Как купить квартиру в беларуси пошаговая инструкция

Вместе с экспертами рассказываем об особенностях и механизме покупки недвижимости в Белоруссии и ценах на жилье

Могут ли россияне купить жилье в Белоруссии

Для россиян нет никаких ограничений по приобретению жилья в Белоруссии, так же как в России для граждан Белоруссии нет препятствий по покупке жилья. Это обеспечено не только принципом взаимности, но и статусом союзного государства.

Что представляет собой рынок жилья в Белоруссии

Белорусский рынок недвижимости ориентирован преимущественно на внутренний спрос. Доля иностранцев там невелика — менее 5% от общего числа сделок, лидируют по активности россияне. В основном белорусской недвижимостью интересуются те граждане России, которые имеют деловые или семейные связи с этой страной. Многие этнические белорусы, выйдя на пенсию, возвращаются на родину, говорит ведущий аналитик сервиса по поиску зарубежной недвижимости Prian Анастасия Фалей.

Продажи на белорусском рынке сейчас идут активно, а рост спроса начался еще во время пандемии. Интерес к покупке жилья также традиционно увеличивается во время финансовой нестабильности, так как для граждан Белоруссии недвижимость — один из самых понятных инструментов сохранения средств. Другие просто неразвиты, добавляет Фалей.

Где россияне покупают жилье в Белоруссии

Большинство сделок россиян с жильем приходится на крупные города: Минск, Витебск, Могилев, Брест и Гродно, отмечают опрошенные редакцией эксперты. В этих городах большой выбор как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке. Ограничений на покупку квартир на первичном и вторичном рынках нет, россияне могут приобретать квартиры в разных населенных пунктах на тех же правах, что и местные граждане.

«Россияне могут без ограничений распоряжаться купленной недвижимостью: перепродавать ее, сдавать в аренду, а также передавать по наследству. Но ограничения для иностранцев есть — на рынке земельных участков. Если гражданин России покупает частный дом, то сам объект он оформляет в частную собственность, а землю берет в долгосрочную аренду сроком до 99 лет», — поясняет Анастасия Фалей.

Сколько стоит квартира в Белоруссии

Основной рынок жилья приходится на пять городов: Минск, Витебск, Могилев, Брест и Гродно.

По данным Prian, средняя цена 1 кв. м:

• на рынке новостроек Минска составляет $1,2 тыс. (97,9 тыс. руб.), а на вторичном рынке — $1,6 тыс. (130,6 тыс. руб.);
• в Витебске «квадрат» на первичном рынке обойдется в среднем в $600 (48,9 тыс. руб.), а на вторичке — в $650 (53 тыс. руб.);
• в новостройках Могилева также стоит в среднем $600 (48,9 тыс. руб.), а на вторичном рынке — $670 (54,6 тыс. руб.);
• в Бресте средняя цена «квадрата» в новостройке — $700 (57,1 тыс. руб.), а на рынке готового жилья — $900 (73,4 тыс. руб.);
• в Гродно 1 кв. м на первичном рынке стоит в среднем $680 (55,5 тыс. руб.), а на вторичке — $800 (65,3 тыс. руб.).

Какое жилье могут приобрести россияне в Белоруссии

У иностранцев востребованы в основном новостройки, хотя на рынке до сих пор очень активно продаются и покупаются объекты времен СССР: хрущевки, брежневки и сталинки. В Белоруссии, кстати, хрущевки не сносят, а обновляют, и после этого они выглядят весьма неплохо, уточняет Анастасия Фалей.

Какие документы нужны гражданину России для оформления сделки

Для заключения сделки и ее государственной регистрации гражданину России нужен только действительный внутренний паспорт.

Механизм покупки жилья в Белоруссии

Механизм приобретения недвижимого имущества в Белоруссии практически не отличается по процедуре от приобретения жилья в России. К процессу выбора объекта можно привлечь местных риелторов либо заняться подбором самостоятельно. Также можно воспользоваться различными онлайн-платформами и агрегаторами объявлений.

