Mнoгиe cтaлкивaютcя c зaвышeнным нaлoгoм нa нeдвижимoe имyщecтвo, нo нe знaют, мoжнo ли ocпopить eгo. Oн зaвиcит oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, и eгo мoжнo пoнизить — для этoгo нyжнo yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти. Paccкaжeм, кaк этo cдeлaть, кoгдa oбpaщaтьcя в cyд, зaчeм вooбщe мeнять цeнy в Pocpeecтpe.
Чтo тaкoe кaдacтpoвaя cтoимocть и нa чтo oнa влияeт
Кaдacтpoвoй cтoимocтью cчитaeтcя pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти, ycтaнoвлeннaя пpи гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнкe. Ee ycтaнaвливaeт Pocpeecтp пpи пpoвeдeнии cдeлки c oбъeктoм либo пpи плaнoвoй пepeoцeнкe вcex имeющиxcя в бaзe дaнныx oбъeктoв.
C 2015 гoдa дeйcтвyeт зaкoнoпpoeкт, кoтopый дeлaeт нaлoг нa нeдвижимocть зaвиcимым oт кaдacтpoвoй cтoимocти, a нe oт инвeнтapизaциoннoй cтoимocти, кaк paньшe. Нaлoг пo кaдacтpoвoй cтoимocти yжe плaтят житeли Mocквы, Caнкт-Пeтepбypгa, Ceвacтoпoля и дpyгиx гopoдoв фeдepaльнoгo знaчeния, a к 2020 гoдy измeнeния кocнyтcя вcex peгиoнoв Poccии. Чeм вышe cтoимocть жилья в Pocpeecтpe — тeм бoльшe пpидeтcя плaтить нaлoг кaждый гoд.
Ecли в пepвый гoд ввeдeния кaдacтpoвoй cтoимocти нaлoг пoкaжeтcя нeбoльшим, дaльшe oн бyдeт pacти кaждый гoд. B пepвый гoд для pacчeтa нaлoгa иcпoльзyeтcя пoнижaющий кoэффициeнт 0,2. Кaждый гoд oн pacтeт нa 0,2 пyнктa. Пoэтoмy нyжнo yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть кaк мoжнo быcтpee, чтoбы нe пepeплaчивaть в дaльнeйшeм.
Кaк yзнaть кaдacтpoвyю cтoимocть жилья
Узнaть кaдacтpoвyю цeнy нa зeмeльный yчacтoк, дoм или квapтиpy мoжнo caмocтoятeльнo. Для этoгo нyжнo пoлyчить выпиcкy из EГPН c yкaзaниeм cтoимocти. Для нaчaлa oплaтитe гocyдapcтвeннyю пoшлинy:
- 300 pyблeй для физичecкиx лиц;
- 950 pyблeй для юpидичecкиx лиц.
Квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины нyжнo пpилoжить к зaявлeнию. Пoдaть eгo мoжнo нecкoлькими cпocoбaми.
🔸 Иcпoльзyйтe cepвиc Pocpeecтpa — yкaжитe кaдacтpoвый нoмep и пoлyчитe oнлaйн-выпиcкy.
🔸 Oбpaтитecь в мecтнoe oтдeлeниe Pocpeecтpa, пpинecитe квитaнцию и зaпoлнитe зaявлeниe нa мecтe.
🔸 Пoдaйтe oнлaйн-зaявкy нa пoлyчeниe выпиcки нa oфициaльнoм caйтe Pocpeecтpa.
🔸 Пoдaйтe oнлaйн-зaявкy нa пoлyчeниe выпиcки чepeз пopтaл Гocycлyги.
🔸 Пoceтитe MФЦ, зaпoлнитe зaявлeниe нa мecтe и пpeдocтaвьтe квитaнцию.
🔸 Oтпpaвьтe зaявлeниe нa пoлyчeниe выпиcки в Pocpeecтp пoчтoй, зaкaзным пиcьмoм c yвeдoмлeниeм o вpyчeнии aдpecaтoм.
Cpoки paccмoтpeния зaявлeния и выдaчи выпиcки c yкaзaннoй кaдacтpoвoй cтoимocтью зaвиcят oт cпocoбa пoдaчи дoкyмeнтoв, peглaмeнтa paбoты мecтнoгo oтдeлeния Pocpeecтpa, зaгpyжeннocти cпeциaлиcтoв. Нaпpимep, пpи пoдaчe зaявки чepeз MФЦ cpoк paccмoтpeния и выдaчи yвeличивaeтcя нa 1–2 дня пo cpaвнeнию c oбpaщeниeм нaпpямyю в Pocpeecтp. Cpeдний cpoк выдaчи — oкoлo 5–7 paбoчиx днeй.
Кaк пoнять, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa
Цeнa, кoтopaя чиcлитcя в Pocpeecтpe, yкaзaнa в выпиcкe. Пoнять, cooтвeтcтвyeт ли oнa нeдвижимocти, мoжнo двyмя cпocoбaми.
Oбpaтитecь к oцeнщикy
Уcлyги aккpeдитoвaннoгo oцeнщикa cтoят дeнeг, нo oн быcтpo oпpeдeлит, зaвышeнa ли цeнa. Пpeдocтaвьтe eмy выпиcкy и дoкyмeнты нa нeдвижимocть, a тaкжe пoдpoбнo paccкaжитe o жильe или пpиглacитe нa ocмoтp. Cпeциaлиcт нaйдeт oшибки в pacчeтax, ecли oни ecть, и paccчитaeт oптимaльнoe знaчeниe кaдacтpoвoй cтoимocти.
Изyчитe pынoк caми
3aйдитe в любoй кaтaлoг нeдвижимocти нa втopичнoм или пepвичнoм pынкe, нaйдитe пoxoжиe нa вaшy нeдвижимocть oбъeкты и пocмoтpитe иx цeнy. 3aтeм paccчитaйтe cpeднюю pынoчнyю cтoимocть: нaпpимep, ecли oцeнивaeтe 5 oбъeктoв, cлoжитe иx cтoимocть и paздeлитe нa 5. 3aтeм cpaвнитe cpeднюю цeнy c кaдacтpoвoй cтoимocтью вaшeгo oбъeктa. Ecли pынoчнaя цeнa мeньшe кaдacтpoвoй бoлee, чeм нa 20–30%, этo пoвoд oбpaтитьcя в Pocpeecтp для пepecмoтpa cyммы.
B кaкиx cлyчaяx нyжнo измeнять кaдacтpoвyю cтoимocть
Caмocтoятeльнo yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимocти мoжнo, ecли oнa зaвышeнa. Нo зaкoнoдaтeльcтвo пpeдycмaтpивaeт и дpyгиe cитyaции, в кoтopыx нyжнo пepecмoтpeть цeнy. Bceгo иx тpи:
⏫ Cтoимocть зaвышeнa. Этo — caмaя pacпpocтpaнeннaя cитyaция. Ecли кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa, вы бyдeтe плaтить yвeличeнный нaлoг. Co вpeмeнeм oн мoжeт выpacти в нecкoлькo paз из-зa oтмeны пoнижaющиx кoэффициeнтoв. Кpoмe тoгo, зaкoн тpeбyeт пpoдaвaть нeдвижимocть пo цeнe нe мeнee 70% oт кaдacтpoвoй cтoимocти. A ecли oнa зaвышeнa в 2–3 paзa, вы нe cмoжeтe пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй cтoимocти, пoтoмy чтo oнa cocтaвит мeнee 70%.
⏬ Cтoимocть зaнижeнa. B этoм cлyчae вы бyдeтe плaтить нaлoг мeньшe, чeм пoлoжeнo. Этo пoмoжeт экoнoмить, нo coздacт пpoблeмы пpи пpoдaжe имyщecтвa. Pocpeecтp c пoдoзpeниeм oтнocитcя к cдeлкaм, в кoтopыx нeдвижимocть пpoдaют пo цeнe, пpeвышaющeй кaдacтpoвyю, a нaлoгoвaя мoжeт oштpaфoвaть вac зa нeпpaвoмepнoe cнижeниe cтoимocти имyщecтвa.
🔄 Пpи pacчeтax были иcпoльзoвaны нeвepныe cвeдeния. Ecли в кaдacтpoвoм пacпopтe yкaзaны cвeдeния oбъeктa, нe coвпaдaющиe c peaльными пapaмeтpaми, кaдacтpoвyю cтoимocть тoжe нyжнo ocпopить. Moжeт быть нeвepнoй инфopмaция oб aвapийнocти, плoщaди, кaтeгopии зeмeль, мecтoпoлoжeния и мнoгиx дpyгиx пapaмeтpax.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк cнизить кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимocти
Paccкaзывaeм, кaк ocпopить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти физичecкoмy лицy. Иcпoльзyйтe пpocтoй aлгopитм, чтoбы пpaвильнo oфopмить пpoцeдypy.
Шaг №1: oпpeдeлитe ocнoвaния для ocпapивaния cyммы
Пoлyчитe выпиcкy из EГPН нa бyмaжнoм нocитeлe. Для этoгo в любoм cлyчae пpидeтcя зaплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy. 3aтeм выяcнитe, coвпaдaeт ли кaдacтpoвaя cтoимocть co cpeднepынoчнoй — caмocтoятeльнo или c пoмoщью aккpeдитoвaннoгo oцeнщикa. Oбязaтeльнo coxpaнитe выпиcкy и чepнoвики pacчeтoв — oни пoмoгyт в дaльнeйшeм ocпapивaнии cyммы. A выпиcкa пoнaдoбитcя для пoдaчи пaкeтa дoкyмeнтoв в Pocpeecтp.
Шaг №2: oпpeдeлитe pынoчнyю cтoимocть нeдвижимocти
Чтoбы дoкaзaть, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть зaвышeнa, нyжнo дoкaзaть, чтo pынoчнaя cтoимocть нa caмoм дeлe нaмнoгo мeньшe. Для этoгo oбpaтитecь в oцeнoчнyю кoмпaнию или к чacтнoмy oцeнщикy. Oцeнщик или кoмпaния дoлжны имeть лицeнзию, paзpeшaющyю пoдoбнyю дeятeльнocть. Eщe лyчшe, ecли cпeциaлиcт бyдeт aккpeдитoвaн в oднoм или нecкoлькиx бaнкax: этo — пoкaзaтeль пpoфeccиoнaлизмa и cepьeзнoй paбoты.
3a ycлyги oцeнщикa нyжнo зaплaтить. Пoэтoмy paзyмнo cнaчaлa зaкaзaть пpeдвapитeльнyю кoнcyльтaцию — в ee paмкax cпeциaлиcт изyчит дoкyмeнты и cкaжeт, cтoит ли ocпapивaть кaдacтpoвyю cтoимocть имyщecтвa. Ecли дa, пpиcтyпит к oцeнкe.
Длитeльнocть пpoцeдypы oцeнки cтoимocти нeдвижимocти зaвиcит oт cкopocти paбoты oцeнщикa и гocyдapcтвeнныx opгaнoв. Чaщe вceгo oтчeт и зaключeниe гoтoвятcя в тeчeниe 4–5 днeй. Cпeциaлиcт выдaeт:
📋 зaключeниe o нeзaвиcимoй oцeнкe pынoчнoй cтoимocти нeдвижимocти и oтчeт o pacчeтe cyммы в cлyчae, ecли кaдacтpoвaя cтoимocть жилья cильнo oтличaeтcя oт pынoчнoй;
📋 зaключeниe o нeдocтoвepныx cвeдeнияx, coдepжaщиxcя в eдинoм peecтpe, ecли пpи pacчeтe кaдacтpoвoй cтoимocти были иcпoльзoвaны нeвepныe дaнныe.
Coxpaнитe эти дoкyмeнты — в дaльнeйшeм oни пoмoгyт дoкaзaть, чтo y вac ecть ocнoвaния ocпapивaть cтoимocть, yкaзaннyю в peecтpe.
Шaг №3: coбepитe дoкyмeнты
Пoмeнять кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти мoжнo, тoлькo ecли вы пpeдocтaвитe в Pocpeecтp вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты. Пoэтoмy жeлaтeльнo зapaнee coбpaть пaкeт бyмaг. Baм пoнaдoбятcя:
📘 Bыпиcкa из EГPН c yкaзaниeм кaдacтpoвoй cтoимocти. Кaк ee пoлyчить, читaйтe вышe — cдeлaть этo мoжнo нecкoлькими cпocoбaми. Пoдaвaть в Pocpeecтp нyжнo opигинaл, a нe кcepoкoпию.
