укажите полную стоимость квартиры, это поможет в случае судебного разбирательства доказать свою добросовестность. Расчет следует проводить безналичным способом. «Если сделка будет признана недействительной, покупателю придется вернуть квартиру, а продавец компенсирует ему только сумму, которая указана в договоре», — пояснила Наталия Борзенкова.
• Внимательно изучите выписку из ЕГРН и историю квартиры. Можно ознакомиться с архивными документами по переходу права собственности. «Узнайте у продавца, были ли завещательные отказы, есть ли обременения по квартире (ипотека, арест или право пользования квартирой), обременение должно быть указано в выписке из ЕГРН. Обязательно проверьте технический паспорт, экспликацию», — рекомендует юрист.
• Пообщайтесь со всеми наследниками и опросите соседей. «Порой это самый действенный способ узнать информацию. Соседи расскажут и о том, кто проживал в квартире, и о других членах семьи, если такие есть, и если были какие-то сложности, конфликты — соседи обычно это знают», — отметила Юлия Дымова.
• Проводите сделку через нотариуса. При необходимости оформите титульное страхование.

Вопросы подготовлены на основе мастер-класса «Наследственное и семейное право в сделках с недвижимостью», который в Циан.Студии дала юрист Олеся Бухтоярова. На нашем YouTube-канале вы можете познакомиться с полной записью и узнать, как наследуется недвижимость согласно очередям наследования, кто такие недостойные наследники и кто может быть им признан, как вступают в наследство нетрудоспособные иждивенцы и многое другое.

1. Были ли у наследодателя другие наследники среди родственников?

Отбывая наказание за совершенное преступление, мужчина не сразу узнал о смерти своего отца. В колонии отсутствовала возможность встречи с нотариусом. Срок для обращения в нотариальную контору истек, и другие наследники оформили все имущество на себя. Мужчина обратился в суд, суд принял во внимание тот факт, что истец не мог присутствовать на открытии наследства или принимать участие в распределении имущества и восстановил его в правах. Почему такая ситуация возможна?

Закон о наследстве предусматривает семь очередей среди родственников, а наличие наследников предыдущей очереди исключает возможность получения имущества родственниками всех следующих уровней. 

Но случаются ситуации, когда  родственники могут не знать о смерти наследодателя и не вступить в права в установленное время. Это происходит, потому что в обязанности нотариуса не входит розыск наследников. В нем заинтересованы, в первую очередь, претенденты на собственность, которые вступают в права наследника по закону. Специалист обязан лишь уведомить тех потенциальных наследников, адреса которых он знает, о том, что наследственное дело открыто, но не закончено. Аналогичный порядок принят, если нотариус владеет информацией о месте работы родственников умершего. Но важно отметить, что это его право, а не обязанность. 

В случае если родственники вовремя не вступили в права наследования, сроки им приходится восстанавливать через суд. Если вы покупаете унаследованную квартиру у собственника, недавно вступившего в наследство, помните — риски того, что кто-то из наследников пока не успел вступить в права наследования очень велики, и чем больше лет проходит со смерти наследодателя, тем их становится меньше.

Очереди наследования по закону РФ

2. Является ли недвижимость выморочным имуществом?

По закону существует так называемая восьмая очередь наследования — выморочное имущество. Это категория наследуемого имущества, на которое в силу определенных обстоятельств не могут претендовать (или отказываются от получения) наследники умершего, например, квартира, находящаяся в собственности муниципалитета. В данном случае наследство отходит в собственность государства. При этом наследование выморочного имущества — это не только право, но и обязанность государства. Отказа от наследства законодатель в этом случае не предусматривает. 

В результате мошеннических действий выморочное имущество может попасть на рынок недвижимости. Более того, документы на такие объект недвижимости могут быть поддельными.