«Законодательство Белоруссии допускает заключение предварительного договора купли-продажи. Но можно обойтись и без предварительного договора, а заключить соглашение о задатке, которое составляется в простой письменной форме в двух экземплярах и подписывается сторонами. А в некоторых случаях можно сразу составить основной договор купли-продажи. Но сделать это надо только после проверки приобретаемого жилья», — говорит адвокат, руководитель проектов адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Ирина Орешкина.

Как зарегистрировать право собственности

Важный элемент оформления прав на недвижимость — это государственная регистрация. Ей подлежит большинство договоров об отчуждении недвижимости (купля-продажа, мена, дарение, рента). Договор создания объекта долевого строительства регистрации не подлежит. Передача жилого помещения осуществляется на основании передаточного акта или иного документа о передаче, говорит Максим Лашкевич. По словам эксперта, при осуществлении расчета при заключении договора в текст включается условие о том, что соглашение рассматривается сторонами как документ о передаче, которая состоялась до заключения договора.

Для проведения государственной регистрации заявитель должен предоставить:

• заявление;
• паспорт;
• договор купли-продажи;
• квитанцию о внесении платы за государственную регистрацию (код транзакции ЕРИП).

В срок от одного дня до одного месяца новому собственнику выдается свидетельство о государственной регистрации, которое действует бессрочно.

Заключить необходимые договоры на обслуживание жилья

После регистрации права собственности на жилье необходимо заключить договоры на техническое обслуживание и предоставление жилищно-коммунальных услуг, договор оказания услуг электросвязи, договор электроснабжения и в ряде случаев — водо-, газоснабжения, предупреждает помощник юриста юридической компании Grata International, Belarus Антон Мозоль.

Новому собственнику необходимо:

• заключить договор на техническое обслуживание и предоставление жилищно-коммунальных услуг в расчетно-справочном центре. Для этого нужно предоставить технический паспорт, договор купли-продажи жилого помещения, свидетельство о государственной регистрации и паспорт собственника;
• заключить соглашение по оказанию услуг электросвязи. Оператором стационарной электросвязи является РУП «Белтелеком». Для этого необходимо предоставить заявление, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, договор купли-продажи жилого помещения, технический паспорт и паспорт собственника;
• заключить договор для оплаты электроснабжения. С этой целью новый собственник должен обратиться в соответствующую организацию, подотчетную ГПО «Белэнерго».

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Изображение носит иллюстративный характер. Фото: stroim35.ru

• Рынки
• Недвижимость

Нормы законодательства о купле-продаже жилой недвижимости прописаны в Гражданском и Жилищном кодексе, а также в Законе «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Мы ознакомились с этими нормативными документами и выяснили, какие есть этапы регистрации договора и нюансы, на которые следует обратить внимание.

Регистратор или нотариус: выбор за сторонами сделки

Зарегистрировать или удостоверить договор купли-продажи квартиры можно у нотариуса или регистратора недвижимости по выбору сторон сделки.

Регистрировать договор в БРТИ более рационально, так как вам не придется проходить две инстанции. После удостоверения сделки нотариусом в любом случае необходимо зарегистрировать ее и в БРТИ.

Иногда все же стороны принимают решение регистрировать договор у нотариуса. В таком случае важно учитывать, что с недавнего времени вступили в силу правовые нормы о том, что удостоверить договор купли-продажи квартиры можно в любой нотариальной конторе или нотариальном бюро населенного пункта, если квартира находится в нем. Таким образом, на сегодняшний день нет привязанности к району города. Например, если квартира расположена в Заводском районе города Минска, вы вправе обратиться в нотариальную контору Советского или любого другого района города Минска.

Какие документы нужны?

Договор купли-продажи квартиры будет зарегистрирован только в том случае, если предоставлены все необходимые документы. Если документы собраны не в полном объеме либо содержат неверную информацию, то в регистрации может быть отказано.