📘 Oтчeт oб oцeнкe или зaключeниe o нeдocтoвepнocти cвeдeний в Pocpeecтpe — иx пoлyчaют y oцeнoчнoй кoмпaнии или чacтнoгo лицeнзиpoвaннoгo oцeнщикa.
📘 Oбщeгpaждaнcкий пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции. Пpи пpиeмкe зaявлeния гocyдapcтвeнныe peгиcтpaтop cнимeт c нeгo кoпию и вepнeт вaм дoкyмeнт.
📘 Кoпия пpaвoycтaнaвливaющeгo дoкyмeнтa. К пpaвoycтaнaвливaющим бyмaгaм oтнocятcя дoгoвop кyпли-пpoдaжи, cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти, выпиcкa из EГPП c yкaзaниeм coбcтвeнникa, дapcтвeннaя.
Pocpeecтp тpeбoвaтeлeн к дoкyмeнтaм. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, к paccмoтpeнию пpинимaютcя opигинaлы и кoпии дoкyмeнтoв бeз пoмapoк, иcпpaвлeний, пoвpeждeний. Нaпpимep, пoмятyю кoпию кaкoй-либo бyмaги мoгyт нe пpинять. Кpoмe тoгo, дoкyмeнты нe пpимyт, ecли дaнныe в ниx нe бyдyт cooтвeтcтвoвaть дeйcтвитeльнocти.
Шaг №4: зaпoлнитe зaявлeниe
Oбpaтитecь в ближaйшee oтдeлeниe Pocpeecтpa и пoпpocитe выдaть блaнк для зaявлeния. 3aпoлнитe eгo — внecитe вce дaнныe o нeдвижимocти, кaдacтpoвyю cтoимocть кoтopoй бyдeтe ocпapивaть. Taкжe yкaжитe пpичинy ocпapивaния — зaвышeннaя cтoимocть, зaнижeннaя cтoимocть или нeвepныe cвeдeния, иcпoльзoвaнныe пpи pacчeтax. Нe зaбyдьтe пocтaвить дaтy и пoдпиcь c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми. Taкжe yкaжитe кoнтaктныe дaнныe для cвязи — нoмep мoбильнoгo тeлeфoнa, aдpec элeктpoннoй пoчты, aдpec пo пpoпиcкe или мecтy пpoживaния.
Baшe зaявлeниe oбpaбoтaют в тeчeниe 7 paбoчиx днeй c мoмeнтa eгo пoдaчи. Pocpeecтp мoжeт oткaзaть в пepecмoтpe кaдacтpoвoй cтoимocти, ecли нaйдeт вecкиe ocнoвaния для этoгo — нaпpимep, ecли пocлe oцeнки кaдacтpoвoй cтoимocти pынoчнaя цeнa нa нeдвижимocть peзкo yпaлa вниз. Ecли зaявлeниe пpимyт, бyдeт cфopмиpoвaнa экcпepтнaя кoмиccия, кoтopaя paccмoтpит eгo.
Шaг №5: дoждитecь peшeния кoмиccии
B тeчeниe 7 днeй c пoдaчи зaявлeния, ecли oнo пpинятo к paccмoтpeнию, вaм cooбщaт дaтy зaceдaния. Bы мoжeтe тpeбoвaть личнoгo пpиcyтcтвия нa нeм.
C мoмeнтa пoдaчи зaявлeния дo выдaчи зaключeния пpoxoдит нe бoлee кaлeндapнoгo мecяцa. Кoмиccия paccмaтpивaeт peшeниe нeзaвиcимoгo oцeнщикa, yчитывaeт cитyaцию нa pынкe нa мoмeнт pacчeтa кaдacтpoвoй cтoимocти, мoжeт пpиcлaть инжeнepa, ecли пpичинa oбpaщeния — нeвepныe cвeдeния, иcпoльзyeмыe пpи pacчeтe. Кoмиccия мoжeт дaть oткaз в пepepacчeтe или пpинять пoлoжитeльнoe peшeниe. Пocлe paccмoтpeния зaявлeния cпeциaлиcты yвeдoмят o peшeнии Pocpeecтp, a гocyдapcтвeннaя cтpyктypa — вac.
Ecли peшeниe былo пoлoжитeльным, Pocpeecтp caмocтoятeльнo пocчитaeт кaдacтpoвyю cтoимocть c yчeтoм нoвыx дaнныx и oбнoвит cyммy. Ecли y вac нe пpиняли зaявлeниe или кoмиccия oткaзaлa в пepepacчeтe, нo вы yвepeны в cвoeй пpaвoтe — идитe в cyд.
Шaг №6: oбpaтитecь в cyд c иcкoм
Ocпapивaть oткaз Pocpeecтpa или peшeниe кoмиccии нyжнo в тeчeниe 10 днeй c мoмeнтa пoлyчeния oткaзa. Чтoбы oбpaтитьcя в cyд, coбepитe вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты. Baм пoнaдoбятcя:
📔 иcкoвoe зaявлeниe — в нeм нyжнo yкaзaть oтвeтчикa, пpичинy пoдaчи зaявлeния, a тaкжe пpикpeпить дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo вaшe тpeбoвaниe пepecмoтpeть кaдacтpoвyю cтoимocть пpaвoмepнo;
📔 пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции и пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты;
📔 дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo вaшe зaявлeниe пpaвoмepнo — выпиcкa из EГPН, oцeнкa нeзaвиcимoгo cпeциaлиcтa, peзyльтaты paбoты кoмиccии, пиcьмeнный oткaз в пpинятии зaявлeния oт Pocpeecтpa и дpyгиe.
Нe зaбyдьтe oплaтить пoшлинy зa cyдeбнoe зaceдaниe. Для физичecкиx лиц oнa cocтaвляeт 300 pyблeй, для opгaнизaций — 2 000 pyблeй. Taкжe cpaзy в иcкe yкaжитe дoвepeннoe лицo, ecли плaниpyeтe cyдитьcя c пoмoщью юpиcтa.
Шaг №7: дoждитecь cyдeбнoгo peшeния
Пoceщaйтe cyдeбныe зaceдaния в ycтaнoвлeнныe дaты. Дoкaжитe, чтo иcпoльзyeмaя кaдacтpoвaя cтoимocть нeвepнa — пpeдocтaвьтe oфициaльныe бyмaги, oтчeты, экcпepтизы.
Cyдeбный пpoцecc зaнимaeт в cpeднeм 1 мecяц, нo мoжeт дocтигaть и нecкoлькиx мecяцeв. Нa вcтyплeниe peшeния cyдa в зaкoннyю cилy oтвoдитcя oдин мecяц — в тeчeниe oднoгo мecяцa любaя cтopoнa мoжeт пoдaть aпeлляцию. Ecли cyд пpимeт пoлoжитeльнoe peшeниe и oбязyeт Pocpeecтp пepecчитaть кaдacтpoвyю cтoимocть, oтнecитe пocтaнoвлeниe в гocyдapcтвeнный opгaн. Cпeциaлиcты измeнят кaдacтpoвyю cтoимocть, пpичeм измeнeния вcтyпят в cилy c 1 янвapя гoдa пocтaнoвлeния.
Нaпpимep: Bы пoдaли иcк в cyд в нoябpe. Пepвoгo дeкaбpя cyд вынec пocтaнoвлeниe oб yдoвлeтвopeнии иcкa, втopoгo вы oтнecли eгo в Pocpeecтp. Кaдacтpoвaя cтoимocть yмeньшитcя в peecтpe, нaчинaя c 1 янвapя — тo ecть вы cмoжeтe тpeбoвaть пepepacчeтa нaлoгa в нaлoгoвoй.
Taкжe мoжнo oбpaтитьcя к юpиcтaм или в pиэлтopcкyю кoмпaнию. Cпeциaлиcт paccкaжeт, кaк ocпopить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти, пoмoжeт coбpaть вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты и cмoжeт пpeдcтaвлять вaши интepecы нa cyдeбнoм зaceдaнии.
Чтo влияeт нa кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимocти
Пpeждe чeм пoдaвaть зaявлeниe o пepepacчeтe кaдacтpoвoй cтoимocти, yтoчнитe, кaкиe пapaмeтpы влияют нa cyммy. Нaпpимep, ecли вы oбнapyжили, чтo вмecтo нaзнaчeния CНT yкaзaнo нaзнaчeниe ИЖC, этo бyдeт ocнoвaниeм для пepepacчeтa. Нo paзницa бyдeт нeвыcoкa — вы бoльшe пoтpaтитe нa oплaтy гocyдapcтвeнныx пoшлин, cyдeбныe пpoцeccы, вpeмeнныe зaтpaты.
Нa кaдacтpoвyю cтoимocть нeдвижимoгo имyщecтвa влияют:
🔸 гoд пocтpoйки — чeм cтapшe здaниe, тeм мeньшe oнo cтoит, пoтoмy чтo изнoc co вpeмeнeм yвeличивaeтcя;
🔸 oбщaя плoщaдь — чeм oнa бoльшe, тeм бoльшe cтoит нeдвижимocть;
🔸 мecтoпoлoжeниe cтpoeния — нa cтoимocть влияют нe тoлькo peгиoн, нo и нaзнaчeниe зeмeльнoгo yчacткa;
🔸 cocтoяниe — aвapийныe здaния cтoят гopaздo дeшeвлe пpигoдныx для жизни;
🔸 мнoгиe дpyгиe xapaктepиcтики.
Чaщe вceгo пpи oцeнкe кaдacтpoвoй cтoимocти cпeциaлиcты нe пpинимaют вo внимaниe имeннo aвapийнoe cocтoяниe здaния либo eгo фaктичecкий изнoc. Пoэтoмy cтoимocть oкaзывaeтcя зaвышeннoй.
Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть пpи cнижeнии кaдacтpoвoй cтoимocти
Плaнoвaя пepeoцeнкa нeдвижимocти
Cвeдeния, coдepжaщиecя в peecтpe, нe ocтaютcя нeизмeнными. Иx oбнoвляют paз в 5 лeт, a в нeкoтopыx peгиoнax — paз в 2–3 гoдa. Этo нaзывaeтcя плaнoвoй пepeoцeнкoй нeдвижимocти. Ecли вы пoдaдитe зaявлeниe пepeд пpoвeдeниeм oчepeднoй плaнoвoй пepeoцeнки, eгo мoгyт oтклoнить, apгyмeнтиpyя этo тeм, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть нeдвижимocти cкopo oбнoвитcя.
Пepиoд oцeнки pынoчнoй cтoимocти для yтoчнeния кaдacтpoвoй cтoимocти
Этo — caмый бoльшoй «пoдвoдный кaмeнь» пpoцeдypы. Пpи кaждoй плaнoвoй пepeoцeнкe кaдacтpoвaя cтoимocть нeдвижимocти мeняeтcя. Уcтaнoвлeннaя cyммa ocтaeтcя нeизмeннoй в тeчeниe 2–3 или 5 лeт в зaвиcимocти oт мecтнoгo зaкoнoдaтeльcтвa. Ecли вы пoдaдитe зaявлeниe нa пepeoцeнкy кaдacтpoвoй cтoимocти, кoмиccия бyдeт paccчитывaть pынoчнyю cтoимocть нe нa мoмeнт пoдaчи зaявки, a нa мoмeнт плaнoвoй пepeoцeнки — тo ecть цeнy, кoтopaя былa aктyaльнa нecкoлькo лeт нaзaд.
Нaпpимep: 2 гoдa нaзaд пpoвoдилacь плaнoвaя пepeoцeнкa нeдвижимocти. Нa тoт мoмeнт pынoчнaя cтoимocть квapтиpы cocтaвлялa 3 200 000 pyблeй, этa жe cyммa yкaзaнa в кaчecтвe кaдacтpoвoй cтoимocти. B тeчeниe пoлyгoдa пocлe пepeoцeнки cитyaция нa pынкe кapдинaльнo пoмeнялacь, и тeпepь oбъeкты, пpaктичecки идeнтичныe c вaшeй нeдвижимocтью, cтaли cтoить 2 400 000 pyблeй. Ecли вы oбpaтитecь для измeнeния кaдacтpoвoй cтoимocти, вaм oткaжyт — кoмиccия пocчитaлa цeнy пpaвильнo нa тoт мoмeнт. A ecли pынoчнaя cтoимocть нa мoмeнт плaнoвoй пepeoцeнки cocтaвлялa 2 000 000 pyблeй, a в кaчecтвe кaдacтpoвoй cтoимocти ycтaнoвили cyммy 3 200 000 pyблeй, зaявлeниe oдoбpят.