Пример из судебной практики

Татьяна Егорова купила квартиру в Москве в 2015 году. Агентство недвижимости ее заранее предупредило, что квартира является унаследованной и ее покупка может сопровождаться рисками, — объект унаследовала дочь от умершей матери. Уже в 2020 году департамент муниципального жилья и жилищного фонда предъявил претензии на данный объект. Оказалось, что продавец квартиры — мошенник, который подделал документы на собственность (свидетельство о рождении).

Чтобы избежать похожих случаев при покупке недвижимости, обязательно проверьте наличие свидетельства (записи акта гражданского состояния) на официальном сайте Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС).

3. Были ли у наследодателя на содержании нетрудоспособные иждивенцы?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, к числу лиц, которые имеют право на обязательную долю в наследстве, относятся нетрудоспособный супруг, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные родители и иждивенцы данного наследодателя. Иждивенцы — это граждане (не обязательно родственники), которые находились на содержании умершего. 

Отмечаем, что определяющим критерием для отнесения граждан к числу имеющих право на обязательную долю, выступает их нетрудоспособность. Среди них могут быть несовершеннолетние родственники или пенсионеры. 

Собственник унаследованной квартиры может знать о наличии родственников умершего, о подробностях завещания (если оно было), но бывают ситуации, когда он не в курсе, кто был на содержании у наследодателя, а эти люди имеют право на обязательную долю в наследстве и могут претендовать на долю в покупаемой вами квартире. Сложность заключается в том, что по документам таких людей найти очень сложно, так как они могут не быть родственниками умершему. Например, это может быть гражданская супруга наследодателя. Поэтому бывают ситуации, когда наследство оформлено, а наследственное дело еще не закрыто. 

Вы можете проверить, когда и у какого нотариуса открыто наследственное дело. И есть ли оно вообще. Поиск наследственных дел — это официальный сервис, в котором есть информация обо всех таких делах у всех нотариусов во всех регионах. Найти наследственное дело можно по фамилии, имени и отчеству.

Скриншот с сайта notariat.ru

Пример из судебной практики

Наследником выступил несовершеннолетний ребенок, однако его опекун не знал об особенностях наследственных правоотношений и не обратился в нотариальную контору вовремя. Опекун узнал о наследстве, когда имущество наследодателя было оформлено в собственность другими наследниками, и обратился в суд за восстановлением срока. Суд встал на сторону опекуна, так как несовершеннолетний ребенок не может утратить свои права из-за несвоевременных действий  опекуна.

Покупка квартиры, полученной в наследство: что следует знать.

В предыдущих материалах нашего сайта рассматривались различные ситуации при покупке недвижимости, в частности, квартир в Калининграде и Калининградской области. Предлагаем статью, в которой рассматривается такой аспект, как покупка квартиры. полученной в наследство. Эксперты расскажут, к чему же стоит готовиться покупателям в подобных случаях.

Квартиры на вторичном рынке недвижимости отличаются не только площадью, планировками и расположением, но и своими историями. Одни были приватизированы и всегда принадлежали лишь одному собственнику, другие покупались уже в рыночные времена и сменили не одного хозяина, а третьи переходили к продавцам по наследству. Продажа квартиры, перешедшей по наследству, — дело, в общем-то, довольно обычное. Однако покупателю такой недвижимости нужно знать хотя бы об основных рисках, с которыми он может столкнуться.

Основной риск при покупке таких объектов заключается в том, что вместе с ними есть вероятность приобрести имущественные претензии лиц, законные права которых были нарушены при выделении наследства. После оформления собственности на наследника и ее продажи может появиться третье лицо, имеющее виды на наследство. Причем здесь не важно, как наследовал продавец — по закону или по завещанию. Напомним читателям, что наследники бывают, так сказать, двух видов. По закону имущество наследуется родственниками умершего, если он не оставил завещания, существует несколько очередей наследников по закону. К первой очереди относятся ближайшие родственники — супруг, дети, родители (ГК РФ, гл. 63). Но наследодатель может распорядиться своим хозяйством и завещать его по своему усмотрению — родне или другу, нескольким людям или одному (ГК РФ, гл. 62).

