Как перевести земли сельхозназначения в промназначение пошаговая инструкция

1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

(п. 2 в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2005 N 111-ФЗ, от 13.06.2023 N 228-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

(п. 6 в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

(п. 7 в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

(п. 8 введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

(п. 9 введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

2. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи.

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2005 N 111-ФЗ, от 13.06.2023 N 228-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перевод участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ.

Для осуществления перевода земель или земельных участков подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

Пункт 2 статьи 2 Федерального закона от 21.12.2004 №172-ФЗ устанавливает, что содержание ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ в отношении земель сельскохозназначения, за исключением земель, находящихся в собственности РФ.

В Оренбургской области такие процедуры проводит Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 01.04.2009№132-п определены требования к содержанию ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состава прилагаемых к нему документов в отношении земель сельскохозназначения. Необходимо предоставить:

1. Согласие заявителя на передачу и обработку его персональных данных;
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок, выданная не более чем за шесть месяцев до подачи заявителем ходатайства о переводе.
3. Согласие правообладателя такого участка на перевод, заверенное надлежащим образом, за исключением случая, если правообладателем участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого участка.
4. Заключение органа местного самоуправления, уполномоченного на обеспечение градостроительной деятельности, соответствующего муниципального образования Оренбургской области о соответствии испрашиваемого целевого назначения участка утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории с приложением к указанному заключению фрагментов карт документов территориального планирования с нанесенными границами земельного участка в соответствии с выпиской из государственного кадастра недвижимости.
5. Заключение государственной экологической экспертизы, в случае если ее проведение предусмотрено законодательством Российской Федерации.
6. Акт органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными ресурсами, соответствующего МО Оренбургской области о создании особо охраняемой территории и объектов либо о создании особо охраняемых природных территорий или отнесении земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения (в случае перевода на основании п. 2 ч. 1 ст. 7 №172-ФЗ.
7. Утвержденный проект рекультивации земель (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых для добычи полезных ископаемых, лицензия на право пользования недрами, горноотводный акт, документы, содержащие сведения о местоположении земельных участков относительно границ предоставленного горного отвода (в случае перевода на основании п. 8 ч. 1 ст. 7 Закона).
8. Утвержденный проект рекультивации части сельскохозяйственных угодий (либо соответствующий раздел проектной документации), предоставляемых на период осуществления строительства линейных объектов (в случае перевода на основании п. 6 ч. 1 ст. 7 Закона).
9. Заключение органа местного самоуправления об отсутствии иных вариантов размещения объектов (в случае перевода на основании пунктов 4, 7, 9 ч. 1 ст. 7 Закона).
10.  Обоснование площади земельного участка, согласованное с органом местного самоуправления, за исключением перевода земельного участка на основании п.8 ч. 1 ст. 7 Закона.
11. Правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на объект недвижимости в случае наличия на земельном участке зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на соответствующие объекты недвижимости.
12. Согласие правообладателя объекта недвижимости на перевод в случае наличия на земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
13. Решение о консервации земель (в случае перевода на основании п. 1 ч. 1 ст. 7 Закона).

По результатам направленного ходатайства, Министерством природных ресурсов изучаются все приложенные документы и в течение 60 дней готовится соответствующее Распоряжение.

После получения такого Распоряжения правообладателю земельного участка необходимо обратиться с заявления в Росреестр.

Категории земель в РФ

Все земли в Российской Федерации, согласно положениям Земельного кодекса РФ (ст. 7), делятся на категории, по их целевому назначению.

Деление земель на категории имеет важное значение. Принадлежность земли к той или иной категории предопределяет ее назначение и режим использования.

Законодательство допускает (хоть и с некоторыми ограничениями) перевод участков из одной категории в другую, что влечет за собой изменение вариантов использования земельных наделов.

Перевод земель из одной категории в другую регулируется:

• Законом от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – закон № 172-ФЗ);
• Специализированными нормативно-правовыми актам субъектов РФ, которые уточняют вопросы перевода земель из одной категории в другую на территории конкретного субъекта.

Земли сельхозназначения

В соответствии со ст. 77 Земельного Кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли:

• расположенные за пределами населенных пунктов;
• предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности (то есть обладающие определенными показателями плодородности).

В основном такие земли используют сельскохозяйственные предприятия, организации и граждане, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции.

В составе земель сельхозназначения выделят сельскохозяйственные угодья и иные с/х земли.

Сельскохозяйственные угодья – это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.). Они имеют строго целевое назначение и подлежат особой охране (п. 1 ст. 79 ЗК РФ). Особо ценные продуктивные с/х угодья могут быть включены субъектами РФ в перечни земель, использовать которые для других целей не допускается.

К иным землям (не угодьям) закон относит земли, занятые (п.2 ст. 7 ЗК РФ):

• внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями;
• лесными посадками для обеспечения защиты земель от негативного воздействия;
• водными объектами, в том числе прудами, используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры;
• зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Как можно использовать с/х земли

Любой участок земли должен эксплуатироваться согласно его назначению. Правовой режим земельного участка определяется следующими основными характеристиками:

• принадлежностью к определенной категории;
• видом разрешенного использования (ВРИ), которое устанавливается при зонировании территорий (см. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412).