Oткaз cyдa в cнижeнии кaдacтpoвoй cтoимocти
Cyд мoжeт oткaзaть в yдoвлeтвopeнии иcкa, ecли вы нe пpeдocтaвитe дocтaтoчныx дoкaзaтeльcтв тoгo, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть нe cooтвeтcтвyeт pынoчнoй, и чтo y вac ecть ocнoвaния тpeбoвaть измeнeния. Ecли вы coбpaли нeдocтaтoчнo дoкaзaтeльcтв, пoдaйтe aпeлляцию в вышecтoящиe cyдeбныe opгaны и пpикpeпитe к нeй бoлee вecoмыe дoкaзaтeльcтвa. Нaпpимep — cpaвнитe кaдacтpoвyю cтoимocть вaшeгo oбъeктa и aнaлoгичныx oбъeктoв, пoлyчитe выпиcки из гocyдapcтвeнныx peecтpoв, oбpaтитecь к нeзaвиcимoмy oцeнщикy. Ecли вы пpeдocтaвитe cepьeзныe дoкaзaтeльcтвa, c бoльшoй дoлeй вepoятнocти cyд yдoвлeтвopит иcк.
Oфopмлeниe пepepacчeтa кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, y кoтopoй нecкoлькo coбcтвeнникoв
Ecли y нeдвижимocти нecкoлькo coбcтвeнникoв, yмeньшeниeм кaдacтpoвoй cтoимocти мoжeт зaнимaтьcя oдин из влaдeльцeв. Этo cвязaнo c тeм, чтo Pocpeecтp oцeнивaeт цeнy вceй нeдвижимocти, a нe кaждoй дoли oтдeльнo. Bмeшaтeльcтвo ocтaльныx coбcтвeнникoв нyжнo, ecли oни нe coглacны c дaнными, пpeдcтaвлeнными в зaявлeнии — в этoм cлyчae cyд yчтeт иx мнeниe.
Нaпpимep: Bacя, Пeтя и Cвeтa — дoлeвыe coбcтвeнники чacтнoгo дoмa. Bce oни coглacны c тeм, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть cильнo зaвышeнa. Bacя oбpaщaeтcя в Pocpeecтp c зaявлeниeм, гocyдapcтвeнный opгaн yдoвлeтвopяeт eгo, кaдacтpoвaя cтoимocть мeняeтcя. A ecли бы Bacя и Пeтя xoтeли yмeньшeния цeны, a Cвeтa былa бы пpoтив, и зaявлeниe paccмaтpивaл бы cyд, oн yчитывaл бы мнeния вcex yчacтникoв пpoцecca — тo ecть вceм coбcтвeнникaм пpишлocь бы пoceтить зaceдaниe.
Пpoцeдypa пepepacчeтa бeз зaключeния oцeнщикa
Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, зaключeниe нeзaвиcимoй oцeнoчнoй кoмпaнии или чacтнoгo лицeнзиpoвaннoгo oцeнщикa нe являeтcя oбязaтeльным дoкyмeнтoм для измeнeния кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти. Pocpeecтp oбязaн paccмoтpeть зaявлeниe, дaжe ecли в кaчecтвe пpичины вы yкaжeтe личныe нaблюдeния. Нo c зaключeниeм нeзaвиcимoгo экcпepтa y вac бoльшe шaнcoв нa oдoбpeниe зaявлeния — чeм бoльшe дoкaзaтeльcтв нecooтвeтcтвия кaдacтpoвoй и pынoчнoй cтoимocти вы пpeдocтaвитe, тeм быcтpee Pocpeecтp внeceт измeнeния в cвeдeния oб имyщecтвe.
Пoдaчa зaявлeния cpaзy в cyд
Пo зaкoнy, c 2017 гoдa coбcтвeнники нeдвижимocти мoгyт пoдaвaть иcк oб yмeньшeнии кaдacтpoвoй cтoимocти oбъeктoв cpaзy в cyд, минyя пoдaчy зaявлeния в Pocpeecтp. Oднaкo cнизить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти бeз cyдa oбoйдeтcя дeшeвлe и быcтpee — cpoки paccмoтpeния зaявлeния cocтaвляют 1 мecяц, a в cyдe пpoцecc мoжeт зaтянyтьcя дo 2 мecяцeв. Ecли пoдaвaть иcк cpaзy в cyд, вaм пpидeтcя oплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy, зaплaтить юpиcтy зa coпpoвoждeниe, oплaтить cбop дoкaзaтeльcтв — нaпpимep, paбoтy нeзaвиcимoгo oцeнщикa.
Пoдaчa зaявлeния в cyд юpидичecким лицaм
Физичecкиe лицa мoгyт пoдaвaть иcк cpaзy в cyдeбныe инcтaнции. Юpидичecкиe лицa тaк дeлaть нe мoгyт — oбpaщaяcь в cyд, opгaнизaции дoлжны пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пoпытки ypeгyлиpoвaния cпopa в дocyдeбнoм пopядкe. Дpyгими cлoвaми — любыe юpидичecкиe лицa cнaчaлa oбpaщaютcя в Pocpeecтp и тoлькo пoтoм мoгyт cocтaвить иcк в cyдeбныe инcтaнции.
Ecли нe пoдaвaть зaявлeниe oб yмeньшeнии кaдacтpoвoй cтoимocти
Teopeтичecки ecли вы нe бyдeтe пoдaвaть зaявлeниe, кaдacтpoвaя cтoимocть измeнитcя пpи плaнoвoй пepeoцeнкe нeдвижимocти, кoгдa кoмиccия бyдeт изyчaть cитyaцию нa pынкe. Пpaктичecки ecли нe пoдaть зaявлeниe, Pocpeecтp мoжeт ocтaвить цeнy пpи пepeoцeнкe нeизмeннoй. B этoм cлyчae вы бyдeтe пepeплaчивaть нaлoги. Пoэтoмy лyчшe зaпpaшивaть пepepacчeт cpaзy, кaк тoлькo зaмeтили нecooтвeтcтвия кaдacтpoвoй cтoимocти и pынoчнoй цeны.
Ни для кого не секрет, что недвижимое имущество облагается налогом, а с 2015 года кадастровая стоимость прямо влияет на размер налога, подлежащего к уплате. Кроме того, размер кадастровой стоимости влияет на величину НДФЛ при продаже недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости, а также на величину арендной платы при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В настоящее время действенным способом снижения размера налогов на недвижимое имущество, с продажи недвижимости и арендной ставки является оспаривание кадастровой стоимости недвижимости. В данной статье мы расскажем об основаниях и порядке оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.
Содержание:
- Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?
- Можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости?
- Какими федеральными законами нужно руководствоваться при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости?
- Кто может оспорить кадастровую стоимость недвижимости?
- В какой срок можно обратиться в суд для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости?
- В каких случаях можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости?
- Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?
- Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?
- Пошаговая инструкция “Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?”
- Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в комиссии? — Инструкция
- Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в суде? — Инструкция
- Можно ли включить в административный иск требование о пересмотре кадастровой стоимости нескольких объектов (например, земельного участка и дома)?
- Может ли подать иск об уменьшении кадастровой стоимости один из участников долевой собственности, если второй собственник против?
- В какой суд подавать иск об оспаривании кадастровой стоимости?
- Что делать после оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в суде?
- Может ли кадастровая стоимость измениться после проведения очередной кадастровой оценки, пока дело рассматривается в суде?
- А могут очередную кадастровую оценку провести после оспаривания кадастровой стоимости в суде?
- Можно ли взыскать судебные расходы с ответчика, если суд удовлетворил иск об оспаривании кадастровой стоимости?
- Калькулятор расчета экономии при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости?
Согласно ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с законодательством РФ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Узнать кадастровую стоимость, получить сведения о недвижимости, которые использовались при ее определении, а также выяснить, как она рассчитывалась, вы можете, ознакомившись с отчетом в Фонде данных государственной кадастровой оценки. По объектам недвижимости в г. Москве узнать кадастровую стоимость можно также на сайте mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей».
Кроме того, можно подать запрос о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости в орган, которым было принято решение о проведении кадастровой оценки, если стоимость определена при ее проведении, или в Росреестр, если проведена оценка вновь учтенных, ранее учтенных объектов или измененных объектов недвижимости. С запросом о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Москвы, можно обратиться в Городской центр имущественных платежей.
Таким образом, кадастровая стоимость — это рыночная стоимость объектов недвижимости, определяемая методом массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей объектов оценки. Вследствие государственной оценки, проводимой в последние годы, стоимость объектов недвижимости в большинстве случаев превысила реальную рыночную стоимость в несколько раз, что привело к большому числу ошибок и ударило по бюджету собственников и арендаторов недвижимости.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости?
Исходя из содержания понятия кадастровой стоимости, можно сделать вывод о возможности оспаривания результатов проведения государственной кадастровой оценки. Вместе с тем, понятие кадастровой стоимости с упоминанием о возможности её оспаривания было закреплено только в 2016 году в связи с внесением изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Данные изменения позволили проводить параллель между кадастровой стоимостью и рыночной.
Какими федеральными законами нужно руководствоваться при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости?
Законодательство о кадастровой оценке недвижимости претерпевало множество изменений, что вызывает путаницу в применении различных норм относительно порядка пересмотра кадастровой стоимости. Развернутый ответ о том, какие нормы закона следует применять в данном случае дал Верховный суд в Обзоре судебной практики № 2 (2021 года).
Оспаривать кадастровую стоимость здания необходимо:
- по Закону об оценочной деятельности — если кадастровая стоимость определена в старом порядке по этому Закону. При ее оспаривании нужно учесть ряд особенностей. Данные правила применяются и в том случае, если проведение государственной кадастровой оценки начато до 01.01.2017 года. При оспаривании кадастровой стоимости по старым правилам обращение в комиссию для организаций является обязательным, комиссии создаются при территориальном отделе Росреестра.
- в соответствии со ст. 22 Закона о кадастровой оценке — если кадастровая стоимость установлена после 1 января 2017 г. в рамках государственной кадастровой оценки по указанному Закону. Это правило применяется до 1 января 2026 г. (частью 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ первоначально был установлен переходный период до 01.01.2023 года, однако на основании Федерального закона от 19.12.2022 № 546-ФЗ срок перехода был продлен до 2026 года) при условии, что субъект РФ ранее не перешел на новый порядок признания кадастровой стоимости. О порядке оспаривания кадастровой стоимости недвижимости на основании ст. 22 Закона о кадастровой оценке речь пойдет далее, так как данный порядок сейчас применяется в большинстве регионов.
- по правилам ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке (независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость здания) — если кадастровая стоимость определена в субъекте РФ, который перешел на новый порядок признания кадастровой стоимости. В настоящее время досрочно перешли на новый порядок 20 субъектов РФ, Москва и Московская область в их число не входят.
Кто может оспорить кадастровую стоимость недвижимости?
Оспорить кадастровую стоимость может юридическое или физическое лиц, чьи права и обязанности затрагивают результаты такой оценки. То есть оспорить кадастровую стоимость недвижимости может ее собственник или арендатор, если арендная плата начисляется в зависимости от кадастровой стоимости.
В какой срок можно обратиться в суд для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости?
Подать административное исковое заявление в суд можно в следующие сроки:
- в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости недвижимости — в течение 5 лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в ЕГРН не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в ЕГРН (государственный кадастр недвижимости) не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
- в случае оспаривания решения, действий (бездействия) комиссии — в течение 3 месяцев со дня, когда вам стало известно о нарушении ваших прав и законных интересов (с даты получения решения).
В каких случаях можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости?
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то есть при проведении кадастровой оценки были допущены ошибки — указаны неверные сведения о назначении, материале стен, годе постройки и т.д.
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть заявитель на основании рыночной оценки стоимости объекта недвижимости просит снизить кадастровую стоимость
Как доказать, что кадастровую стоимость определили по недостоверным сведениям?
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется из множества факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. Например, в случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.