При наследовании по закону есть вероятность, что объявятся граждане, которые тоже обладают правами на наследство. Например, у умершего могут быть дети от предыдущих браков или супруга, с которой он давно не жил, но официально так и не развелся. Воз можна и такая ситуация: у почившего нет наследников первой очереди (дети, супруги и родители), они умерли раньше, поэтому наследство оформили наследники второй очереди, но объявляются внуки наследодателя, которые имеют право на наследство по представлению (статья 1146 ГК РФ). т.е. в тех долях, которая была бы положена детям умершего (родителям внуков). А еще вдруг может объявиться наследник по завещанию, о существовании которого родственники почившего, вступившие в наследство по закону, бывают и не осведомлены.

Если же недвижимость наследуется по завещанию . то часто его оспаривают недовольные наследники по закону . например, пытаются доказать, что оно поддельное, либо наследодатель был не адекватен или действовал по принуждению, когда оформлял этот документ. Ведь мало каким родственникам нравится, когда квартира достается, например, гражданской супруге или соседке, которая за ним ухаживала. Существует и вероятность появления наследника с другим завещанием, составленным позднее, а оно по закону отменяет все, выданные ранее. И кроме того, у умершего может быть круг законных преемников, которые имеют право на долю в наследстве независимо от текста завещания. К данной категории относятся нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители и другие иждивенцы.

Подобные обстоятельства обычно приводят наследников и претендентов на недвижимость в суд. И если истец доказывает справедливость своих прит язаний, то сделку купли-продажи недвижимости признают недействительной со всеми вытекающими последствиями, то есть каждая из сторон обязуется возвратить другой все, что она получила по сделке. Таким образом, покупатель возвращает квартиру, а продавец должен вернуть ему уплаченные деньги. Но обычно они оказываются потраченными, и тогда можно лишь уповать на судебных приставов и наличие у продавца депозитов или какого-либо имущества, которое можно реализовать для погашения долга. Если таких богатств не окажется, суд может обязать должника возвращать деньги постепенно, с каждой зарплаты в течение многих лет.

Еще один риск. Надо быть особенно осторожным, приобретая недвижимость, полученную в наследство недавно. Она может продаваться сразу же после оформления соответствующих документов, но в таких случаях продавцы (владевшие объектом менее трех лет) вынуждены платить подоходный налог, им не облагается лишь сумма до миллиона рублей. Поэтому продавцы стремятся указать в договоре купли-продажи цену не выше миллиона. Согласившись на это, покупатель жилья в случае дальнейших судебных тяжб между наследниками и расторжения сделки рискует получить назад лишь сумму, указанную в договоре, даже если по факту он заплатил в несколько раз больше.

Другой малоприятный нюанс — оформляя завещание, наследодатель может сделать завещательный отказ: возложить на наследника обязаннос ть предоставить право пользования недвижимостью или ее частью другому лицу на период всей его жизни или на определенный срок. Скажем, отец завещает квартиру сыну, но только при условии, что его супруга (не важно, мама ли она сыну или мачеха) будет в ней проживать до ее смерти. И при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, право пользования им, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу.

Если о завещательном отказе станет известно после сделки купли-продажи, нужно будет обращаться в суд и доказывать, что продавец обманул покупателя, скрыв данный факт.