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения допускается только при соблюдении целого ряда условий, установленных законом. В нашей статье рассмотрим подробно, кто и что может построить на сельхозземлях.

Подробнее

Разрешенное использование с/х земельных участков, согласно Классификатору, включает в себя следующие виды деятельности:

• выращивание зерновых и иных с/х культур, лекарственных, цветочных культур и т.п.;
• животноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство и т.п.;
• ведение научно-исследовательских, селекционных и учебных работ;
• овощеводство, садоводство;
• ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках;
• хранение и переработку с/х продукции, размещение помещений, используемых для хранения и переработки с/х продукции.

Земельный участок может иметь несколько видов разрешенного использования: основной, вспомогательный и условно-разрешенный. Владелец участка самостоятельно выбирает деятельность согласно основному или вспомогательному ВРИ, без дополнительных разрешений. На условный ВРИ владельцу необходимо получить разрешение (п. 2 ст. 7 ЗК РФ, ч. 2, 4 ст. 37, ст. 39 ГрК РФ).

То есть, не всегда нужно переводить землю из одной категории в другую, иногда достаточно изменить вид разрешенного использования участка. Например, если речь идет о переводе земли из сельхозназначения в СНТ. СНТ (садовое некоммерческое товарищество) – это объединение собственников, которые занимаются обработкой земельных участков для собственных нужд, преимущественно садоводством и огородничеством. Такое использование земельного надела является разрешенным видом использованием для земель сельскохозяйственного назначения.

В отношении с/х угодий в составе земель сельхозназначения ситуация сложнее. Для земель с/х угодий градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков не устанавливаются. В отношении данных земель действует основной принцип — сохранение целевого использования земельных участков (см. вопрос 5 Обзора судебной практики ВС РФ за IV квартал 2013 года, утв. Президиумом ВС РФ 04.06.2014). То есть, изменить ВРИ участка, относящегося к с/х угодьям, можно только изменив категорию земли (Письмо Росреестра от 29.05.2017 № 14-06641-ГЕ/17).

Основания перевода сельхозугодий в земли иных категорий

Учитывая необходимость сохранения целевого назначения с/х угодий, перевод их в другую категорию возможен только в исключительных случаях. Они указаны в п. 1 ст. 7 ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения:

Обратите внимание! В п. 2 ст. 7 закона № 172-ФЗ установлен запрет на перевод участков, относящихся к с/х угодьям в иные категории, если:

• кадастровая стоимость земли выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району/городскому округу на 50% или более этого значения;
• эти земли являются особо ценными продуктивными землями (к ним относятся, в том числе, земли опытно-производственных подразделений НИИ и учебно-опытных подразделений ВУЗов).

Причем, необходимо иметь ввиду, что субъекты РФ наделены правом самостоятельно определять, какие земли следует отнести к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям (п. 4 ст. 79 ЗК РФ). Например, В Московской области сформирован Перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории области, использование которых в несельскохозяйственных целях не допускается (Распоряжение Министерства сельского хозяйства и продовольствия МО от 10.10.2019 № 20РВ-349). В него включены с/х угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости на 10 % по городскому округу и искусственно орошаемые угодья.

Как правило, указанные земельные участки не могут быть использованы для каких-либо других целей. Однако, здесь есть исключение – случаи, упомянутые в п. 3, 6, 7 и 8 вышеприведенного перечня. В этих обстоятельствах перевод с/х угодий в иные категории может состоятся (п. 2 ст. 7 № 172-ФЗ).

Ответственность за использование земельного участка не по назначению

Земли сельхозназначения относятся к стратегическим объектам государства, являясь основой экономического благополучия страны и каждого региона в отдельности. Поэтому эффективное и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения является одной из важнейших задач, стоящих перед собственниками таких наделов.

Если владелец участка допускает нецелевое использование земельного участка, то он может быть подвергнут административному наказанию (ст. 8.8 КоАП РФ). Размер штрафа зависит от кадастровой стоимости земли:

• для граждан и ИП — от 0,1% до 0,3% стоимости участка, но не менее 2 000 руб.;
• для юрлиц — от 1% до 6 % стоимости участка, но не менее 100 000 руб.

Более того, собственник участка может быть принудительно лишен земельного участка, если использует сельхозземлю ненадлежащим образом или не используется ее в соответствии с целевым назначением в течение 3 лет (ст. 284 ГК РФ, 285 ГК РФ).