Итак, для регистрации договора купли-продажи квартиры необходимо предоставить регистратору или нотариусу:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца;
• документ, на основании которого квартира перешла в собственность (это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, брачный договор и др.);
• лицевой счет из расчетно-справочного центра о проживающих в квартире;
• паспорта сторон сделки;
• технический паспорт на квартиру;
• согласие супруга, если квартира является общей совместной собственностью супругов;
• согласие всех совершеннолетних лиц, проживающих в квартире;
• выписка из ЕГРНИ (для нотариуса);
• документ об оплате госпошлины;
• при необходимости другие документы.

Следует помнить, что регистратором или нотариусом в обязательном порядке проверяется факт отсутствия ограничений (обременений) на квартиру, а также запрета на ее отчуждение. Если такой запрет наложен, то проведение сделки невозможно.

Порядок расчетов: до или после регистрации договора?

Совсем не обязательно передавать деньги за квартиру в присутствии регистратора или нотариуса. Можно рассчитаться до заключения сделки или после нее.

Расчет можно произвести как в наличной форме, так и безналичным способом.

Следует отметить, что условие о цене (стоимость квартиры) является одним из существенных условий договора купли-продажи, поэтому его необходимо прописать в договоре.

Сроки регистрации договора и государственная пошлина

Срок регистрации сделки купли-продажи квартиры в БРТИ составляет от одного дня до одного месяца.

За государственную регистрацию договора необходимо уплатить госпошлину. На сегодняшний день она составляет от 2 базовых величин в зависимости от степени родства (от 74 белорусских рублей, с учетом того, что на 01.01.2023 года в Беларуси установлен размер базовой величины 37 рублей).

Нотариальный тариф за удостоверение договора составляет 74 белорусских рубля для близких родственников и 148 рублей для иных лиц.

Для получения льгот по оплате тарифа необходимо предоставить нотариусу документы о родстве, пенсионное удостоверение или удостоверение инвалида.

Квитанцию об оплате госпошлины следует представить регистратору вместе с пакетом документов.

Таким образом, регистрация договора купли-продажи квартиры – сложная сделка, требующая тщательного сбора документов, а в необходимых случаях – приглашения к нотариусу третьих лиц для дачи согласия. При этом важно помнить, что выбор относительно учреждения для регистрации (БРТИ, нотариальная контора, нотариальное бюро) – за сторонами сделки.

Важно уточнить, что, хоть я и проработала много лет на госслужбе в сельсовете, я не являюсь юридическим специалистом в оформлении сделок с недвижимостью. Следует рассматривать статью как описание моего опыта.

 Загрузка …

Предварительный договор купли-продажи

Это не обязательный документ, но в нашем случае необходимый. Удостоверяется нотариально. Форма предварительного договора на сайте Брестского БТИ* https://agrbrest.by/services-15.html

Далее по тексту: БТИ (БРТИ) — устаревшее, но часто употребляемое название. Правильно — Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.

В соответствии со ст. 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее ГК РБ, https://etalonline.by/document/?regnum=hk9800218, в предварительном договоре можно указать следующие моменты:

• сроки совершения сделки (если не указывать, то договор действителен в течение года, со дня его заключения);
• соглашение о задатке (если договор не составляется, то заверять у нотариуса необязательно);
• перечень имущества, которое продается вместе с квартирой. Тут советую обратить внимание на газовое оборудование. Недобросовестные продавцы впоследствии могут заменить его на более старое, например. Всё оборудование — газовая колонка, плита, котёл зарегистрированы в службе, отвечающей за газ, под своими номерами. И в случае подмены вам придется заново заниматься регистрацией документов и оплатить техническое обслуживание;
• показания счетчиков. Все имеющиеся задолженности погашает прежний собственник ещё до момента заключения самого договора купли-продажи. Вы можете сами, предъявив предварительный договор, обратиться в ЖКХ и узнать состояние по задолженности. В п.3.1.3. предварительного договора можно возложить оплату на покупателя;
• налог на недвижимость (тут волноваться не стоит. Вам будет начислен налог от даты государственной регистрации новой недвижимости. Долг оплатит предыдущий собственник);
• регистрацию по месту жительства (прописку) можно тоже обсудить заранее. Если есть возможность выписаться заранее, сделайте это. Но, например, нам, чтобы освободить свою квартиру от зарегистрированных взрослых и несовершеннолетних детей, нужно было зарегистрироваться уже в новом жилье. В такой ситуации в договоре определяется срок, в течении которого прежний собственник регистрируется по другому адресу. Обычно 1 месяц достаточно.
• порядок расчетов. Мы договорились все расходы по сделке делить поровну. Также в этом пункте фиксируется авансовый платеж, порядок выплаты.