Если хотя бы один из ценообразующих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете направить в в бюджетное учреждение, которое проводит кадастровую оценку в регионе, заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. К заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно приложить документы, подтверждающие наличие ошибок. В качестве доказательств факта ошибки вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения, документы технического учета (документы БТИ) и другие документы. При подтверждении ошибки результатом станет решение о пересчете кадастровой стоимости. В этом случае не нужно будет обращаться в комиссию или суд для оспаривания кадастровой стоимости.
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?
Как было отмечено ранее, в настоящее время существует два способа оспаривания кадастровой стоимости:
- административный (внесудебный) порядок путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия)
- судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости
При оспаривании кадастровой стоимости недвижимости в соответствии со ст. 22 Закона о кадастровой оценке любой заявитель может сразу обратиться в суд, не обращаясь в Комиссию с заявлением о пересмотре.
Нас часто спрашивают: Стоит ли до подачи иска в суд обратиться в комиссию, каковы шансы на уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости в досудебном порядке? Отвечая на данный вопрос, можно сказать, что целесообразность во многом зависит от обстоятельств конкретного дела. Если оценка значительно снизила кадастровую стоимость, то шансы на обжалование кадастровой стоимости в досудебном порядке невелики. Если же снижение незначительно, то шансы на изменение кадастровой стоимости в комиссии выше.
Судебный порядок урегулирован нормами КАС РФ и инициируется путем подачи административного искового заявления в суд общей юрисдикции. Поскольку дело рассматривается по правилам административного судопроизводства, представитель административного истца должен обладать адвокатским статусом либо обязательно должен иметь высшее юридическое образование. Данная категория споров подсудна судам городов федерального значения (например, оспорить и снизить кадастровую стоимость недвижимости в Москве можно, подав иск в Московский городской суд), областным суда (уменьшить кадастровую стоимость недвижимости в Подмосковье можно, обратившись в Московский областной суд), верховным судам республики, краевым судам, судам автономной области и автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.
Пошаговая инструкция “Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?”
Если вы решили оспорить кадастровую стоимость недвижимости, рекомендуем руководствоваться данным алгоритмом. Данная инструкция по уменьшению кадастровой стоимости недвижимости актуальна как для юридических, так и для физических лиц.
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в комиссии? — Инструкция
Как отмечено ранее, с 01 января 2017 года предварительное обращение в Комиссию Росреестра не является обязательным для обращения в суд. Вместе с тем, оспаривание кадастровой стоимости в Комиссии в некоторых случаях остается эффективным и быстрым способом. Поэтому решать вам — обращаться в Комиссию или сразу идти в суд. Если вы решили сразу обращаться в суд, то можете после первого шага переходить к следующей части данной инструкции — судебному порядку оспаривания кадастровой стоимости.
Шаг 1. Закажите отчет о рыночной стоимости недвижимости
Рыночная стоимость недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Шаг 2. Обратитесь с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре
Такие комиссии создаются Росреестром при его территориальном органе в соответствующем субъекте РФ. Предполагается, что в каждом субъекте РФ создается одна постоянно действующая комиссия. Подобные комиссии созданы при Управлении Росреестра по г. Москве и при Управлении Росреестра по Московской области, в которые необходимо обратиться при оспаривании кадастровой стоимости.
Срок для подачи заявления. Уменьшить кадастровую стоимость здания можно с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости до даты определения новой кадастровой стоимости.
Для обращения в комиссию составьте заявление о пересмотре кадастровой стоимости. В заявлении укажите ваши данные и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.
Необходимые документы для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в комиссии
-
К заявлению о переоценке кадастровой стоимости недвижимости приложите:
- выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости здания, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на данный объект недвижимости
- отчет об оценке рыночной стоимости земли в бумажном и электронном виде
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений
-
Заявление не принимается к рассмотрению в следующих случаях:
- если отсутствуют указанные выше документы
- нарушен срок подачи заявления
- величина кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются, ранее была установлена в размере рыночной стоимости, то есть уже снижена по решению Комиссии или суда
При отказе в рассмотрении заявления вам должно быть направлено уведомление с указанием причин отказа.
Шаг 3. Примите участие в заседании комиссии и дождитесь ее решения
В течение месяца с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия обязана рассмотреть это заявление. О дате рассмотрения заявления вам должны сообщить, и вы вправе присутствовать на заседании комиссии. По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отклонении заявления. В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения комиссия должна направить копию решения в отделение Росреестра и ФГБУ “ФКП Росреестра”.
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в суде? — Инструкция
Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости или вы не обращались в комиссию, вы вправе обратиться в суд. Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Закажите отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости у оценщика, если вы ранее не заказывали его
Рыночная стоимость недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Шаг 2. Составьте административное исковое заявление и подготовьте необходимые документы
Для обращения в суд подготовьте административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости или административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно заявить следующие требования: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки. При этом суд не будет рассматривать решение комиссии, даже если таковое имеется.
-
Административное исковое заявление должно содержать:
- наименование суда, в который вы направляете иск
- ваши Ф.И.О., место жительства или место пребывания, дату и место рождения (для физических лиц), наименование, место нахождения, ОГРН (для юридических лиц); наименование или Ф.И.О. представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании — если иск подает представитель; ваши (вашего представителя) номера телефонов, факсов, адреса электронной почты
- наименование административного ответчика и его местонахождение, а также номера его телефонов, факсов и адрес электронной почты (если известны). По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости (эти данные также можно уточнить в Фонде данных государственной кадастровой оценки по ссылке выше), и Росреестр. По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки к участию в деле также привлекается Росреестр. По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана.
- сведения о том, какие ваши права и законные интересы нарушены
- требования, а также основания и доводы, посредством которых вы обосновываете свои требования
- сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения — если такое обращение подавалось
- перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов или сведения о невозможности приложить к заявлению какие-либо документы
Если вы подаете административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии, то в иске также следует указать:
- реквизиты оспариваемого решения, дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). Если обжалуется бездействие, то необходимо указать на то, в чем оно заключалось
- нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемые решение, действия (бездействие)
Административный истец имеет право просить установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости имущества, заявить об изменении кадастровой оценки в связи с недостоверностью сведений, оспорить действия и бездействия членов комиссии, созданной при территориальном управлении Росреестра. Не указывайте в иске требования о возврате излишне уплаченных налогов на имущество, о завышении цены объекта при продаже, о компенсации за утраченное имущество и пр., так как данные требования не будут рассмотрены в рамках административного дела С такими требованиями следует обращаться уже после получения решения о пересмотре кадастровой цены объекта.
Образец документа
Иск об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости
Необходимые документы для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в суде
-
К административному исковому заявлению об установлении кадастровой стоимости или оспаривании решения приложите:
- уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, или копии заявления и документов по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц
- выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на недвижимость (договор и т.д.)
- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (в связи с внесением изменений в КАС РФ с 10 августа 2017 года при подаче
административного иска в суд прикладывать экспертизу СРО на отчет об оценке не
требуется) - решение комиссии (при наличии)
- документ, подтверждающий уплату госпошлины
- документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия — для представителя, не являющегося адвокатом
-
Госпошлина при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости в суде:
- для физических лиц — 300 рублей
- для организаций — 2000 рублей
Можно ли включить в административный иск требование о пересмотре кадастровой стоимости нескольких объектов (например, земельного участка и дома)?
Да, вы можете подать иск о пересмотре кадастровой стоимости сразу нескольких объектов недвижимости. Но необходимо учитывать, что, пошлину за рассмотрение иска необходимо уплатить за каждый объект. Например, если организация оспаривает кадастровую стоимость 2 объектов, она должна уплатить пошлину в размере 4000 рублей.
Может ли подать иск об уменьшении кадастровой стоимости один из участников долевой собственности, если второй собственник против?
Участник долевой собственности вправе обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости. Согласие других сособственников ему не потребуется. При рассмотрении дела по заявлению одного из участников долевой собственности суд пересмотрит кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом.
Собственник, не желающий оспаривать кадастровую стоимость, может вступить в дело в качестве заинтересованного лица и выдвинуть свои возражения относительно установления иного размера кадастровой стоимости объекта недвижимости. Суд оценит эти возражения наряду с другими доказательствами по делу. При этом нужно учитывать, что формальное, необоснованное несогласие других сособственников с пересмотром кадастровой стоимости недвижимости не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Шаг 3. Подайте административное исковое заявление и комплект документов в суд
Дела по обжалованию кадастровой стоимости объектов недвижимости по искам физических и юридических лиц рассматриваются в суде общей юрисдикции.
В какой суд подавать иск об оспаривании кадастровой стоимости?
Административные иски об оспаривании кадастровой стоимости от физических и юридических лиц подаются в суд города федерального значения, областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость. Например, Мосгорсуд (при подаче иска об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости к органу, заказчику, находящемуся в Москве), Мособлсуд (при подаче иска об оспаривании кадастровой стоимости к органу, заказчику, находящемуся в Московской области).
Шаг 4. Примите участие в судебных заседаниях
О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного ;заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.
При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости вы должны будете доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должно быть рассмотрено в течение 2 месяцев со дня поступления административного искового заявления в суд. Срок рассмотрения может быть продлен максимум на один месяц. Дело об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии должно быть рассмотрено в течение одного месяца. При проведении судебной оценки стоимости судебное разбирательство приостанавливается (как правило, на 2-3 месяца). Следовательно, в связи с этим увеличивается общий срок рассмотрения дела.
Следует учитывать, что поскольку стороны обязаны самостоятельно доказывать те обстоятельства, на которые ссылаются, то суд удовлетворит их ходатайства об истребовании дополнительных доказательств только в том случае, если они по объективным причинам лишены возможности представить доказательства без помощи суда. Тем не менее, суд не лишен права запрашивать необходимые доказательства по своей инициативе (п. 6 ст. 247 КАС РФ).
После рассмотрения дела суд вынесет решение: либо об удовлетворении ваших требований, тогда кадастровая стоимость будет определена по представленному вами отчету об оценке недвижимости либо на основании заключения судебной экспертизы; либо об отказе в удовлетворении требований.
Принятое судом по результатам рассмотрения дела решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. По истечении установленного срока для обжалования решение суда вступает в законную силу. Постановление, вынесенное судом в апелляционном порядке, вступает в силу в день принятия.
Несмотря на трудности оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, данный способ является эффективным и позволяет существенно снизить размер налогов на объекты недвижимости.
Что делать после оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в суде?
После вступления решения суда о пересмотре кадастровой стоимости в законную силу получаете копию решения суда с отметкой о вступлении его в силу.
Полученное решение суда с заявлением о внесении в ЕГРН изменений нужно подать в Росреестр через любое отделение МФЦ.
В течение 10 рабочих дней с даты подачи документов Росреестр вносит в ЕГРН сведения о новой кадастровой стоимости недвижимости. На публичной кадастровой карте сведения отображаются позднее.
С 01.01.2019 года вступили
поправки в Налоговый кодекс РФ, в соответствии с которыми в случае
изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании
установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению
споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда
сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной
комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении
налоговой базы начиная с даты начала применения для целей
налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом
оспаривания. То есть налогоплательщики смогут вернуть излишне
уплаченный налог за предыдущие годы действия оспоренной кадастровой
стоимости. Это применимо для налога на имущество, земельного налога и НДФЛ
с продажи недвижимости. По закону перерасчет налога будет возможен, если
решение об изменении кадастровой стоимости примут после 31 декабря 2018
года. Обратите внимание, заявление о зачете или возврате налога можно
подать не позднее трех лет со дня его уплаты. Для граждан в законе
предусмотрено дополнительное ограничение: вернуть или зачесть налоги можно
только за три года, предшествующих году направления инспекцией уведомления
с перерасчетом.
Для перерасчета налога необходимо направить в налоговый орган заявление, копию решения суда, выписки из ЕГРН.
Для иных целей, например для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Может ли кадастровая стоимость измениться после проведения очередной кадастровой оценки, пока дело рассматривается в суде?
Да, это возможно. Однако заявитель в этом случае не вправе изменить свои требования и оспаривать в уже рассматриваемом деле новую кадастровую стоимость. В случае, если суд вынесет положительное решение, то укажет в нем период действия определенной им кадастровой стоимости – с даты подачи вами заявления в суд до даты, когда начнет действовать кадастровая стоимость, определенная после проведения очередной кадастровой оценки. А чтобы оспорить ее, придется заново обратиться в суд с самостоятельным требованием.