Мошеннические схемы
С продажей недвижимости, позиционирующейся как полученная в наследство, бывают связаны и откровенные мошенничества. Родственники, общающиеся с умершим и первые узнавшие о его смерти, не желая делить наследство с другими законными наследниками, могут скрыть от них этот факт. Обманутые родственники могут оставаться в неведении долгое время, и по этой причине пропустить срок принятия наследства. Тем не менее, покупателю стоит учесть, что они имеют право восстановить данный срок или установить факт принятия наследства через суд. Также нечестные наследники могут воспользоваться тем, что другие родственники не имеют возможности вступить в наследство в положенный срок (по закону это 6 месяцев с момента смерти наследодателя) по каким-либо причинам: например, из-за болезни, временной недееспособности или проживания в другой стране. Такие граждане стараются максимально быстро избавиться от принятого наследства, и их совершенно не заботит, что будет с покупателем квартиры, равно как и с другими законными наследниками. Однако все это не лишает ущемленных в своих правах наследников возможности восстановить срок принятия наследства в суде и оспорить сделку купли-продажи. Так же могут поступить и наследники, которые отказались от наследства под влиянием угроз, но потом решили отстаивать свои права.

Известны и профессиональные мошеннические схемы. Как правило, они основываются на подделке документов, чаще всего — завещания. Например, умирает одинокий человек, у которого нет близких родственников. Мошенники, специально выслеживающие таких граждан, через своего нотариуса подделывают завещание. Далее квартира оформляется в собственность и продается. Причем часто факт мошенничества и самих мошенников обнаружить нелегко, поскольку, чтобы замести следы, квартиру перепродают несколько раз. Да и нотариуса сложно привлечь к ответственности.
Также мошенники после смерти собственника могут сделать поддельный договор дарения или договор купли-продажи, которые якобы были оформлены еще при жизни наследодателя, и предъявить его наследникам. С такими документами получается, что недвижимость не входит в наследственную массу. Но если наследники сумеют доказать подлог, сделка будет расторгнута.

Жулики могут продавать квартиры от имени умершего, пока наследники еще не вступили в наследство или фактически вступили, но юридически это не оформили. Например, в квартире проживает квартирант, он узнает, что арендодатель (собственник) — престарелый человек и является единственным собственником недвижимости. Обманным путем арендатор получает от пожилого человека доверенность, например, якобы на сбор документов, но на самом деле генеральную, и когда собственник умирает, мошенник по этой доверенности передает жилплощадь своему человеку (заключается фиктивный договор купли-продажи), тот оформляет собственность и продает ее. Известны случаи, когда мошенники входили в доверие к одиноким гражданам, особенно страдающим алкогольной или наркотической зависимостью, убеждали или вынуждали их написать завещание, а потом даже убивали завещателей, чтобы побыстрее обрести недвижимость в свою собственность. Раскрыть такие преступления и доказать вину мошенников — наследников по завещанию получается не всегда, но если это удается, то недвижимость возвращается законным наследникам и все сделки купли-продажи с ней признаются недействительными.

Советы покупателям
Что нужно предпринять покупателям, прежде чем решиться приобрести унаследованную квартиру?

Прежде всего, нужно — тщательно изучить историю объекта недвижимости и документы на него. Надо разузнать, с кем жил наследодатель, состоял ли он в браке, были ли у него дети. Например, если почивший имел детей, но, находясь в разводе, жил с гражданской женой и оставил ей квартиру по завещанию, то тяжбы очень вероятны. А если наследником стал единственный сын умершего, то, скорее всего, обойдется без судебных разбирательств.

Также нужно проверить, были ли у умершего наследники с обязательной долей (нетрудоспособные дети, родители и супруг (супруга)), включены ли они в круг лиц, вступивших в наследство, учтены ли их права и интересы. Надо обратить внимание и на количество наследников, если наследник один, то вероятность проблем выше. Вообще, чем более открыты наследники, чем охотнее они предоставляют информацию о наследодателе и его ближайших родственниках, имеющих право на наследство, тем ниже риски.

При наследовании по закону часто возникают ситуации, когда наследников несколько, н о в права вступает лишь один из них, а другие оформляют отказ от наследства в пользу этого наследника. Так недвижимость проще и дешевле оформить в собственность и продать, поэтому такие случаи не редки, но все же эксперт советует покупателям узнать, по какой причине наследники отказались от наследства, а еще лучше получить нотариально заверенный отказ.