Порядок перевода земель сельхозназначения в другую категорию в 2022 — 2023 годах

Как уже было упомянуто выше, процедура перевода земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями закона № 172-ФЗ и правовыми актами субъектов РФ. Процесс состоит из следующих этапов:

1. Заинтересованное лицо готовит необходимый пакет документов и вместе с ходатайством направляет в уполномоченный орган.
2. В течении 30 дней с момента поступления компетентный орган решает вопрос о принятии ходатайства к рассмотрению. Документы могут не принять, если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо или к нему приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства (п.2, п.3 ст. 3 закона № 172-ФЗ).
3. После того как документы приняты, уполномоченный орган оценивает доводы заявителя, соглашается ними (или не соглашается) и принимает решение о переводе земли в другую категорию или отказывает заявителю в ходатайстве. Правительство РФ должно принять данное решение в течение 3 месяцев, а исполнительные органы субъекта РФ – в течение 2 месяцев с даты поступления документов (п. 4 ст. 3 закона № 172-ФЗ).
4. Результат сообщают заявителю в течении 14 дней после принятия решения.

Рекомендуем полезный материал от «КонсультантПлюс» о переводе земель сельхозназначения в другую категорию. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете получить его на 2 дня бесплатно. Или закажите актуальный прайс-лист, чтобы приобрести постоянный доступ.

Куда подавать документы

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию производится по решению:

• Правительства РФ – в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.
• Органа исполнительной власти субъекта РФ (администрации, мэрии, правительства) – в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, в муниципальной или частной собственности.

Во многих нормативных актах субъектов РФ содержится указание на конкретный орган, осуществляющий рассмотрение поданного ходатайства. Например, в Московской области – это Министерство имущественных отношений МО (постановление Правительства МО от 22.03.2022 № 261/11).

Способы подачи документов

Для подачи документов можно использовать стандартные способы:

• Личное посещение уполномоченного органа, в том числе, через представителя;
• Направление документов почтовым отправлением (заказным письмом с уведомлением).

Во многих регионах документы можно подать через МФЦ. А в некоторых регионах документы принимают в электронном виде. Например, в Московской области подать заявление о переводе земли, находящейся в частной собственности, можно через портал «Госуслуги».

Однако перед тем, как направлять ходатайство, рекомендуем уточнить способы подачи документов в органе, который уполномочен на рассмотрение данного вопроса в конкретном регионе.

Кто может обратиться с ходатайством

Инициировать перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию может любое лицо, способное подтвердить свои права на землю:

• собственник земельного участка — гражданин или юрлицо;
• землепользователь или землевладелец. Это лица, пользующиеся участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования или на праве пожизненного наследуемого владения;
• арендатор или субарендатор. Поскольку данные лица являются временными владельцами участка, то им необходимо заручиться согласием собственника земли на проведение процедуры. При отсутствии согласия последнего арендатор (субарендатор) не вправе подавать ходатайство.

В отношении земель, находящихся в федеральной или региональной собственности, инициатором перевода с/х земли может выступать уполномоченный орган государственной власти РФ, субъекта РФ или муниципального образования. Исполнительные органы гос. власти или органов местного самоуправления вправе ходатайствовать о переводе земельных участков одной категории в другую в случаях, когда речь идет об изменении границ населенных пунктов или, если необходимо включить участок в границы особо охраняемых природных территорий. В этих случаях согласие правообладателей участков получать не надо (п. 5 ст. 2 закона № 172-ФЗ).

Содержание ходатайства

В общем виде содержание ходатайства о переводе земель и состав прилагаемых к нему документов указаны в ст. 2 закона № 172-ФЗ.

Обратите внимание! В отношении земель сельхозназначения содержание ходатайства и состав прилагаемых документов определяют органы власти субъектов РФ (кроме земель, находящихся в федеральной собственности) (п.2 ст. 2 закона № 172-ФЗ).

Основные сведения, которые необходимо включить в ходатайство (п. 3 ст. 2 закона № 172-ФЗ):

• кадастровый номер участка;
• имеющаяся и желаемая категория земли;
• обоснование перевода земельного участка в другую категорию земель;
• документы, подтверждающие наличие прав на земельный участок.

Ходатайство можно составить в свободной форме или по форме, установленной компетентным органом. Например, в Республике Татарстан утверждена форма ходатайства о переводе земельного участка из с/х земель в другую категорию (Постановление Кабинета Министров РТ от 25.10.2006 № 523).

Обоснование перевода земель сельхозназначения в другую категорию

При подготовке документов особое внимание следует обратить на обоснование цели перевода земли из категории сельхозназначения в другую категорию. Как правило, от заявителя требуется предоставить информацию о том, как планируется использовать участок после осуществления его перевода.

В некоторых вариантах (например, при переводе участка в земли промышленности) необходимо обосновать отсутствие иных вариантов для планируемых целей, а также предоставить финансово-экономическое обоснование целесообразности перевода участка в испрашиваемую категорию.

Следует иметь ввиду, что у каждого региона свои требования к документам, на основании которых уполномоченный орган принимает решение о переводе земли в испрашиваемую категорию.

Например, в Московской области дополнительно требуют сообщать:

• предполагаемую площадь застройки (если планируется строительство объектов);
• финансово-экономическое обоснование реализации проекта, включающее в себя предполагаемый объем инвестиций, с разбивкой по периодам инвестирования;
• количество создаваемых рабочих мест (при наличии сведений); предполагаемый средний уровень заработной платы, ожидаемый объем налоговых поступлений в бюджет МО с разбивкой по видам налогов;
• а также иные сведения, которые указаны в Постановлении Правительства МО от 22.03.2022 № 261/11.