А могут очередную кадастровую оценку провести после оспаривания кадастровой стоимости в суде?
Да, такое возможно. Периодичность проведения очередной государственной кадастровой оценки с 1 января 2023 г. каждые 4 года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – через 2 года).
Можно ли взыскать судебные расходы с ответчика, если суд удовлетворил иск об оспаривании кадастровой стоимости?
Вопрос о судебных расходах решается в соответствии с правилами гл. 10 Кодекса административного судопроизводства РФ.
При удовлетворении судом требований об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости судебные расходы взыскиваются с ответчика – органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. В случае удовлетворения требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, в том числе в связи с исправлением кадастровой ошибки в сведениях, судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость была пересмотрена в связи с технической ошибкой в сведениях об объекте недвижимости, то судебные расходы взыскиваются с органа, допустившего такую ошибку.
Но если ответчик не оспаривает ваши требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, то и судебные расходы взыскать с него не получится.
Калькулятор расчета экономии при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости
Редактор: Наталья Митькина
Компании, которые смогли доказать, что кадастровая стоимость их недвижимости завышена, уменьшили налог на имущество на несколько миллионов в год. Рассказываем, как подготовиться и провести процедуру оспаривания кадастровой стоимости по правилам.
Поделиться
Компании, которые смогли доказать, что кадастровая стоимость их недвижимости завышена, уменьшили налог на имущество на несколько миллионов в год. Рассказываем, как подготовиться и провести процедуру оспаривания кадастровой стоимости по правилам.
Поделиться
Иногда бизнесу приходится переплачивать большие суммы по налогу на свою недвижимость. Все потому, что государство допустило ошибки при переоценке ее кадастровой стоимости.
Если стоимость завышена, ее можно оспорить и уменьшить, например, по решению суда. Правда, сначала придется заплатить за отчет об оценке, потом — за судебную экспертизу, а также потратить время на сбор документов и саму процедуру, но результат того стоит. Например, владелец бизнес-центра по решению суда снизил кадастровую стоимость почти в три раза и стал экономить на налогах 2,6 млн рублей в год.
Разберемся, что такое оспаривание кадастровой стоимости недвижимости, как понять, нужна ли эта процедура, как оценить шансы на успех и подготовиться к оспариванию.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость — это сумма, в которую регион оценивает объекты недвижимости в границах своей территории. Ее устанавливают для зданий, сооружений, помещений, земли, объектов незавершенного строительства, гаражей, машино-мест и другой недвижимости.
Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости нужно при расчете:
- налогов: на имущество и землю, подоходного и на прибыль — при продаже недвижимости;
- арендной платы, если арендные платежи рассчитываются от кадастровой стоимости;
- возможной цены продажи объекта;
- штрафов, например за нецелевое использование земли;
- госпошлины при наследовании недвижимости.
На кадастровую стоимость зданий и сооружений влияют площадь, материал стен, год постройки, состояние, функциональное назначение и другое. На кадастровую стоимость земли — площадь, месторасположение, разрешенное использование, наличие коммуникаций и другое.
Когда проводится кадастровая оценка
В регионах России недвижимость переоценивают через четыре года с года проведения последней государственной кадастровой оценки. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — через два года.
Массовую кадастровую оценку проводят в течение года. Новая кадастровая стоимость начинает действовать с 1 января года, следующего за годом оценки. Например, стоимость земельного участка рассчитали в апреле 2019 года в размере 3 млн рублей. Стоимость определили по состоянию на 1 января 2019 года. Эта стоимость начала действовать только с 1 января 2020 года.
В 2022 году прошла общероссийская оценка кадастровой стоимости всех земельных участков. Их новая стоимость действует с 1 января 2023 года.
В 2023 году переоценивают остальные объекты недвижимости, их кадастровая стоимость обновится с 1 января 2024 года.
Переоценка кадастровой стоимости может резко повысить налоговую нагрузку собственника. В 2023 году из-за сложной экономической ситуации в стране государство ввело временный механизм «заморозки» кадастровой стоимости земельных участков. Ее суть в следующем: если действующая кадастровая стоимость с 1 января 2023 года больше, чем ее значение на 1 января 2022 года, для расчета налога с 1 января 2023 года используется старое значение — то, которое действовало с 1 января 2022 года.
Механизм «заморозки» не распространяется:
- На рост кадастровой стоимости из-за изменения характеристик земельного участка, например площади, вида разрешенного использования или категории.
- На земельные участки на праве аренды.
Следующую переоценку земельных участков проведут в 2024 году. Новая кадастровая стоимость будет действовать с 1 января 2025 года.
С какой даты действует кадастровая стоимость
Когда государство посчитало кадастровую стоимость недвижимости, эти данные вносят в ЕГРН. Вот основные даты, которые используются при оспаривании. Они указываются в реестре:
- дата определения — 1 января года, в котором проводилась кадастровая оценка;
- дата внесения данных — день, когда новую кадастровую стоимость внесли в ЕГРН;
- дата применения — 1 января года, следующего за годом массовой кадастровой оценки.
Разберемся на примере.
Массовую кадастровую оценку земельного участка провели в 2021 году, кадастровая стоимость земли — 292,3 млн рублей. Дата определения — 1 января 2021 года.
Данные о кадастровой стоимости 292,3 млн рублей внесли в ЕГРН 22 декабря 2021 года — это дата внесения данных.
Кадастровая стоимость 292,3 млн рублей начала действовать с 1 января 2022 года — это дата применения.
Если бизнес оспорил кадастровую стоимость здания или земельного участка, она будет действовать с даты применения — задним числом. Возьмем данные из нашего примера с земельным участком.
Кадастровая стоимость участка — 292,3 млн рублей, она начала действовать с 1 января 2022 года — это дата применения.
Допустим, в 2023 году правообладатель участка обратился с заявлением об оспаривании, а в 2024 году закончит процедуру оспаривания. Новая стоимость — 150 млн рублей. Она будет действовать с 1 января 2022 года — даты применения кадастровой стоимости, которая оспаривалась.
Стоимость земельных участков, которую определили на 1 января 2021 года, действовала один год. Но в 2022 году провели новую массовую кадастровую оценку всех земельных участков, и теперь она действует с 1 января 2023 года. Те, кто не успел подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости в 2022 году, могут сделать это и после 1 января 2023 года.
Когда можно оспорить кадастровую стоимость
Сначала рекомендуем оценить, стоит ли тратить на оспаривание время и деньги. Вот несколько шагов, которые помогут принять правильное решение:
- Уточните, есть ли у вас право на оспаривание.
- Определите основание оспаривания.
- Узнайте, не пропустили ли вы сроки давности для подачи заявления на оспаривание.
- Выберите консалтинговую компанию, которая будет сопровождать процедуру.
- Узнайте примерную величину расхождения кадастровой и рыночной стоимости и экономию на налоге или аренде. Сравните экономию и затраты на проведение оспаривания.
Рассмотрим эти шаги подробнее.
Право на оспаривание. Оспорить кадастровую стоимость может только тот, на чьи права влияет результат кадастровой оценки. Это может быть:
- собственник недвижимости или собственник доли недвижимости;
- бывший собственник, если хочет сделать перерасчет налогов за время владения;
- арендаторы недвижимости, если арендная плата считается от кадастровой стоимости;
- покупатель или арендатор земельного участка, если у него есть исключительное право выкупа или аренды. Например, собственник здания имеет исключительное право выкупить или арендовать земельный участок под ним.
Основание оспаривания. По закону оспорить кадастровую стоимость можно по двум основаниям:
1. Техническая ошибка. Если в расчете допущена техническая ошибка, например указана некорректная площадь, материал стен или что-то подобное, надо обратиться в ГБУ, которое проводило оценку. Например, в Москве это ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».
Потребуется написать обращение об исправлении ошибки и приложить документы, которые ее подтверждают. Например, технический паспорт, который подтверждает ошибку при определении материала стен. ГБУ рассмотрит заявление в течение 30 рабочих дней.
Если ГБУ согласится с ошибкой, оно само передаст новые сведения в Росреестр. Если нет, оспаривать кадастровую стоимость ошибки придется в суде.
2. Кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной. В этом случае процедура другая. В 2023 году для процедуры оспаривания в Москве и Московской области надо подготовить отчет об оценке, а далее обратиться в суд — в Московской области можно предварительно обратиться в комиссию — и просить установить кадастровую стоимость на уровне рыночной.
«Из судебной практики следует, что оптимальный путь — установить в суде, а не в комиссии кадастровую стоимость на уровне рыночной».
Суд назначит экспертизу и по ее результатам примет решение о справедливой кадастровой стоимости объекта или о необходимости ее корректировки.
Раньше к проведению судебной экспертизы суд привлекал негосударственных независимых экспертов, но с 16 ноября 2021 года судебным экспертом может выступать только государственное учреждение.
«Получается, что государственная организация рассчитала величину кадастровой стоимости, государственный орган утвердил ее, и государственное учреждение принимает решение о ее снижении. Теперь собственникам гораздо сложнее обосновать причины снижения кадастровой стоимости, так как это требует наличия более серьезных объективных аргументов».
Сроки. Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать с даты, когда стоимость вступила в действие, и до даты, когда в базу внесут результаты новой кадастровой оценки. То есть с даты начала применения кадастровой стоимости до даты окончания ее применения.
До 2021 года кадастровая стоимость офисного помещения была 5 млн рублей. Она была определена на 1 января 2018 года и действовала с 1 января 2019 года по 31 декабря 2021 года. В 2021 году государство провело новую кадастровую оценку — стоимость офисного помещения выросла с 5 до 8 млн рублей.
С 1 января 2022 года стала действовать новая кадастровая стоимость — 8 млн рублей.
В 2023 году помещение попадет под общероссийскую массовую переоценку. Новая кадастровая стоимость начнет действовать с 1 января 2024 года.
Значит, подать заявление на оспаривание 8 млн рублей нужно с 1 января 2022 года до 31 декабря 2023 года включительно.
Еще есть понятие архивной кадастровой стоимости — это стоимость до того, как в ЕГРН внесли данные новой кадастровой оценки. По сути, это предыдущая кадастровая стоимость. Срок давности для ее оспаривания — три года. То есть архивную кадастровую стоимость тоже можно оспорить, но по другим правилам. Разберемся на примере.
В 2019 году кадастровую стоимость офисного помещения оценили в 5 млн рублей. Эта стоимость действовала с 1 января 2020 по 31 декабря 2022 года.
С 1 января 2023 года действует новая кадастровая стоимость — 8 млн рублей. А предыдущая в 5 млн рублей становится архивной.
Если оспорить 5 млн рублей в 2023 году, можно вернуть переплату по налогу на имущество за три последних года, когда действовала архивная кадастровая стоимость: 2020, 2021 и 2022.
Если оспаривать в 2024 году — только за два последних года: 2021 и 2022. Вернуть переплату за 2020 год уже не получится: он позже срока давности.
В 2026 году оспорить архивную стоимость в 5 млн рублей уже не удастся: срок давности истечет.
Трехлетний срок давности для оспаривания кадастровой стоимости объектов со статусом права собственности регламентируется ст. 78 и 79 НК РФ, а земельных участков на праве аренды — ст. 196 и 200 ГК РФ.
Выбор консалтинговой компании. Сейчас на рынке много консалтинговых компаний, которые готовы провести процедуру оспаривания под ключ. Они предлагают сразу подбор оценочной компании для расчета рыночной стоимости недвижимости и юридическое сопровождение процедуры оспаривания.
«Чтобы выбрать консалтинговую компанию, которая действительно сможет защитить ваши интересы в суде и постарается обоснованно и аргументированно добиться уменьшения кадастровой стоимости, рекомендую такие шаги:
1. Отобрать компании, которые предлагают услуги под ключ. Эксперты таких компаний обычно глубоко погружены в процесс и знают все нюансы, смогут ответить на все ваши вопросы и дать необходимые пояснения.
2. Запросить у этих компаний результаты проведенных оспариваний. Особое внимание уделить тому, сколько положительных результатов у консалтинговой компании. Это будет свидетельствовать о квалификации специалистов, которые анализируют потенциал снижения. Проще говоря, результаты должны показать способность специалистов организации выявить ошибки, с которыми согласятся специалисты в ГБУ или эксперты в суде в зависимости от того, куда вы обращаетесь.