Если же наследников, вступивших в свои права, несколько, то договор купли-продажи, должны подписывать все — каждый сам за себя, а если наследники оформили доверенности на кого-то одного, то необходимо удостовериться в подлинности этих доверенностей и желательно, чтобы на сделке все равно присутствовали все наследники. Кроме того, когда квартира получена в наследство по закону, от наследников лучше получить заявление, что им неизвестно о других законных претендентах на недвижимость.

В случаях же наследования по завещанию по возможности нужно получить подтверждение от наследников по закону, особенно с обязательными долями в наследстве. что они не будут его оспаривать. Например, был такой случай: бабушка завещала свою квартиру внуку, но при этом у нее был сын-пенсионер. При личном общении с ним юристы выяснили, что наследник по завещанию является его сыном, а завещание он считает справедливым, согласен с продажей квартиры и готов это подтвердить в письменной форме. При таком подходе вероятность проблем, естественно, минимальна.

Снижает риски и проверка личности самого наследника-продавца. Чтобы убедиться в наличии у него права на продажу данного объекта недвижимости, необходимо проверить документ, удостоверяющий его личность, — паспорт, и уточнить в паспортном столе по месту регистрации продавца, не числится ли его паспорт утерянным. Если числится, то может оказаться, что продавец общается вовсе не с наследником, а с мошенником, подделавшим документ.

А еще при покупке квартиры у наследников, необходимо получить нотариальную копию свидетельства о смерти бывшего владельца. Может случиться так, что он не умер, а, например, пропал без вести. И не исключено, что после заключения сделки владелец неожиданно появится и заявит о своих правах на квартиру. В общем, нюансов и подводных камней довольно много, поэтому лучше при покупке квартир, полученных в наследство, обращаться к юристам и проверять чистоту сделки. Особенно осторожными надо быть, приобретая недвижимость, перешедшую по завещанию, тем более не от родственника, а от чужого человека. Если переход права собственности произошел менее трех лет назад, такие объекты желательно вообще не приобретать.

Но в любом случае, покупая наследуемую квартиру, в договоре купли-продажи нельзя указывать заниженную стоимость, должна фигурировать полная рыночная цена. Ведь только так в случае признания сделки недействительной покупатель сможет претендовать на действительно уплаченную им денежную сумму.

Кроме того, обезопасить покупателей в случае приобретения квартиры, полученной продавцом в наследство, может титульное страхование — на случай утраты права собственности на недвижимость. Страхование титула позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости от страховой компании. В случае вступления в законную силу решения суда, по которому объект недвижимости подлежит изъятию у страхователя, страховщик выплачивает ему сумму страхового возмещения, в большинстве случаев равную стоимости недвижимости (но сумма определяется в зависимости от условий страхования. Стоит еще отметить, что в случае страхования сделке обеспечен дополнительный контроль — со стороны страховой компании. Если она решит, что покупка весьма рискованна, то откажет в страховании, и это повод задуматься о приобретении наследуемой недвижимости.

Даже такая безобидная на первый взгляд сделка, как покупка недвижимости, полученной продавцом по наследству, может таить в себе очень неприятные обстоятельства, которые приведут наследника в суд, а покупателя оставят и без жилья, и без денег. Конечно, лучший вариант, если покупатель знает семью продавца лично, но такое в жизни бывает крайне редко. Поэтому защищаться от таких ситуаций можно, изучив все обстоятельства наследования, уделяя должное внимание проверке чистоты сделки и не скупясь на страхование .

Покупка недвижимости, доставшейся продавцу по наследству

18 февраля 2016 623 0

Сделки, направленные на приобретение недвижимости от продавца, которому такая недвижимость досталась в наследство, считаются в технико-юридическом исполнении довольно простыми.