Дополнительные документы

Базовые документы, которые потребуется приложить к ходатайству указаны в п. 4 ст. 2 закона № 172-ФЗ. Это:

1. Копия документа, удостоверяющего личность заявителя (для физлиц).
2. Выписка из ЕГРИП — для предпринимателей; для юридических лиц — выписка из ЕГРЮЛ.
3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕРГН) на земельный участок. Почти все региональные акты требуют к ходатайству прикладывать кадастровый паспорт земельного участка.
4. Согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка в другую категорию (при необходимости).
5. Отчет государственной экологической экспертизы. Например, экспертиза обязательно проводится при переводе участков в земли особо охраняемых природных территорий и скорее всего потребуется при переводе земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности.

Заявитель в обязательном порядке предоставляет только документы, которые удостоверяют его личность и согласие владельца участка (в случае необходимости). Остальные документы могут быть получены уполномоченным органом самостоятельно, в рамках обмена информацией между ведомствами.

Очень часто при переводе с/х земель в другую категорию требуется предоставить сведения о кадастровой стоимости земли (особенно, если речь идет о переводе в земли промышленности). Кадастровая стоимость для этих целей определяется в соответствии с «Методическими рекомендациями…», утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2005 № 145 (письмо Роснедвижимости от 25.09.2007 № ВК/2968). Оценочные работы проводит Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость), его территориальные органы и подведомственные организации (Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 № 316).

Помимо перечисленных документов заявитель предоставляет иные документы в соответствии с требованиями нормативных актов субъектов РФ (п. 2 ст. 2 закона № 172-ФЗ). В правовых актах субъектов РФ требования к содержанию ходатайства и перечню прилагаемых документов варьируются в зависимости от заявленного основания перевода.

Так, в Волгоградской области дополнительно потребуются (закон Волгоградской области от 28.07.2006 № 1266-ОД):

• землеустроительный проект, обосновывающий перевод;
• расчет потерь сельскохозяйственного производства с указанием качественных характеристик с/х угодий, их кадастровой стоимости по сравнению со среднерайонными показателями;
• гарантийное обязательство о возмещении потерь с/х производства, оформленное в установленном порядке;
• согласование перевода с/х земель с исполнительным органом государственной власти ВО, уполномоченным в сфере сельского хозяйства и продовольствия;
• заключение исполнительного органа гос. власти ВО, уполномоченного в сфере градостроительной деятельности, о соответствии испрашиваемого целевого назначения земельного участка документам территориального планирования.
• решение постоянной межведомственной комиссии по размещению производительных сил администрации ВО в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами ВО.

Содержание акта о переводе земли в другую категорию

По результатам рассмотрения документов, компетентный орган выносит положительное или отрицательное решение.

Пункт 5 ст. 3 закона № 172-ФЗ устанавливает минимальные требования к содержанию акта (постановления) о переводе участков из одной категории в другую. В нем должно быть указано:

• основание для перевода земли сельскохозяйственного назначения в другую категории (для сельхозугодий — из перечня, установленного законом);
• сведения об объекте перевода. Описание границ и местоположения (текстовое и/или графическое) для с/х земель, для земельного участка — площадь и кадастровый номер;
• исходная категория земли и категория, перевод в которую осуществляется.

Если вынесено отрицательное решение, то оно должно быть обоснованным, то есть содержащим конкретные причины отказа в переводе.

Причины отказа в переводе

К сожалению, ходатайства о переводе земель сельхозназначения в другую категорию удовлетворяются далеко не всегда.

Перечислим основные причины отказа госорганов в изменении категории земли:

• Есть ограничения либо запреты на законодательном уровне, не позволяющие перевести участок в другую категорию.
• Испрашиваемое целевое назначение земли не соответствует утвержденным планам на дальнейшее использование территории.
• Государственная экологическая экспертиза дала отрицательное заключение.

Частой причиной отказа является отсутствие достаточных доказательств, свидетельствующих, что у заявителя нет других вариантов для осуществления задуманных планов (т.е. других участков запрашиваемой категории). Так, суд признал законным отказ в изменении категории участка сельхозназначения, поскольку заявитель имел на праве собственности другие участки категории земель промышленности, на которых он мог разместить автозаправочную станцию (Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2007 по делу № Ф09-554/07-С6). В постановлении указано, что заявитель не доказал отсутствие иных вариантов размещения объекта, поэтому применению подлежат нормы, устанавливающие приоритет сохранения целевого назначения земли сельхозназначения.

Оспаривание отказа

Как правило, отказ в смене статуса участка действительно имеет под собой основания. Если же собственник считает, что ему отказали незаконно – отрицательное решение можно обжаловать в суде (п.8 ст. 3 закона № 172-ФЗ). Обжалование осуществляется в порядке административного судопроизводства.