Если другая сторона отказывается заключать предварительный договор купли-продажи, можно обязать это сделать в судебном порядке (п. 4 ст. 415 ГК РБ).

В том случае, когда нет необходимости составлять предварительный договор купли-продажи, достаточно составить соглашение о задатке. Заверять его у нотариуса не нужно. Составляется в двух экземплярах — покупателю и продавцу, лучше в присутствии свидетеля. Шаблон для заполнения http://samsebeyurist.by/formy—dokumentov/soglashenie-o-zadadke

Оформление сделки. Договор купли-продажи

Это основной документ, по которому переходит право собственности. Перед его заключением много волнения и переживаний, а всё ли там чисто с квартирой. Здесь главное иметь необходимые документы. Какие именно – зависит от того, кто будет удостоверять сделку.

Каждый выбирает для себя сам – нотариус или регистратор БТИ. Учитывая, что последующий шаг — обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, которая осуществляется в БТИ, то обратились мы именно туда. Первоначально нужно договориться о времени сделки. С трудом дозвонившись (несколько дней), нам назначили дату и время, а также проконсультировали какие иметь с собой документы. Записались мы на один день и на продажу и на покупку.

Документы для продавца

• паспорт гражданина РБ;
• свидетельство о государственной регистрации продаваемого объекта;
• технический паспорт на жилое помещение (при наличии);
• справка о месте жительства и составе семьи;
• письменное согласие супруга на продажу совместного имущества (личное присутствие с паспортом или нотариально заверенный документ);
• документ, подтверждающий право приобретения квартиры (наследство, дарение, покупка и т.п.);
• квитанция об оплате госпошлины (5 базовых величин, далее б.в., — оплата на месте через ЕРИП или в кассе)
• выписка из ЕГРНИ (единый государственный регистр недвижимого имущества)  — это документ, в котором видно, кто на данный момент собственник, или есть доли, или недвижимость не под арестом, или закрепленное за несовершеннолетним и т.п. В соответствии с п.1 ст. 29 Закона РБ № 133-3 от 22.07.2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»,  https://etalonline.by/document/?regnum=h10200133&q_id=5639657, получить ее может любой гражданин, предъявив паспорт, в БТИ. Такая выписка является ознакомительной и не имеет юридической силы.

Для нотариального удостоверения сделки выписку предоставить может только собственник или доверенное лицо. А также в процессе оформления есть право у нотариуса  сделать запрос в БТИ.  В этом, собственно, и отличие оформления. У нотариуса будет дольше по времени, но не придется сидеть в очередях, заказывать, и потом ходить за готовыми документами. Это же касается и государственной регистрации после сделки. Нотариус сделает это за оплату, вы сэкономите время.

Регистратор БТИ при оформлении делает выписку самостоятельно. Образец документа:

Договор купли-продажи не имеют права зарегистрировать, если с недвижимостью что-то «не так». С продавца потребуют дополнительные документы, подтверждающие право продажи.

Если есть бывшие жена или муж – нужно их согласие, если есть доли – преимущество покупки у собственников долей, а только в случае их отказа стороннему покупателю, если жилье закреплено за несовершеннолетними оказавшимися на попечительстве государства и т.п.

По ссылке вы найдете подробный перечень документов относительно каждой ситуации.