3. Попросить составить дорожную карту процесса оспаривания. Грамотный специалист сможет предложить варианты действий на разных этапах оспаривания, в том числе подскажет правильное основание оспаривания именно в вашем случае.
4. Выбрать компании, которые просят предоплату в размере расходов, которые вы фактически несете на день внесения предоплаты, а не всю сумму сразу. Так вы сможете оценить профессионализм экспертов, консультантов и юристов и, если нужно, вовремя сменить исполнителя».
Расхождение с рыночной стоимостью. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной, так как при расчете рыночной стоимости учитывают индивидуальные характеристики объекта недвижимости, а при расчете кадастровой используют метод массовой оценки, который эти характеристики не учитывает.
Два помещения кафе в соседних домах — одно в хорошем состоянии, а другое со старым ремонтом — могут иметь одинаковую кадастровую стоимость. При этом их рыночная стоимость будет отличаться: на нее может влиять состояние помещений, которое не учли при массовой кадастровой оценке.
Проверить возможность снижения кадастровой стоимости могут специалисты консалтинговой компании. Они же помогут определить возможную экономию на налоге на имущество или аренде. Этот предварительный анализ позволит принять решение, стоит ли начинать процедуру пересмотра кадастровой стоимости. Если затраты на процедуру оспаривания больше экономии, смысла в оспаривании нет.
Компания оспорила кадастровую стоимость в суде и сэкономила 2,6 млн рублей
О чем речь. Государство оценило кадастровую стоимость земли в 32 млн рублей. Компания — владелец недвижимости обратилась в Московский городской суд с иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Компания хотела, чтобы кадастровая стоимость была на уровне рыночной.
Результат. Суд изучил результаты оценки рыночной стоимости и мнение эксперта, согласился с требованиями компании и установил кадастровую стоимость в 11 млн рублей. Компания сэкономила на налоге на имущество около 2,6 млн рублей за год.
Судебное решение по делу № 3а-729/2017
Порядок оспаривания кадастровой стоимости
С 1 января 2026 года государство планирует ввести новый порядок оспаривания кадастровой стоимости. Он предполагает обязательный досудебный претензионный порядок. До этого регионы могут работать по-старому или уже сейчас перейти на новый порядок.
Разберем подробнее, в чем разница.
Оспаривание кадастровой стоимости по старым правилам. В ряде регионов до 2026 года кадастровую стоимость можно оспорить и в суде и в специальной комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Обращаться сначала в комиссию не обязательно.
Если комиссия по оспариванию отказывает, придется идти в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
Оспаривание кадастровой стоимости по новым правилам. С 1 января 2026 года сразу обращаться в суд будет нельзя — сначала нужно подать заявление в комиссию при государственном бюджетном учреждении, которое проводило оценку. Оно должно решить, есть ли основания удовлетворить заявление об установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной или нет.
Часть регионов уже сейчас работает по такому порядку оспаривания.
Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии
Как мы писали выше, до 2026 года оспорить кадастровую стоимость можно в комиссии по оспариванию и в суде. Для этого понадобятся такие документы:
- заявление об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки;
- выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости или копия правоустанавливающего документа на недвижимость, например договор аренды земельного участка;
- отчет об оценке рыночной стоимости на бумаге и в электронном виде с ЭП — электронной подписью.
С последним отчетом есть нюанс. Если в регионе пока не обязательно до суда обращаться в комиссию, важно, чтобы дата составления отчета и дата определения кадастровой стоимости совпадали.
Если в комиссию до суда обращаться обязательно, ограничение другое: отчет не должен быть просрочен — то есть с даты определения кадастровой стоимости до момента обращения в комиссию не должно пройти больше шести месяцев.
Заявление об оспаривании в комиссию. В заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указывают название компании, адрес, формулируют право компании на подачу такого заявления и причины, по которым собственник или арендатор считает кадастровую стоимость неверной.
Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Заказать выписку о кадастровой стоимости можно, например, в МФЦ, на портале госуслуг или на сайте Росреестра. Срок — до трех рабочих дней. Это бесплатно.
Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Ее также можно заказать в МФЦ, на Госуслугах или на сайте Росреестра. Забрать документ нужно будет лично. Услуга платная.
Отчет об оценке рыночной стоимости. Отчет нужен, чтобы обосновать реальную рыночную стоимость объекта недвижимости.
Оценку выполняют независимые оценочные организации. В отчете отражают основные характеристики объекта, анализ рынка аналогичной недвижимости, методологию оценки и подробный расчет рыночной стоимости. Услуги оценки стоят в среднем от 70 до 150 тысяч рублей в зависимости от сложности объекта оценки.
Когда собрали все документы, их можно сначала подать в комиссию по оспариванию. Это можно сделать несколькими способами:
- лично или почтой по адресу, где располагается комиссия;
- в электронном виде через сайт комиссии или порталы государственных или муниципальных услуг. Для этого варианта потребуется квалифицированная электронная подпись — КЭП.
Комиссия рассматривает заявление в течение 30 календарных дней. Если она примет решение установить кадастровую стоимость на уровне рыночной, сама отправит в Росреестр копию своего решения и отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости. После этого новую стоимость внесут в ЕГРН.
Но если вы обратились в комиссию и она отказала в установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной, дальше можно обратиться в суд.
Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке
До 2026 года в регионах, которые не перешли на новый порядок процедуры оспаривания, владельцу недвижимости можно обратиться в суд сразу, без обращения в комиссию.
При оспаривании в суде необходимо заплатить госпошлину за каждый кадастровый номер.
Владелец недвижимости оспаривает кадастровую стоимость земельного участка и здания на нем. Он подал в суд один отчет об оценке, в котором оцениваются эти два объекта. У них два разных кадастровых номера. Госпошлину нужно будет заплатить за каждый объект отдельно.
Для оспаривания кадастровой стоимости в суде надо составить административное исковое заявление и собрать тот же пакет документов, что и для комиссии. Вот список:
- выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости;
- выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах — правоподтверждающий документ или копия правоустанавливающего документа;
- отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Если суд вынес положительное решение об уменьшении кадастровой стоимости, алгоритм действий такой:
- Дождаться, пока решение вступит в законную силу. Это обычно занимает месяц после даты вынесения решения — в этот срок ответчик может подать апелляцию.
- Получить копию решения с отметкой канцелярии суда о его вступлении в законную силу.
- Подать заявление на внесение изменений в кадастр и приложить заверенную судом копию решения суда. Для этого можно обратиться в МФЦ или Роскадастр.
Новые значения кадастровой стоимости вносят в базу в течение месяца с даты подачи заявления. Данные на кадастровой карте могут измениться и позже — после технического обновления сайта. После того как внесены новые данные, можно зачесть в счет будущих платежей излишне уплаченный налог на имущество или арендные платежи. Для этого надо подать соответствующее заявление в налоговую или ДГИ — департамент городского имущества.
Подписка на новое в Бизнес-секретах
Подборки материалов о том, как вести бизнес в России: советы юристов и бухгалтеров, опыт владельцев бизнеса, разборы нового в законах, приглашения на вебинары с экспертами.
Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и условиями передачи информации
Оспаривание кадастровой стоимости требуется, чтобы понизить ее до показателя рыночной цены недвижимого имущества. От этого зависит расчет налоговых и арендных платежей, т.е. собственник получит экономию. Механизм оспаривания примерно одинаков для юридических и физических лиц. Но если граждане-собственники могут сразу подать заявление в суд, то организациям необходимо сначала пройти рассмотрение спора через комиссию по Росреестре. В марте 2022 года Правительство РФ ввело новый временный порядок применения кадастровой стоимости. Независимо от результатов гос. оценки недвижимости, будет применяться указанный показатель по состоянию на 1 января 2023 года.
В материале расскажем, когда и зачем нужно оспаривать кадастровую стоимость, как подготовиться к процедуре и пройти ее самостоятельно, что нужно представить в комиссию и судебные органы.
Содержание
- Что такое кадастровая стоимость и зачем ее нужно оспаривать
- Нормативные акты
- Кадастровая стоимость онлайн
- Что дает оспаривание
- Кто может подать заявление
- Список полезных документов
- Как оспорить кадастровую стоимость юридическому лицу: пошаговая инструкция
- Получаем выписку ЕГРН
- Заказываем отчет о рыночной цене
- Заявление в комиссию Росреестра
- Обращение в суд
- Внесение изменений в сведения кадастра
- Особенности оспаривания кадастровой стоимости для физических лиц
- Специальный порядок применения кадастровой стоимости с 2023 года
- Наши услуги
- Заключение
- Список использованной литературы
Что такое кадастровая стоимость и зачем ее нужно оспаривать
Кадастр – это свод сведений о недвижимости. Они содержатся в ЕГРН, включают технические и адресные данные объектов (участков), показатели их стоимости. Чтобы внести в госреестр информацию о кадастровой стоимости, государство и регионы периодически проводят оценку недвижимости. По итогам этой процедуры формируется отчет о цене по кадастру, которая впоследствии переносится в ЕГРН.
Цена объекта, указанная в кадастре, применяется для целей налогообложения. При аренде государственного или муниципального имущества эти показатели берутся за основу для расчета арендных платежей. Также стороны могут использовать кадастровые данные для согласования цены по гражданским сделкам с недвижимостью.
Государственная оценка недвижимости не является безусловно объективной процедурой. Для оценки изучается рынок недвижимого имущества в регионе, техническая документация БТИ, текущие сведения из ЕГРН. Но реальные технические характеристики недвижимости специалисты-оценщики не увидят, так как не проводят обследования. Собственник может представить документы в период проведения оценки, но это бывает достаточно редко.
По указанным выше причинам, цена объекта по кадастру может значительно отличаться от действительной рыночной стоимости. Именно это несоответствие является основанием для оспаривания кадастровой стоимости. Если же оба ценовых показателями примерно одинаковы, правообладатель или арендатор ничего не выиграет от подачи документов.
Комментарий эксперта. Результаты гос. оценки размещаются в публичном доступе. Прежде всего, это касается отчета бюджетного учреждения после завершения оценочных работ. До утверждения отчета можно представить свои возражения и замечания. Если отчет уже утвержден, а информация из его содержания перенесена в ЕГРН, то добиться изменения стоимостных показателей можно только путем обжалования. Росреестр меняет сведения в ЕГРН по факту получения решения комиссии или суда.
| № п/п | Нормативные акты для расчета кадастровой и рыночной стоимости | Описание |
| 1 | Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать) | Содержит порядок государственной оценки недвижимости, правила утверждения и публикации кадастровой стоимости, внесения изменений в ЕГРН после ее оспаривания |
| 2 | Федеральный закон № 135-ФЗ | Содержит правила оценки объектов недвижимости, требования к оценщикам, порядку подготовки отчета о рыночной цене |
| 3 | Приказ МЭР № 226 | Содержит методические указания по проведению государственной оценке недвижимости |
| 4 | Приказ МЭР № 378 | Содержит формы выписок ЕГРН, в том числе для получения сведений о кадастровой стоимости |
Нормативные акты
Основные нормы о правилах оспаривания кадастровой стоимости описаны в Законе № 221-ФЗ (скачать). Там указаны варианты обращения с заявлением для юридических и физических лиц, особенности подготовки документов, их рассмотрения в судебных органах или в комиссии.
Отдельные нюансы процедуры регламентированы Законом № 218-ФЗ (скачать). В частности, там определен порядок обновления ЕГРН, если заявитель добьется положительного результата. Правила рассмотрения споров в судебных инстанциях определены ГПК РФ и АПК РФ.
Квартира, частный дом
22.52%
Нежилое здание или помещение
49.55%
Проголосовало: 111
Кадастровая стоимость онлайн
Что дает оспаривание
Цель подачи документов – установить кадастровую стоимость равной действительной рыночной цене недвижимости. Это повлечет следующие последствия:
- при расчете налогов гражданам ИФНС будет учитывать уточненную кадастровую стоимость (это повлечет снижение размера налога);
- организации самостоятельно рассчитывают налоги на имущество и землю, поэтому тоже смогут снизить платежи в бюджет;
- арендаторы смогут уменьшить платежи собственнику после успешного оспаривания;
- при определенных условиях допускается перерасчет налогов и арендных платежей за предыдущие периоды, если владелец объекта смог снизить ее цену по кадастру.
Предприятие может использовать результат гос. оценки недвижимости для собственных нужд. Поэтому по результатам оспаривания могут вноситься изменения в локальные акты, инвентаризационные ведомости, бухгалтерскую и налоговую отчетность. На основании сведений ЕГРН можно готовить инвестиционные проекта и программы, заключать различные виды договоров.