В зависимости от того, кто является заявителем, спор подлежит разрешению:

• для юридических лиц и ИП — в арбитражных судах (ст. 29 АПК РФ);
• для некоммерческих субъектов — в судах общей юрисдикции (ст. 218 КАС РФ).

Для обжалования решения регионального органа власти об отказе в переводе земли из сельхозназначения в другую категорию необходимо подготовить административное исковое заявление.

Срок на подачу иска — 3 месяца с момента, когда заявитель узнал об отказе (п. 1 ст. 219 КАС РФ).

Внесение изменений в ЕГРН

Принятие уполномоченным органом акта о переводе земель или земельных участков в составе таких земель в другую категорию не является окончанием процедуры перевода. Изменение категории земель должно быть зафиксировано во всех органах учета объектов недвижимости.

Уполномоченный орган, принявший акт о переводе земли, самостоятельно направляет его копию (в срок до 5 дней с даты принятия) в Росреестр, который в течение 15 дней вносит изменения в государственный кадастр недвижимости и уведомляет всех заинтересованных лиц об этом (ст. 32, 34 закона о регистрации недвижимости).

Перевод земли считается завершенным с даты учета его в государственном кадастре недвижимости (в связи с изменением ее категории). При этом, документы, подтверждающие права на земельные участки, при изменении категории земли не переоформляются (п. 4 ст. 5 закона № 172-ФЗ).

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2022 — 2023

Чаще всего с/х земли пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов, с правом присвоения почтового адреса и регистрацией по месту жительства. В этой связи отметить следующее.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – это вид разрешенного использования земельного участка. Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. То есть, фактически необходимо осуществить перевод земли сельхозназначения не в ИЖС, а в земли населенных пунктов.

Такой перевод можно осуществить, но для него необходимы веские основания. Например, расположение участка рядом с населенным пунктом, или наличие плана по развитию территории населенного пункта.

Если в генплане территории не предусмотрены изменения, то необходимо обратиться за внесением таких изменений. Порядок внесения изменений установлен ст. 4.1 закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ. Только после утверждения нового генерального плана собственник имеет право подать ходатайство о смене категории земельного участка. В противном случае перевести надел в земли поселений будет невозможно.

Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Если основания для перевода участка в земли поселения есть, то алгоритм перевода стандартный. Первым шагом будет обращение в местные органы власти с ходатайством об изменении целевого назначения земли (п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ). В нем следует указать:

• кадастровый номер земельного участка;
• категорию земли, в состав которых входит земельный участок (земля сельхозназначения) и категорию земли, в которую предполагается осуществить перевод участка (земли населенных пунктов);
• обоснование перевода земельного участка – перевод земли из сельхозназначения в ИЖС для строительства жилых домов;
• подтверждение права заявителя на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):

• выписку из государственного кадастра недвижимости и кадастровый паспорт этого участка;
• копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ – для предпринимателя или юрлица соответственно;
• выписка из ЕГРН о правах на земельный участок;
• согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка (в случае необходимости);
• иные документы, согласно требованиям регионального законодательства.

Результатом рассмотрения ходатайства будет акт о переводе участка в категорию «земли населенных пунктов» либо об отказе в таком переводе, который будет вынесен не позднее чем через 2 месяца со дня подачи ходатайства и направлен заявителю в течение 14 дней со дня принятия решения.

Перевод земель сельхозназначения в земли промышленности

Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда в РФ определена под земли сельхозназначения. Удаленность таких земель от населенных пунктов делает их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на с/х землях. Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли из категории сельхозназначения в промназначение.

Для перевода с/х угодий в земли промышленности, необходимо наличие следующих условий (как минимум): непревышение среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и отсутствие иных вариантов размещения промышленных объектов (подп. 4 п. 1 ст. 7 з № 172-ФЗ).

В обязательном порядке к пакету документов прикладывается проект рекультивации. Это комплекс мероприятий, который необходим для восстановления окружающей среды в результате ведения планируемого вида деятельности. Помимо этого, в большинстве случае требуется проводить экологическую экспертизу.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ЛПХ

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – это деятельность на земельном участке с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». Сюда входит производство и переработка сельхозпродукции для собственных нужд (излишки продукции можно продавать).

Согласно положениям закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ, наделы с разрешенным использованием под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) могут располагаться как на сельскохозяйственных землях, так и на землях поселений.

Сельскохозяйственные наделы для целей ЛПХ называют полевыми, участки в черте поселений получили название приусадебных (ст. 4 закона № 112-ФЗ).

Приусадебные земли можно использовать для:

• производства с/х продукции;
• возведения жилых строений, производственных помещений для домашних животных и птицы.

Полевые земли подходят исключительно для производства сельхозпродукции. Возведение построек капитального характера на этих участках не допускается.

Поэтому, чтобы использовать с/х участок в целях ЛПХ можно:

• изменить существующий ВРИ участка на ВРИ «ЛПХ» в рамках имеющейся категории земли. Причем сделать это достаточно просто.
• пройти процедуру смены категории участка «земли с/х назначения» на категорию «земли населенных пунктов» для присвоения участку статуса приусадебного. О том, как это сделать мы рассказали выше.