Если продавцу объект достался по наследству, то для совершении сделки не требуется согласие его супруга на продажу, не нужно учитывать интересы несовершеннолетних детей, получая необходимое заключение из органов опеки и т.д. Однако наследственная недвижимость вместе с этим чревата возникновением неприятных для нового владельца сюрпризов.

Процент таких сделок в общей массе договоров довольно обширен. Но не все агенты по недвижимости поступают в полной мере добросовестно, проверяя объект и его «подноготную» полностью. Поэтому граждане, если видят, что понравившийся объект у продавца появился в результате наследования, должны сами проявлять должную инициативу к проверке его юридической чистоты, опираясь на ниже приведенные рекомендации.

Во-первых . как бы это проблематично не было, постарайтесь четко для себя определить круг всех возможных наследников. Любой из них может заявить свои права на объект в любое удобное для себя время. Выяснить, кто еще может наследовать имущество, можно у самого владельца, опираясь на описание очередности наследования, приведенной в Гражданском кодексе.

Существует, согласно ему, семь основных очередей. Здесь принципиальный момент сводится к тому, какими документами на момент сделки располагает продавец. Если государственную регистрацию объект после получения продавцом по наследству не проходил на его имя, и у продавца имеется только выданное нотариусом подтверждающее его права как наследника свидетельство, то риск столкнуться с неблагоприятными последствиями увеличивается. Права на прошедший госрегистрацию объект возможно оспорить лишь в суде.

Во-вторых . акцентируйте внимание на то, как давно продавец владеет объектом после вступления на него в наследственные права. Иногда бывает так, что сначала на объект у человека было право лишь на какую-то долю, а затем по наследству ему перешли и другие доли. Такой процесс естественен и для вас, как для покупателя может служить определенной гарантией. Если же продажа осуществляется уже через год и менее, то лучше повременить с покупкой. Минимум должно пройти три года . По истечении такого периода сложнее оспорить сделку, ведь будут уже действовать правила о сроке, которым исчисляется давность по искам.

Также важно понять, своевременно ли наследник-продавец вступил в наследство. Своевременно – значит, не позднее шестимесячного срока с даты, когда умер наследодатель.

Это важно учитывать, поскольку если объявятся в будущем другие наследники, то на недвижимость они уже претендовать не смогут, а будут в праве от своевременно вступившего наследника потребовать себе денежной компенсации, никаким образом не затрагивая вас, как покупателя.

Сложность в определении всего возможного круга наследников обусловлена еще и тем, что пока не существует консолидированной базы родственников (наследников по закону). Из-за этого узнать, все ли из возможных наследников вступили в свои права, и не нарушались ли интересы кого-то из них в этом плане, постороннему лицу невозможно. Имея желание даже не смотря на малый срок владения продавцом объектом купить его, поподробней узнайте, переходили ли к продавцу доли от иных наследников, и если да, то на каких основаниях. При осуществленной госрегистрации такая информация появится в выписке из ЕГРП и самом свидетельстве, если оно на руках.

Обязательно ознакомьтесь с выпиской из поквартирной карточки – если покупаете квартиру, и с домовой книгой, если в качестве объекта вашего приобретения выступает дом.

Именно в них отражается вся информация о лицах, когда-либо зарегистрированных в объекте. Внимательно смотрите, по каким основаниям было то или иное лицо снято с регистрации. Выписаться можно по причине прописки в ином объекте, из-за смерти, при отбытии на военную службу или в связи с заключением (лишением свободы). Если вы выходите на сделку без привлечения агентов по недвижимости, то такую выписку (домовую книгу) вы сможете получить исключительно при привлечении собственника.

Также имеет смысл изучить и технический план . В нем на отдельных страницах указываются те лица, которые так или иначе имели на протяжении существования объекта права на него по любым основаниям. Вероятность, что нежданные наследники захотят вступить в права, как ни странно, сохраняется даже по истечении десятка лет. Но все же, если после вступления в наследство прошло семь и более лет, то эти риски существенно понижаются. И именно такой вариант для вас будет желательным.