Для покупателя нужно только:

• паспорт и наличие денежных средств.

Заключение договора

Договор составляется в трёх экземплярах, все необходимые сведения заполняет регистратор. Признать договор недействительным можно через суд и лишь в том случае, если были нарушения в процессе регистрации. Могут быть не внесены какие-либо обязательные данные, не затребованы необходимые справки и согласия.

Будьте внимательны и осторожны

Если продавец слишком убедительно будет брать на себя всю ответственность за организацию сделки, либо он действует по доверенности, может у вас будут подозрения относительно дееспособности самого собственника, не поленитесь, возьмите выписку из ЕГРНИ или постарайтесь изменить место совершения сделки.Будьте внимательны на всех этапах заключения сделки. Сверяйте личность собственника с его паспортом. Особенно осторожно с лицами, состоящими на учете в психическом диспансере. Это может быть мошенническая схема. Такой продавец может впоследствии предъявить справку, что он был под воздействием лекарств, и сделку могут признать недействительной.

Обязательно сверяйте адрес при просмотре квартиры. Бывают случаи, когда мошенники показывают хорошую квартиру, а та, которая продается, находится в соседнем корпусе и в удручающем состоянии. Статья «5 необычных мошеннических схем, из-за которых можно потерять жилье» https://realt.by/news/article/22676/

Передача денег

Наличными

Необходимо договориться заранее, как и где будете проводить расчет.

В случае передачи денег во время заключения договора купли-продажи, вам не разрешат их пересчитывать в кабинете нотариуса или регистратора.

Если сумма большая, лучше посчитать все заранее (либо присутствовать при снятии в банке), заклеить конверт, поставить подписи и вместе с покупателем и конвертом приехать на сделку. Передать конверт во время подписания договора. В самом договоре указывается, что оплата произведена до подписания договора.

Вариант оплаты после подписания договора тоже возможен. Пока не будет акта приёма-передачи недвижимости у покупателя, собственником считается прежний владелец. Покупатель обменивает деньги на акт и далее, без присутствия продавца, обращается за регистрацией. Акт составляется после сделки, между покупателем и продавцом, во время окончательного расчета и передачи ключей. Форма передаточного акта http://samsebeyurist.by/formy—dokumentov/peredatohny—akt—zhilogo—pmesheniya

Если у вас валюта, имейте ввиду, что расчет запрещён. Штраф составляет от 50 до 100 б.в., саму сделку могут признать недействительной, да ещё и деньги конфискуют (ст. 12.1 КоАП РБ).

Можно в договоре стоимость квартиры написать в валюте, а расчет по курсу. Учитывайте, что курс будет указан НБ РБ на дату сделки. Он будет отличаться от других банков. Идеальным вариантом будет вместе поехать в отделение банка, где покупатель сдает необходимую сумму, а продавец сразу ее покупает. Расходы на разницу в курсе делятся пополам. Как правило, на больших суммах можно договориться с банком на индивидуальный курс.

Безналичный расчет

Перевод в белорусских рублях со счета покупателя на счет продавца. Если у покупателя деньги на валютном счете, банк конвертирует их в белорусские рубли и переводит на указанный счет продавца.

Опять же, можно договориться с банком на индивидуальный курс. Например, в Альфа-Банке это можно сделать прямо в приложении от сумм более 100$.

Комиссия за перевод, как правило, меньше если счета отправителя и получателя открыты в одном банке.

Регистрация права собственности в БТИ

Сразу после покупки, находясь в БТИ, мы взяли талон на регистрацию права собственности.

Нужно предоставить:

• паспорт нового собственника лично;
• договор купли-продажи;
• акт приема-передачи жилого помещения;
• оплатить 0.6 б.в. за регистрацию договора, 0.5 б.в. за регистрацию права собственности. Квитанции можно предоставить при получении документов.

Прейскурант цен https://agrbrest.by/services-12.html

Переезд

На этапе заключения договора купли-продажи мы условились с покупателем нашей квартиры на 5 дней нахождения в ней, для вывоза вещей. Включили этот пункт в договор.