Финансово-экономическое обоснование перевода земель сельхозназначения в другую категорию

При изъятии земельного участка из категории земель сельхозназначения в категорию земель промышленности, транспортной инфраструктуры, связи, размещения свалки или иного назначения производится его полная экономическая оценка.

Под показателями экономической оценки в земельном законодательстве следует понимать:

• Кадастровую стоимость;
• Нормативную цену.

Кадастровая стоимость есть не что иное, как капитализированный расчетный рентный доход. В случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ, значение кадастровой стоимости используется для целей налогообложения. Кроме того, данный показатель является интегральным показателем оценки качества земли с учетом состава угодий и их качества, площади участка, его месторасположения, степени востребованности и его природных свойств. Если речь идет об угодьях, используемых для целей сельскохозяйственного производства, одним из самых важных показателей является плодородность, физико-химический состав почвы и присутствие достаточного количества питательных веществ.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процессе проведения государственной кадастровой оценки земель. При необходимости привести кадастровую стоимость в соответствие с рыночной, первая определяется в процентном отношении от второй.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земельного участка регламентируется требованиями актов Правительства РФ.

Расчет кадастровой стоимости 1 га земель сельскохозяйственного назначения определяется по формуле:

Важно понимать, что расчет кадастровой стоимости производится с учетом индекса технических свойств, удаленности и капитализации расчетного рентного дохода.

Индекс технических свойств – основополагающий показатель, указывающий на степень плодородия почв.

Приведем пример:При расчете кадастровой стоимости переводимого земельного участка была применена формула:Проводя расчет кадастровой стоимости переводимого сельскохозяйственного участка в земли иного назначения важно учитывать средний уровень кадастровой стоимости. Т.е. удельный показатель кадастровой стоимости конкретного объекта не должен превышать среднего показателя по муниципальному району, в котором он расположен.

Каждый муниципальный район РФ закрепляет нормативные цены на земли различного назначения особым актом «Об определении нормативной цены на 20хх год». Как правило, самую высокую нормативную стоимость имеют земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов». Самая низкая предусматривается для участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами.

Таким образом, прибыль или убыток от перевода сельскохозяйственных угодий в земли иного назначения зависит именно от того, для чего в будущем будут предназначены данные участки.

Произведем сравнительный анализ кадастровой стоимости объекта при переводе одного и того же участка сельхозназначения в земли, предназначенные для размещения электростанций и земельные участки, предназначенные для дачных и садоводческих объединений.

Как мы видим, в одном случае наблюдается убыток, тогда как в другом – неоспоримая прибыль.

Данная система оценки распространяется на земли всех категорий основного целевого назначения. Исключения составляют участки, попадающие под действие иного порядка возмещения потерь.

Важно помнить, что перевод земельного надела в иную категорию возможно только в случае полной невозможности использования его в соответствии с ранее установленным целевым назначением.

Как правило такие решения принимаются:

• При возникновении чрезвычайных экологических и технологический обстоятельств;
• Для выполнения международных обязательств РФ;
• Для размещения объектов государственного или муниципального назначения при отсутствии иных вариантов их дислокации;
• При изменении границ населенного пункта.

При этом, в каждом конкретном случае, следует обосновать данное решение и привести неоспоримые доказательства того, что за изъятием участка из состава земель сельхозназначения не последуют необратимые негативные последствия для сельскохозяйственного производства. Именно для этого, вместе с ходатайством, кроме обязательной кадастровой оценки земли, в обязательном порядке предоставляются расчеты убытков и потерь сельскохозяйственного производства.

Порядок возмещения убытков и потерь для сельскохозяйственного производства регулируется:

• Земельным кодексом РФ;
• ФЗ № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;
• Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 1993 г. № 77 «Об утверждении положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства».

Размер убытка от перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию определяется в соответствии с гражданским законодательством.

Возмещение убытков собственникам земельных угодий сельхозназначения возлагается на подателей ходатайства (органы государственной власти или органы местного самоуправления) о переводе угодий из состава земель одной категории в другую без согласования с правообладателем земельного участка.

Размер потерь определяется с использованием планово-картографических материалов, данных почвенных обследований и Государственного кадастра недвижимости и мониторинга земель. Как мы уже сказали выше, потери компенсируют лица, ходатайство которых о переводе земель из одной категории в другую было удовлетворено. Расчеты о суммах потерь согласовываются всеми заинтересованными сторонами и оформляются актом, который прилагается к самому ходатайству.

Потери в сфере сельхозпроизводства, обусловлены изъятием сельскохозяйственных угодий с целью их использования в сферах, не связанных с производством сельскохозяйственной продукции. В первую очередь экономические потери возникают как следствие безвозвратной потери площадей сельскохозяйственных угодий. Иным вариантом может быть значительное снижение плодородных качеств угодий в ходе негативного воздействия на них продуктов деятельности предприятий и учреждений. Возмещение такого рода потерь может выражаться в мероприятиях, направленных на восстановление плодородных характеристик земельных наделов.