Наследование может происходить в силу закона и на основании завещания. В последнем варианте права на недвижимость могут перейти к абсолютно любому лицу, даже никаких родственных связей не имеющих с наследодателем. Здесь важно убедиться до сделки в том, что отсутствуют лица, которые могли бы претендовать на получение в наследственном имуществе обязательной доли.

Если покупаете объект, полученный в результате завещания, то срок после вступления в наследство и продажей должен быть минимум три года. В противном случае риск оспорения завещания или признания его ничтожным очень высок. В договоре обязательно отражайте именно ту сумму, которую вы в действительности платите за покупку. Ведь если сделка будет оспорена, суд присудит вам ту стоимость, которая отражена в договоре. Также в тексте договора отдельным пунктом введите фразу о том, что если возникнут какие-либо судебные разбирательства по поводу приобретаемого вами объекта, то продавец обязан удовлетворить любые имущественные и финансовые требования за собственный счет.

Покупка квартиры доставшейся по наследству: каковы последствия?

Какими могут быть риски?

Покупка квартиры доставшейся после наследства продавцу практически ничем не отличается от такой же покупки обычной квартиры. Однако всегда существует риск того, что вместе с жильем покупатель «купит» претензии неучтенных наследников, претендующих на получение квадратных метров. Общее правило гласит, что процесс наследования происходит только в полном соответствии с законом и существующим завещанием.

По наследству на получение жилья могут претендовать: супружеская пара, родители и дети. Все остальные родственники могут получить жилье только после их отказа.

К сожалению, практика показала, что все может быть не так просто, как кажется на первый взгляд. Юристы сталкиваются с ситуациями, когда:

1. Умерший гражданин не жил вместе со своей женой. По каким-то причинам он отложил оформление развода, но в число потенциальных наследников ее не включил. Жена может и не узнать о смерти мужа, а другие члены семьи могут быстро продать квартиру. Сразу после того, как об этом станет известно, она легко сможет отсудить проданную недвижимость.
2. Появляются наследники, указанные в давней редакции завещания.
3. Умерший родственник не имеет первоочередных наследников, поэтому наследство переходит к родственникам из второй очереди. Однако у его умерших детей вполне могли остаться внуки, которые будут претендовать на получение квартиры.

На самом деле этими тремя случаями не ограничиваются все риски, возможные при покупке унаследованного имущества. Для более тщательной проверки истории квартиры следует нанимать юристов, так как только они смогут проверить всю предоставленную продавцом информацию, а также смогут найти сокрытые факты.

Как самостоятельно защититься от проблем?

Если у покупателя нет лишних денежных средств для оплаты работы юристов, то ему нужно самостоятельно заниматься проверкой истории квартиры. Он может это сделать:

1. Получив выписку из реестра . В ней будет содержаться наиболее полезная для покупателя информация про квартиру: перечисление всех возможных сделок, договоров, а также будет фиксироваться факт перехода недвижимости в собственность другого лица.
2. Получив выписку из домовой книги . Она покажет, кто из граждан до сих пор прописан квартире и можно ли их выписать.
3. Поговорив с ближайшими родственниками продавца и его соседями.

Основное внимание стоит уделить всем претендентам на квартиру. Жилье сейчас стоит дорого, поэтому каждый родственник стремится «урвать» свою часть наследства. Если умерший собственник имел всего одного сына и тот сейчас занимается продажей, то вряд ли нужно беспокоиться по поводу наличия претензий у других родственников. Однако если имеет место развод, то жена умершего легко сможет оспорить продажу в суде.

Бывает, что наследники самостоятельно отказываются от получения квартиры в наследство. Но одного устного высказывания мало. Чтобы их отказ получил юридическую силу, им нужно обратиться к нотариусу, который поможет составить соответствующий документ. Он снимет все возможные претензии родственников и поможет единственному собственнику проводить продажу.