Константин М.
Эксперт в сфере кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.
Задать вопрос
Как указать в декларации на имущественный налог, что кадастровая стоимость была уменьшена?
При заполнении декларации на имущественный налог предприятие берет сведения из выписки ЕГРН. Поэтому необходимо указывать тот показатель кадастровой стоимости, который был внесен в ЕГРН после оспаривания.
Здравствуйте! В какой суд нужно обращаться для снижения кадастровой стоимости в Москве?
Административное исковое заявление по уменьшению кадастровой стоимости в Москве нужно подавать в Московский городской суд. Предприятие должно сначала пройти Комиссию при Росреестре.
Какой срок действия отчета о рыночной оценки для оспаривания кадастровой стоимости? Нужно ли сразу обращаться с заявлением?
Законом не установлен срок действия отчета о рыночной оценке. По аналогии с Законом № 229-ФЗ, этот документ действует в течение месяца. На практике, Комиссия не отказывает в заявлении, даже если отчет оценщика выдан более месяца назад.
Насколько снизится налог на имущество после оспаривания кадастровой стоимости? Имеет ли смысл подавать заявление, если налог снизится на несколько рублей?
Заранее сложно оценить, насколько снизиться размер налога. На сайте ФНС есть калькулятор для расчета налога, где можно указать показатель рыночной цены из отчета. Для жилья снижение налога произойдет на несколько десятков или сотен рублей. Для крупных объектов коммерческой недвижимости снижение может составить тысячи и десятки тысяч рублей.
При следующей государственной переоценке недвижимости будет учет результат предыдущего оспаривания? Или нужно заново подавать заявление?
Бюджетное учреждение будет обязано проверить сведения по объектам, чья кадастровая стоимость была снижена в период до оценки.
Кто может подать заявление
В уменьшении кадастровой стоимости заинтересован правообладатель строения, помещения, участка, гаража или иного объекта. Поэтому с заявлением в суд или комиссию вправе обратиться физ. лица и предприятия, владеющие объектами на правах собственности. У арендатора тоже есть возможность оспорить результат гос. оценки недвижимости, если это влияет на расчет арендных платежей.
От имени собственника все процедуры может пройти представитель по доверенности. Такие услуги оказывают специалисты нашей компании. мы сами подготовим и запросим все необходимые документы, заполним и подадим заявление. По мере необходимости, представитель примет участие в комиссионном или судебном рассмотрении спора. Подробнее о наших услугах уточняйте на консультации по телефону, через электронную почту или онлайн-форму на сайте.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Ссылки | Описание |
| 1 | Скачать | Образец технического задания на рыночную оценку объекта |
| 2 | Скачать | Образец выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью |
| 3 | Скачать | Образец заявления в Комиссию при Росреестре |
| 4 | Скачать | Образец иска о снижении кадастровой стоимости |
| 5 | Скачать | Форма заявления о предоставлении выписки ЕГРН |
| 6 | Скачать | Форма запроса о разъяснении кадастровой стоимости |
| 7 | Скачать | Заявление в Комиссию при Росреестре о пересмотре кадастровой стоимости |
| 8 | Скачать | Заявление о пересмотре кадастровой стоимости из-за недостоверности сведений |
Как оспорить кадастровую стоимость юридическому лицу: пошаговая инструкция
Если вы раньше не сталкивались с процедурой уменьшения кадастровой стоимости, могут возникнуть сложности с подготовкой документации, обращением в уполномоченные органы. Ниже можно ознакомиться с пошаговой инструкцией, если вы решили подать на оспаривание самостоятельно. Однако рекомендуем действовать через специалистов нашей компании, чтобы ускорить процесс, избежать отказов по формальным причинам.
Получаем выписку ЕГРН
Еще несколько лет назад для подачи заявления нужно было получить специальную справку с показателем кадастровой стоимости. Сейчас вместо этого документа нужно запросить и представить выписку ЕГРН. В ней не только указывается текущая цена объекта (по кадастровым сведениям), но и подтверждается право собственности заявителя.
Выписку можно запросить через учреждения Росреестр или МФЦ, либо на госуслугах. Специалисты нашей компании получат документ в течение дня, так как работают с электронным сервисом Росреестра. За выдачу выписку нужно оплатить пошлину. Ее размер зависит от формы документа (электронный или письменный).
Заказываем отчет о рыночной цене
Чтобы обосновать завышение кадастровой стоимости, нужно знать действительную рыночную цену вашей недвижимости. Сначала достаточно примерно сравнить цены на объекты со схожими техническими параметрами и местоположением в одном регионе/городе. Но официальный расчет рыночной цены может сделать только профессиональный эксперт.
Для изготовления отчета эксперт изучает документацию на объект, сведения с рынка недвижимости. Чтобы учесть индивидуальные особенности и реальные параметры объекта, специалист проведет обследования на месте. В итоговом отчете будет указана действительная цена на момент обследований и проверок.
Нужно сравнить показатели рыночной и кадастровой цены. Если рыночная стоимость равна или ниже кадастровой, дальнейшее оспаривание нецелесообразно. По итогам рассмотрения спора в судебном органе или в комиссии цена по кадастру будет уменьшена до размера рыночной стоимости. Только такой результат дает экономическую выгоду собственнику.
Заявление в комиссию Росреестра
Юридическое лицо не может сразу обращаться в суд, так как сначала нужно пройти комиссионную процедуру. Комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости созданы при каждом Управлении Росреестра по региону. Заявление, выписку ЕГРН и отчет о рыночной цене можно подать:
- непосредственно в Управление Росреестра;
- по почте;
- через сервисы на госуслугах или на сайте Росреестра.
Пошлину за рассмотрение спора платить не нужно. После получения документов комиссия направит уведомление о месте и времени разбирательства дела. Обычно заседания проводятся 2-3 раза в месяц. Собственник или его представитель могут принять участие в работе комиссии. Но если заявитель не явится на заседание, его документы все равно будут проверены комиссией с вынесением решения.
В большинстве случаев положительного итога при оспаривании можно добиться уже в комиссии. В состав специалистов включаются представители региональных властей, СРО оценщиков. Это делает проверки достаточно объективными. На рассмотрение спора дается 30 дней, после чего заявитель получит копию решения.
При удовлетворении заявления новый показатель кадастровой стоимости перенесут в ЕГРН. Это можно будет проверить по выписке из госреестра. При отрицательном решении предприятие вправе продолжить оспаривание через судебные инстанции.
Обращение в суд
Если комиссия отказала в снижении стоимости, у предприятия сохраняется право на судебное обжалование. В суд нужно передать те же документы, что и для комиссионной процедуры. Дополнительно прикладывается отказное решение по сути спора.
Заявитель вправе участвовать в судебных заседаниях лицо или через представителя. Также можно подать ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие заявителя. Срок разбирательства по указанным спорам не превышает 30 дней.
Как и комиссия, суд проверяет и сравнивает показателя кадастровой и рыночной стоимости. Если рыночная цена ниже показателя по кадастру, судья вынесет положительное решение. Когда оно вступит в силу, собственник сможет обратиться в Росреестр.
Внесение изменений в сведения кадастра
На основании судебного или комиссионного решения Росреестр обновит данные ЕГРН. Новый показатель стоимости будет действовать с даты внесения этих сведений. Допускается перерасчет налоговых платежей за год, в течение которого заявитель подал документы на оспаривание. Но за прошлые периоды перерасчет не сделают.
Разъяснения эксперта. Обновленные сведения ЕГРН после оспаривания будут действовать до следующей гос. оценки недвижимости. Но при ее проведении специалисты обязаны учесть текущий показатель кадастровой стоимости. Следовательно, результат оспаривания обязательно скажется на проведении новой оценки объектов. Если же кадастровая стоимость вновь будет завышена по сравнению с рыночной ценой, процедуру снижения можно пройти заново.
Особенности оспаривания кадастровой стоимости для физических лиц
Физические лица, владеющие недвижимостью, могут оспорить кадастровую стоимость по тем же правилам, что и организации. Для прохождения процедуры нужно оформить заявление, получить отчет эксперта-оценщика и выписку ЕГРН. Но есть важное отличие – граждане могут сразу подавать документы в суд, минуя обращение в комиссию Росреестра. Поэтому при принятии решения об оспаривании можно выбирать порядок обращения.
Специальный порядок применения кадастровой стоимости с 2023 года
Одной из мер поддержки, введенных в период санкций и ухудшения экономической ситуации в России, стал новый порядок применения кадастровой стоимости для налогообложения. Для расчета налогов будет применяться показатель ЕГРН, действующий на 1 января 2023 года. Это означает, что, если после гос. оценки недвижимости цена в кадастре будет увеличена, налоги временно будут рассчитывать по старым показателям. Следовательно, суммы налоговых платежей для граждан и организаций останутся на прежнем уровне, как минимум, в 2023 году.
Наши услуги
ООО «Смарт Вэй» предлагает услуги по подготовке документов и сопровождению всех этапов снижения кадастровой стоимости. Мы поможем:
- правильно выбрать вариант обращения с заявлением;
- запросим и получим выписку ЕГРН, отчет эксперта-оценщика;
- представим интересы при рассмотрении спора в суде, в комиссии Росреестра;
- добьемся соблюдения сроков на обновление сведений ЕГРН.
Также вы можете заказать дополнительные услуги в сфере кадастра, проектирования. О примерной стоимости некоторых услуг и документов можно узнать их таблице ниже.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Отчет о рыночной цене объекта | от 7000 руб. |
| 2 | Запрос выписки ЕГРН с кадастровой стоимостью | 350 руб. |
| 3 | Сопровождение процедуры оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии при Росреестре | от 12000 руб. |
| 4 | Сопровождение процедуры оспаривания кадастровой стоимости в суде | от 15000 руб. |
| 5 | Оформление искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости | от 3000 руб. |
Заключение
- Оспаривание кадастровой стоимости – это ее снижение до показателя рыночной цены. Если стоимость для кадастра определяют бюджетные учреждения в рамках гос. оценки недвижимости, то реальную рыночную цену определит эксперт-оценщик.
- Юридические лица могут добиться снижения кадастровой цены через комиссию. Если она вынесет отказное решение, можно обратиться в суд. Граждане-собственник могут сразу обращаться в судебные органы.
- Росреестр вносит новые данные в ЕГРН на основании решения комиссии или суда. После этого ИФНС будет применять обновленные сведения при расчете налогов.
Подробнее о нюансах оспаривания и подготовки документов вы можете узнать у специалистов ООО «Смарт Вэй». Обращайтесь, мы поможем даже в самой сложной ситуации!
Список использованной литературы
- Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать)
- Федеральный закон №135-ФЗ (скачать)
- Приказ Росреестра № П/0311 (скачать)
- ФСО № 4 (скачать)
- ФСО № 7 (скачать)
- Зачем оспаривать кадастровую стоимость
- Как узнать кадастровую стоимость недвижимости
- Пересмотр из-за несоответствий
- Через бюджетную организацию
- Через комиссию
- Оспаривание через суд
- В случае ошибок
- Для пересмотра в соответствии с рынком
- Что делать, если вы выиграли дело
- Когда обновления вступят в силу
- Выводы
Зачем оспаривать кадастровую стоимость
Все причины можно разделить на две группы.
- Технические специалисты допустили ошибки при расчетах в прошлый раз. Обычно в таких случаях граждане подают заявление на пересмотр, чтобы снизить стоимость и, как следствие, уменьшить налоги на имущество.
- Кадастровая стоимость не соответствует рыночной. А собственнику хочется продать или сдавать недвижимость в аренду на более выгодных условиях. Но возможны и обратные ситуации. Из наиболее типичных – заявитель заинтересован в снижении, чтобы выкупить жилье у государства по адекватной цене.
Как узнать кадастровую стоимость недвижимости
Иннокентий живет в поселке городского типа. Недавно туда переехал крупный завод, и населенному пункту присвоили статус города. На волне резкого притока населения Иннокентий решил продать дом по выгодной цене, чтобы купить квартиру в соседнем городе побольше. Оценку уже провели. Но соответствует ли кадастровая стоимость новым реалиям?
Запросить данные наш герой может следующими способами:
- На сайте Росреестра. Например, воспользовавшись сервисом «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки».
- Через личный кабинет на сайте налоговой службы.