Важно! Сама процедура перевода земельного участка из одной категории в другую производится совершенно бесплатно. Оплате подлежат только выполненные в рамках перевода земельно-кадастровые работы.

***

Таким образом, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию является довольно сложной и трудоемкой процедурой. Перед обращением за изменением категории придется провести серьезную подготовительную работу, собрать внушительный пакет документов и получить согласования в различных ведомствах. Для получения положительного результата необходимо учитывать требования не только федерального законодательства, но нормативно-правовых актов регионального характера.

Изменение категории земельного участка может быть необходимо, когда условия использования земли изменились или вы хотите сменить статус участка. Например, вы можете хотеть изменить категорию сельхозназначения на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или наоборот. В 2023 году процедуры изменения статуса земельных участков в России не сильно отличаются от процедур предыдущих лет. При запросе информации о категории и статусе земельного участка, присвоенного вашему участку, вы можете получить информацию о его категории и статусе. Однако, чтобы изменить эти категории и статусы, вам может потребоваться проведение специальной процедуры.

Поменять категорию или статус земельного участка можно при определенных условиях и при соблюдении порядка. Какие документы необходимы для проведения процедуры изменения статуса земельного участка и какие альтернативы вы можете рассмотреть, если ваш запрос на изменение категории земли отклонен? Все эти вопросы очень важны и требуют подробного рассмотрения.

Процесс изменения категории и статуса земельного участка включает в себя определенные особенности, которые нужно знать и учесть. Во-первых, причины изменения категории и статуса могут быть разными: от изменения владельца до изменения планов использования участка. Во-вторых, сам процесс изменения может варьироваться в зависимости от муниципальных регуляций и требований. Также стоит помнить, что отказать в изменении статуса участка могут по разным причинам, например, если изменение может негативно повлиять на соседние земельные участки или на экологическую обстановку в районе.

Таким образом, изменение категории земельного участка может быть достаточно сложной и длительной процедурой. Перед тем как приступать к изменению статуса, вам будет полезно ознакомиться с правилами и требованиями, связанными с проведением такой процедуры. В этой статье мы рассмотрим различные аспекты изменения категории земельного участка, чтобы вы могли подготовиться и принять информированное решение о том, как можно изменить статус вашего участка в 2023 году.

Могут ли отказать в изменении статуса земельного участка?

Перевод земельного участка из одной категории в другую — процедура, имеющая свои особенности и условия. Как только вы решаете поменять статус земельного участка, возникает ряд вопросов: могут ли отказать в изменении статуса земельного участка, какие документы нужны для изменения статуса, как проводится процедура изменения статуса и какие альтернативы доступны?

Изменение статуса землепользования и застройки (СХН) возможно по запросу от собственника земли или застройщика, который закреплен за этим участком, при условии, что перевод земли из одной категории в другую предусмотрен законодательными актами и согласуется с местным законодательством.

Особенности процедуры изменения статуса земельного участка в 2023 году:

• Сельхозназначение земли (земли под сельскохозяйственное использование) отличается от категории земель, предназначенных для жилищного строительства (ИЖС). Перевод земель сельхозназначения в категорию ИЖС требует соблюдения определенных условий и процедур.
• При изменении статуса земельного участка требуются соответствующие документы и разрешения от местных органов власти, а также согласование с заинтересованными сторонами.
• Могут возникать сложности при изменении статуса земельного участка в зависимости от его местоположения и соседних участков.
• Возможны варианты альтернативного использования земель, не связанных с изменением статуса (например, создание садово-огороднического товарищества, аренда или сдача в аренду).

В случае отказа в изменении статуса земельного участка можно обратиться в суд или в специализированные органы, которые занимаются разрешением споров и конфликтов по земельным вопросам. При этом необходимо подготовить все необходимые документы и предоставить доказательства целесообразности изменения статуса участка.

Таким образом, изменение категории земельного участка возможно, но существуют определенные условия и процедуры, которые нужно соблюдать. При возникновении сложностей или отказе в изменении статуса земельного участка рекомендуется обратиться за юридической помощью или консультацией к специалистам в данной области.

Какие документы нужны?

Для изменения категории земельного участка необходимо предоставить определенный перечень документов. Описание этих документов зависит от конкретных условий и изменений, которые вы планируете внести.

Основные документы, которые могут потребоваться при изменении категории земельного участка, включают:

• Заявление на изменение статуса земельного участка;
• Технический план участка;
• Документы, подтверждающие право собственности или аренды на землю;
• Документы, подтверждающие соответствие требованиям для изменения категории земельного участка;
• Справки об отсутствии задолженности по налогам и сборам;
• Разрешительные документы (например, разрешение на строительство, если планируется изменение статуса для строительства);
• Проектная документация (если требуется);
• И некоторые другие документы в зависимости от конкретной ситуации.