Процесс покупки квартиры, полученной продавцом по наследству

Сама схема покупки недвижимости, право распоряжения которой перешло после гибели родственника продавца, не имеет особенных отличий от привычной схемы покупки недвижимости. В подразделах ранее рассматривались способы защиты от недобросовестных продавцов. Если все в порядке и никто из наследников не претендует на жилье, то можно смело проверять остальные документы.

Перед подписанием договора купли-продажи рекомендуется проверять выписку из домовой книги и реестра. В первом случае желательно брать расширенный вариант документа, чтобы он мог показать, кто был зарегистрирован в данной квартире и кто еще не выписался. Дело в том, что продажа жилья должна происходить только после выписки всех жильцов.

Что касается выписки из реестра, то в ней содержится информация про наличие обременений на квартире. Кроме того, она может указать на количество сделок, в которых участвовала эта квартира. Если она постоянно перепродавалась, то это может указать на наличие некоторых проблем с документами или с владельцем.

И, конечно, не стоит забывать про обсуждение возможности внесения оплаты за квартиру . Наиболее безопасным вариантом считается проведение расчета при помощи банковской ячейки. Продавец сможет ее открыть только после того, как выполнит все обязательства перед покупателем. Но если по каким-то причинам такой тип расчета не подходит сторонам, они могут передать деньги друг другу наличной до регистрации договора или после нее.

Заключение

Покупать или не покупать унаследованное имущество – это личное дело каждого покупателя. Перед подписанием соглашения о покупке квартиры покупателю придется дополнительно проверить наличие или отсутствие претензий на наследство у других родственников. Если они подписали письменный отказ или по закону не могут претендовать на его получение, то можно без проблем покупать недвижимость по обычной схеме.

Вы собираетесь совершить покупку квартиры по переуступке прав? Но знакомы ли вы со всеми ньюансами этой сделки?

Ну а если вас интересует просто регистрация земельного участка под гаражом, тогда переходите сюда: http://zhil-vopros.com/garazh/oformlenie-g/uchastok.html .

29.03.2015 в 22:19

Честно говоря не думал что может быть столько проблем при покупке наследственной квартиры. Я в своё время знакомым подбирал квартиру и как раз наткнулся на квартиру по наследству, привлекла цена и расположение и к счастью никаких проблем у них не было, поэтому данные проблемы думаю возникают довольно редко и только в тех случаях, когда тот кто продаёт хочет просто взять и нажиться на доверчивых людях, по крайней мере в моей жизни таких случаев к счастью не возникало)

18.02.2015 в 07:51

Моему брату продали квартиру, которую у него в последствии отсудили родственники умершего хозяина. Он кинулся на низкую цену квартиры и упустил такой важный момент, как получение выписки из реестра домовой книги. Объявился сын, которого вроде бы как и не было. Квартиру продавала дочь. Ситуация получилась очень неприятная. Но суды пока идут, и здесь закон, скорее всего, будет на стороне сына. Считаю, что в таком вопросе, как покупка квартиры, лучше обратится к грамотному специалисту, который знает все тонкости и все возможные проблемы и поможет избежать неприятностей. Квартиру ведь не каждый день покупаем, можно немного потратиться.

11.02.2015 в 21:39

Данная статья помогла решить одну проблему: есть возможность самой (без юриста) узнать об истории квартиры. В частности, про выписки из реестра и домовой книги о прописанных лицах, о проведенных сделках по обмену или продаже данной квартиры. Немаловажной оказалась информация и о наследственной части ( внесение в завещание родственников первой линии).
Спасибо авторам за информацию.

Добавить комментарий Отменить ответ

Источники:
www.volgastroy.ru, yurist-otvet.ru, parfenon39.ru, pravozakon.net, zhil-vopros.com

Следующие статьи

• Как лишить детей от первого брака наследства
• Нотариус неправильно определил доли в наследстве