Ключи же от новой квартиры были у нас на руках сразу после совершения покупки.

Через 10 рабочих дней было готово свидетельство о государственной регистрации недвижимого имущества. Отдали его только лично собственнику по паспорту. Свидетельство необходимо для регистрации по месту жительства, для изменения владельца лицевых счетов в коммунальных службах, электросетях – этими делами нужно заняться в первую очередь.

Надеюсь, мой опыт поможет без затруднений оформить покупку или продажу жилья. Удачи!

С уважением, автор Елена.

Ссылка скопирована в буфер обмена

13 января 2023

Как купить квартиру? Основные этапы и важные нюансы

Приобретение или продажа жилья – процесс непростой и волнительный. Многие заключают подобные сделки всего один раз в жизни. И мало кто из нас знаком со всеми юридическими нюансами, которые могут возникнуть. Эта статья даст ответы на все ваши вопросы.

Проверяем историю квартиры

Юридическая «чистота» квартиры, которую вы собираетесь приобрести – необходимое условие для успешной сделки. Заключать договор можно только после тщательного изучения всех документов. Что вы должны узнать о недвижимости, которую хотите купить:

• Кто является наследником. Если жилье было получено продавцом по наследству, нужно убедиться, что никто, кроме него, не претендует на квартиру. Справку об отсутствии претендентов на недвижимость может выдать нотариус, который выдал свидетельство о принятии наследства, если обратиться к нему вместе с продавцом.
• Кто является владельцем и совладельцем. Обязательно нужно проверить, состоит ли продавец в браке. Даже если его паспорт чист, не будет лишним сделать запрос в архив ЗАГСа.
• Кто прописан в квартире или доме. Бывает, что в жилье, которые вы хотите приобрести, есть временно выписанные, например, находящиеся в местах заключения, Проверить это можно по копии лицевого счета.
• Кем выписана доверенность. Если продавец действует по доверенности, убедитесь, что человек, ее выдавший, жив и здоров. Также доверенность необходимо проверить на сайте Белорусской нотариальной конторы.
• Наложен ли на квартиру или дом запрет отчуждения. Это может быть связано, например, с невыплаченным кредитом. Информацию о запрете отчуждения предоставляет БРТИ.
• Законна ли проведенная перепланировка. Штраф, если предыдущий собственник не узаконил перепланировку, может стать серьезным обременением.

Собираем все необходимые документы

Покупателю это будет сделать несложно. От него требуется только удостоверение личности: паспорт, вид на жительство или удостоверение беженца.
А вот продавцу потребуется собрать целый пакет документов:

• Оригинал документа, удостоверяющего личность (паспорт, вид на жительство, удостоверение беженца).
• Свидетельство о государственной регистрации собственности.
• Оригиналы правоустанавливающих документов на объект недвижимости (договор купли-продажи, в случае покупки квартиры на вторичном рынке; договор о долевом строительстве, если квартира строилась; свидетельство о праве на наследство, если квартира унаследована; договор дарения, если квартира была подарена; договор приватизации, если квартира приватизирована).
• Технический паспорт с планом квартиры.
• Копия лицевого счета (действительна в течение месяца).
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
• Выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ).
• Согласие супруга(и) или бывшего супруга(и) собственника, если отчуждаемое имущество нажито в период брака и является совместной собственностью (личная явка при подаче заявления на удостоверение договора либо письменное согласие супруга(и), заверенное нотариусом).
• Согласие совершеннолетних, зарегистрированных по месту жительства (прописанных) в квартире на момент сделки, если выписка планируется после сделки.
• Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально-опасном положении либо нуждающиеся в государственной защите.

Заключаем сделку купли-продажи

Сделку можно совершить в БРТИ или у нотариуса. Плюс БРТИ в том, что после заключения договора можно сразу подать заявление о государственной регистрации жилья и заказать техпаспорт квартиры.