- Заказав выписку из ЕГРН через свой профиль на сайте gosuslugi.ru.
Если обнаружатся недостоверные сведения, нужно навести контакты с той организацией, которая производила расчеты. Но важно, чтобы с тех пор прошло не более четырех лет. Ведь речь идет о рыночной цене, которая быстро меняется.
Факт дня
Самая большая монета в мире весит 1 тонну. Это 1 млн австралийских долларов из чистого золота.
Пересмотр из-за несоответствий
Сосед Иннокентия Виталий переехал в загородный коттедж своей дочери. Собственный дом в поселке у него ветхий, в ремонт вкладываться не хочется, но и продавать тоже. Тем более есть надежда, что теперь населенный пункт будет развиваться. Может ли Виталий снизить налог на имущество, учитывая возраст постройки?
Действительно, кадастровая стоимость влияет на размер налога на имущество. Если в паспорте квартиры, дома или участка есть несоответствия, сумма может быть внушительной. Поэтому оспаривание – мудрое решение.
Любая техническая ошибка или неучтенный фактор ценообразования в документации – повод отправить заявление на пересмотр.
Виды ошибок, которые встречаются в паспортах объектов недвижимости:
- не учтены такие важные условия, как район, целевое назначение постройки или участка, разрешенное использование земли, состояние (ветхое/аварийное), расположение объекта в границах особо охраняемых зон и т. д.;
- характеристики недвижимости по паспорту не соответствуют действительности: указаны не те материалы стен, неправильная жилая и нежилая площадь и т. д.;
- методы расчета не соответствуют регламенту и имеют спорный характер;
- обнаружены опечатки, ошибки в паспорте объекта.
Если вы нашли ошибки, идите по пути от простого к сложному. Сначала обратитесь в организацию, которая провела неверные расчеты. Потом, если придется, к специальной комиссии. И лишь в крайнем случае – в суд.
Через бюджетную организацию
Предположим, Виталий получил сведения из Росреестра и обнаружил неточности. Что ему делать дальше?
Благодаря нововведениям с 1 января 2021 года не обязательно выносить проблему на обсуждение комиссии, чтобы решить вопрос. Заявление на оспаривание разрешено подавать в то бюджетное учреждение, которое выдало вам кадастровый паспорт.
Заявление можно подать при личном визите в бюджетную организацию или через ближайший МФЦ.
После того как все документы отправлены, в течение 30 дней Виталию нужно ждать решения. Если финальный вердикт его не устроит, он может обратиться к комиссии. Но в случае, когда заявитель прикладывает достаточные доказательства, его требования удовлетворяют уже на этом этапе.
Раз Виталий задумался о том, чтобы снизить налоги на имущество, возможно, финансовый вопрос встал для него ребром и он часто испытывает недостаток денег. Между тем, оформив карту «Халва», он мог бы получить в Совкомбанке заемные средства на крупную сумму и тратить их на покупки товаров в рассрочку.
Карта «Халва» — универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 15%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства и потратить их на покупки в рассрочку до 24 месяцев. Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!
Через комиссию
Если решить вопрос с бюджетной организацией не удалось, заявитель имеет право обратиться в комиссию Росреестра в том регионе, где находится объект недвижимости. Если заявитель – частное лицо, его вопрос будут рассматривать представители органов местной власти и регистрации прав. Если же он выступает от лица компании, то в комиссию войдет и представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в данном регионе.
Что нужно указать в заявлении:
- ФИО заявителя;
- адрес регистрации;
- причины оспаривания.
Дополнительно нужно собрать пакет документов:
- выписку из ЕГРН с результатами подсчета, с которыми заявитель не согласен;
- копию правоустанавливающих документов на собственность;
- документы, которые служат аргументами в деле и подтверждают факты ошибок.
Не исключено, что комиссия попросит и другие бумаги, в зависимости от специфики того или иного случая. Рассмотрение займет до 30 дней. Если решение вынесут в пользу заявителя, новую запись в ЕГРН сделают автоматически.
Обратите внимание, что в одном заявлении можно указать сразу и землю, и дом. Подается оно как на бумаге, так и в электронном виде – на выбор.
Оспаривание через суд
До суда обычно дело доходит в двух случаях.
- Первый – когда и комиссия, и бюджетное учреждение отказались идти навстречу, а заявитель уверен, что у него сильная доказательная база, и намерен добиваться своего.
- Второй – когда речь идет о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости в соответствии с рыночной.
В случае ошибок
Если, несмотря на аргументированные доказательства, комиссия не подтвердила ошибок, можно еще раз попытать счастья. На этот раз в Верховном суде. Подавать иск следует по месту нахождения ответчика – то есть либо бюджетной организации, либо комиссии, которая не удовлетворила притязаний истца.
К иску нужно приложить все те же документы, которые уже подавали на изучение комиссии. Также потребуется заплатить госпошлину. Она составляет 300 рублей для гражданина и 2000 рублей для предпринимателя. Квитанцию подают вместе с другими бумагами. На рассмотрение дела отводится до 2-3 месяцев.
Если у вас одно общее заявление и на дом, и на землю, пошлину придется оплатить дважды.
Для пересмотра в соответствии с рынком
Но мы совсем забыли про Иннокентия. Как сложилась его судьба? Он решил отправиться в суд. Но неожиданно его родной брат Вольдемар, второй собственник, воспротивился оспариванию и продаже дома. Что теперь делать Иннокентию?
Действительно, Вольдемар может выдвинуть свои аргументы. И суд рассмотрит его доводы наряду с доказательствами о необходимости пересмотра, которые приводит заинтересованная сторона – в данном случае Иннокентий.
Однако нежелание одного из собственников участвовать в процессе не станет препоной для старта дела. Все равно в судебном порядке претензии Иннокентия будут рассмотрены. И если доводы справедливы, суд вынесет положительное решение.
Как и в прочих случаях, начать нужно со сбора пакета документов.
Иннокентию потребуется предъявить:
- выписку из ЕГРН со сведениями о недвижимости, которые оспариваются;
- копию документов на собственность;
- данные, которые подтверждают факты неверных расчетов;
- итоги проведенной рыночной оценки;
- квитанцию об уплате пошлины;
- другие документы, разъясняющие ситуацию.
Заявление подают в суд в течение 6 месяцев с даты, когда провели рыночную оценку. Не затягивайте с обращением.
Если иск подан через Госуслуги, в дальнейшем следить за ходом дела и получить результаты можно там же. Обычно решение приходит в срок до 2-3 месяцев.
Что делать, если вы выиграли дело
Для нашего героя Иннокентия все разрешилось хорошо. Суд удовлетворил его требования. Что дальше?
Запастись терпением. Осталось дождаться, когда суд документально оформит свое решение и поставит в канцелярии соответствующий штамп. Весь этот процесс займет около месяца.
Копию решения Иннокентий передаст в Росреестр, воспользовавшись услугами ближайшего отделения МФЦ. К решению нужно будет приложить заявление о внесении новых данных в ЕГРН.
На момент визита в МФЦ Иннокентию понадобится только паспорт. Заявление при нем будет составлять сотрудник многофункционального центра. В последующие 10 дней Росреестр внесет новые данные в ЕГРН.
После этого Иннокентий сможет продать дом по рыночной цене и купить квартиру, как планировал. Рассчитать ипотеку на покупку жилья можно на сайте Совкомбанка.
Когда обновления вступят в силу
Сосед Иннокентия Виталий занимался оспариванием потому, что в прежних кадастровых расчетах не все было гладко. Предположим, ему пришлось бы решать вопрос через суд. В какие сроки были бы результаты?
Если бы он подал заявление 1 марта 2022 года, то спустя два месяца, 1 мая, было бы вынесено решение. Оно вступило бы в силу 1 июня. Копию решения суда со штампом Виталию передали бы ориентировочно 10 июня. Спустя пару дней он мог бы отправить через МФЦ новые данные. 21 мая Госкадастр внес бы сведения о пересмотре в Росреестр.
Когда сумма налогов на имущество Виталия изменится?
Сумму пересмотрят с даты подачи заявления в суд. А именно – с 1 марта 2022 года. Но произойдет этот пересмотр лишь после того, как новые данные появятся в Росреестре, то есть задним числом.
А что с Иннокентием, который судился ради пересмотра кадастровой стоимости в соответствии с рынком?
Он подал иск 1 сентября 2021 года. У него на руках положительное решение от 1 ноября. Новая кадастровая стоимость дома и участка вступят в силу с начала года – то есть с 1 января 2021 года.
Если кадастровая стоимость пересматривается в соответствии с рыночной, новые данные считаются действительными не с даты подачи заявления, а еще раньше – с самого начала года.
Выводы
Итак, вкратце мы описали процедуру и требования к подаче заявления на пересмотр кадастровой стоимости. Осталось сказать о том, что обратиться с ним может любой гражданин, чьи права рискуют пострадать. Это и собственники – действующие и бывшие, и арендаторы – особенно когда речь касается юридических лиц: таких историй немало.
Порядок подачи заявлений для «физиков» и «юриков» одинаковый. Но если вы представляете компанию, иногда для обжалования могут запросить дополнительные документы.
Вот и все. Желаем, чтобы кадастровая стоимость вашей недвижимости всегда соответствовала рыночной, а документы были оформлены без сучка и без задоринки!
Инструкция для тех, кто не хочет переплачивать.
Как известно, кадастровая и рыночная стоимость недвижимости — понятия абсолютно разные. Если говорить о кадастровой стоимости недвижимости, то она устанавливается только посредством проведения специальной оценки. На конечную стоимость влияет множество критериев: площадь, целевое назначение объекта, год постройки и т.д.
Для чего важна кадастровая стоимость и почему ее оспаривают?
Прежде всего, кадастровая стоимость недвижимости имеет значение для расчета налогов: ежегодный налог на объект недвижимости, налог при получении объекта недвижимости по договору дарения и т.д. Имеет значения кадастровая стоимость и при определении размера государственной пошлины при судебных разбирательствах.
Оспаривают кадастровую стоимость недвижимости, например, в том случае, если она сильно завышена. Ведь чем выше размер кадастровой стоимости, тем больше будет размер уплачиваемых налогов. Если же, например, кадастровая стоимость занижена, то могут возникнуть проблемы при продаже таких объектов недвижимости.
А как оспорить кадастровую стоимость недвижимости-читайте в сегодняшней статье.
Немного статистики
По данным Росреестра на первое полугодие 2019 года в судах уже инициировано 10 727 спора о величине кадастровой стоимости в отношении почти 18 389 объектов недвижимости. Чаще всего, согласно данным приведенной статистики, в суды обращаются именно физические лиц. И за первое полугодие наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости.
Кто имеет право на оспаривание?
Право на оспаривание кадастровой стоимости имеет любой гражданин,если например, его права/обязанности были затронуты результатами оценки недвижимости.
Каким образом можно оспорить кадастровую стоимость?
Есть 2 способа:
- Обратиться в Росреестр ( в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости);
- Оспорить кадастровую стоимость через суд (для этого не обязательно изначально обращаться в Росреестр).
Рассмотрим каждый подробнее.
1 способ: обращение в Росреестр
Для этого нужно будет предоставить следующий комплект документов:
- Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости;
- Заверенная копия правоустанавливающих документов;
- Заявление (его можно будет заполнить при обращении);
- Если вы считаете, что стоимость была определена по недостоверным данным, то от вас нужны будут документы, которые подтверждают данный факт.
Подача документов осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление рассматривается около месяца. Если же например, оспорить кадастровую стоимость через комиссию не получилось и комиссия отказала, то можно будет обратиться в суд и оспорить решение комиссии. В случае, если суд отказывает в оспаривании кадастровой стоимости, обращаться в комиссию за пересмотром уже будет нельзя.
2 способ: обращение в суд
Дела данной категории в отношении недвижимости, которая расположена в Москве, рассматривает Мосгорсуд. Если недвижимость расположена в иных субъектах РФ, то обращаться нужно, соответственно, в Верховный суд республики, края, в областной суд и т.д.
Для того, чтобы обратиться в суд с соответствующим требованием, потребуются все вышеуказанные документы, а также:
- Исковое заявление;
- Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости;
- Доверенность (понадобится, если ваши интересы в суде будет отстаивать представитель);
- Квитанция об уплате гос.пошлины.
Если вы решили сразу обращаться в суд, то в данном случае придется ждать около 2-3 месяцев.