Если вы планируете изменить статус земельного участка из сельхозназначения в иное (например, для строительства), то может потребоваться следующая документация:

• Документы, подтверждающие, что земля не находится в сельхозназначении;
• Проектная документация;
• Земельный план, показывающий месторасположение участка;
• Разрешительные документы на изменение статуса, выданные местными органами власти;
• И другие документы, которые могут потребоваться в вашем конкретном случае.

Если же вы хотите изменить статус земельного участка сельхозназначения на земли ИЖС, то требуется следующая документация:

• Документы, подтверждающие отсутствие сельскохозяйственного использования;
• Земельный план, указывающий расположение участка;
• Разрешительные документы на изменение статуса, выданные местными органами власти;
• И другие документы, которые могут потребоваться в вашем конкретном случае.

Будьте внимательны при подаче всех необходимых документов и следуйте установленному порядку. Если какие-либо документы отсутствуют или их заполнение произведено неверно, органы могут отказать в изменении категории участка.

Закрепление под ИЖС в качестве альтернативы

Вопрос изменения категории земельного участка достаточно актуален. Когда требуется проведение изменения статуса земли, возникает необходимость разобраться в процедурах, документах и условиях. Если участок имеет категорию «сельхозназначение», вариантом изменения статуса может быть закрепление под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Какие условия отличаются при изменении категории сельхозназначения на ИЖС?

• Запрос о смене статуса земельного участка подается в уполномоченный орган, в вашем случае — ГКНП «СХН».
• Для смены статуса необходимо подготовить определенный пакет документов. К ним могут относиться: кадастровый паспорт земельного участка, выписка из ЕГРН, план межевания участка и другие.
• Процедура изменения статуса займет несколько месяцев, в связи с необходимостью публикации и проведения проверок.
• Возможно получение отказа в изменении статуса земельного участка. Причиной такого отказа может послужить несоответствие участка требованиям установленных законодательством, местными актами или иными нормативными документами.

Порядок присвоения землям статуса ИЖС может отличаться в разных регионах. Особенности процедуры изменения категории земельных участков имеются в каждом регионе, включая и 2023 год. В случае, если вы хотите изменить категорию своего участка на ИЖС, обратитесь в ГКНП «СХН» с запросом о возможности проведения данной процедуры. Они предоставят вам полную информацию о необходимых документах и процедуре.

Обратите внимание, что данный процесс может занять некоторое время, поэтому необходимо быть готовыми к ожиданию результатов. Если вам отказали в изменении категории земельного участка, вы можете обратиться в судебный орган для обжалования такого решения.

Изменение категории земельного участка на ИЖС является одной из альтернатив, доступных в ситуации, когда необходимо сменить статус сельхозназначения. Ознакомьтесь с особенностями данного процесса и свяжитесь с ГКНП «СХН» для получения подробной информации и консультации в вашем случае.

Условия для смены ВРИ

Для смены категории земельного участка требуется выполнение определенных условий и процедур. Какие условия нужны для изменения ВРИ на земле под ИЖС и какой порядок действий следует соблюдать?

Во-первых, необходимо учесть особенности проведения процедуры смены ВРИ для земель сельскохозяйственного назначения. Когда нужно изменить категорию земли на ИЖС, возможны ли альтернативы и что делать, если вашему запросу на изменение статуса отказали.

Во-первых, статус земельного участка может быть изменен только в случае возможности закрепления земельных участков под сельскохозяйственные нужды. Соответственно, если на земле уже была построена или имеется строящаяся жилая или коммерческая недвижимость, то перевод земли в категорию ИЖС будет невозможен.

Во-вторых, необходимо ознакомиться с порядком проведения процедуры смены ВРИ земельных участков. Для этого требуется подать соответствующий запрос и предоставить все необходимые документы, указанные в законодательстве. Кто может подать запрос и какие документы нужны для смены категории земли на ИЖС?

Запрос на смену категории земли может быть подан в соответствующий орган, ответственный за управление земельными ресурсами. Для успешного прохождения процедуры смены ВРИ, необходимо предоставить следующие документы:

• Свидетельство о праве собственности или другие документы, подтверждающие право владения землей;
• Технические планы и графические материалы земельного участка;
• Заявление о смене ВРИ и обоснование необходимости такой смены;
• Проект планировки с изменением ВРИ;
• Документы, подтверждающие соответствие санитарным, экологическим и градостроительным нормам;
• Иные документы, указанные в законодательстве.

После предоставления всех необходимых документов, процедура смены ВРИ может быть проведена. Однако стоит учесть, что возможен отказ в смене статуса земельного участка. Почему такое может произойти и что делать в случае отказа?

Отказ в смене ВРИ может быть связан с различными причинами, например, если предоставленные документы не соответствуют требованиям или не обоснована необходимость смены статуса. В таком случае можно обратиться с апелляцией и предоставить дополнительные документы или аргументы в пользу изменения ВРИ.

Таким образом, для смены категории земельного участка на ИЖС в 2023 году необходимо выполнение определенных условий и прохождение специальной процедуры, при соблюдении которых возможна смена статуса земельного участка. Однако следует помнить, что в случае отказа можно обратиться с апелляцией и представить дополнительные документы или аргументы в пользу изменения статуса ВРИ.