Для сделки у нотариуса потребуется выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества. Получить ее можно в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

Шаг 1. Проверяем потенциального продавца

Перед тем как начать переговоры по приобретению недвижимости, рекомендуем проверить потенциального контрагента. Это снизит риск заключения сделки с недобросовестным субъектом хозяйствования.

Для этого:

1) изучите информацию о правоспособности потенциального продавца, т.е. может ли он иметь права и обязанности в зависимости от целей его деятельности.

Обратите внимание!
По общему правилу правоспособность организации возникает в момент ее создания и прекращается в момент завершения ее ликвидации <1>.

Проверить существование субъекта хозяйствования и ряд данных о нем можно через веб-портал Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее — ЕГРЮЛ) или путем получения выписки из ЕГРЮЛ.

В том случае, если организация находится в процессе ликвидации, совершать сделки, не связанные с ликвидацией (прекращением деятельности), ей запрещается <2>. Сделка, совершенная с нарушением этого запрета, будет ничтожна <3>. Ничтожные сделки недействительны с момента их заключения и не порождают у сторон прав и обязанностей независимо от того, признаны они таковыми судом или нет <4>.

Если потенциальный продавец не зарегистрирован в ЕГРЮЛ, совершенная с ним сделка также будет ничтожной и у сторон не возникнут права и обязанности по ней <5>;

2) проверьте, не находится ли потенциальный продавец в процедуре банкротства. Это можно сделать через Единый государственный реестр сведений о банкротстве.

В ряде случаев сделки, заключенные с организацией, в отношении которой возбуждено производство по делу о банкротстве (далее — должник), могут быть признаны недействительными. Например, сделка может быть признана недействительной, если она совершена в течение одного года до начала производства по делу о банкротстве (или после возбуждения такого производства) и ею должник умышленно нанес имущественный вред кредиторам, а контрагенты по сделке знали или должны были знать об этом <6>;

3) узнайте, не участвует ли потенциальный продавец в судебных разбирательствах.

Расписание заседаний по экономическим делам можно посмотреть на сайте Верховного Суда Республики Беларусь.

При этом целесообразно обращать внимание на суть судебных дел. В частности, если основная масса разбирательств связана с неисполнением или ненадлежащим исполнением продавцом обязательств или с признанием сделок недействительными, то есть повышенный риск также оказаться в суде в случае заключения сделки с таким продавцом.

Шаг 2. Проверяем объект сделки

Важный и неотъемлемый шаг при покупке недвижимости — проверка самого объекта. Это можно сделать, проанализировав ряд документов (их можно получить у потенциального продавца либо запросить в иных организациях):

1) выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ) в отношении интересующего объекта недвижимости. Документ содержит следующую информацию об объекте <7>:

— кто является его собственником;

— общую площадь;

— назначение;

— дату государственной регистрации его создания;

— дату последней государственной регистрации изменения объекта;

— кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект;

— сведения об актуальных правах и ограничениях (обременениях) прав на объект (залог, арест и пр.), срок действия прав, ограничений (обременений) прав.

Обратите внимание!
Как правило, продать объект, обремененный залогом, можно только с согласия залогодержателя <8>. Вместе с тем покупка такого объекта сопряжена с рисками обращения на него взыскания со стороны залогодержателя;

— основание государственной регистрации права собственности, т.е. приобретение объекта потенциальным продавцом, и пр.

На заметку
Если потенциальный продавец приобрел объект в собственность по сделке, рекомендуем проверить, надлежащим ли образом оформлена эта сделка, а также передача прав на объект, нет ли какого-либо спора.

Выписку может получить любое лицо <9>:

— в территориальной организации по госрегистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — организация по госрегистрации недвижимости);

— через сайт предоставления информации из ЕГРНИ;

2) выписку из ЕГРНИ в отношении земельного участка, на котором объект недвижимости расположен. В ней содержится следующая информация о земельном участке <10>:

— кто является его собственником;

— адрес;

— площадь (в гектарах);

— целевое назначение;

— дата государственной регистрации его создания;

— дата последней государственной регистрации его изменения;

— инвентарные номера капитальных строений, расположенных на нем;

— сведения об актуальных правах и ограничениях (обременениях) прав на него, срок действия прав, ограничений (обременений) прав, и пр.

Выписка в отношении земельного участка запрашивается аналогично выписке об объекте недвижимости.

Обратите внимание!
Дополнительно из ЕГРНИ могут быть получены:
— сведения об условиях сделки, явившейся основанием для государственной регистрации прав на объекты недвижимости, копий документов, представленных для осуществления государственной регистрации <11>;
— информация об истории объекта недвижимости, в т.ч. о предыдущих собственниках, обладателях иных прав и ограничений (обременений) прав <12>.
Такая информация предоставляется не любому лицу. Сделать соответствующие запросы целесообразно просить потенциального продавца.
Эти данные помогут проанализировать все переходы права собственности на объект и оценить возможные риски;

3) технический паспорт. Его следует попросить у потенциального продавца. В данном случае важно проверить, совпадают ли данные в техническом паспорте с фактическими. Потенциальный продавец может умолчать о самовольных реконструкции или перепланировке. В случае приобретения объекта с такими изменениями есть риск, что узаконить их будет невозможно и, как результат, придется приводить объект в первоначальное состояние <13>;

4) перечень объектов, на приобретение которых местные органы государственной власти имеют преимущественное право <14>. Если объект недвижимости входит в этот перечень, то следует попросить у продавца выписку либо копию решения местного органа государственной власти об отказе от преимущественного права.

На заметку
Местный орган государственной власти может утратить право преимущественной покупки. Это возможно в том случае, если он в течение пяти рабочих дней после получения уведомления о продаже не примет решения о приобретении объекта на предложенных продавцом условиях либо об отказе от преимущественного права на его приобретение <15>. В такой ситуации продавец может предоставить покупателю уведомление о продаже;

5) заключенные в отношении недвижимости договоры аренды. Если они есть, рекомендуем ознакомиться с их условиями: сроком аренды, основаниями для расторжения договора и т.п.

Обратите внимание!
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды <16>. Таким образом, вы можете приобрести объект, обремененный арендой;

6) документы по подключению к сетям тепло-, водо-, газо-, электроснабжения. Из них вы получите информацию о подключении объекта к соответствующим сетям, о присоединенной мощности, о соблюдении технических условий и нормативов при подключении к сетям.

Шаг 3. Подписываем договор и акт приема-передачи объекта

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами <17>. К существенным условиям такого договора относятся:

— предмет договора — передача недвижимого имущества. При этом описание имущества должно включать признаки, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество, которое передается покупателю, в т.ч. данные, определяющие расположение объекта на земельном участке либо в составе другой недвижимости <18>;

— цена объекта <19>. Как правило, в нее входит цена передаваемой вместе с недвижимостью части земельного участка или права на нее <20>.

Обратите внимание!
В договоре купли-продажи объекта недвижимости, включенного в перечень объектов, на приобретение которых местные органы государственной власти имеют преимущественное право, указываются сведения <21>:
— либо об отказе местного органа государственной власти от преимущественного права на его приобретение;
— либо о непринятии местным органом государственной власти решения в установленный срок.

Перед подписанием договора необходимо проверить:

— полномочия представителя продавца;

— соблюдение продавцом корпоративных процедур согласования сделки.

Для хозяйственных обществ сделки с недвижимостью, как правило, являются крупными. Поэтому рекомендуем запросить у продавца выписку из решения органа управления, уполномоченного на принятие решения о совершении крупной сделки. Как правило, такое решение принимает общее собрание участников. Однако этот вопрос может относиться к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) <22>. Также целесообразно ознакомиться с учредительными документами продавца и удостовериться в правильности принятия решения (например, соответствует ли уставу и законодательству количество голосов, необходимое для совершения сделки).

Обратите внимание!
Имущество частного унитарного предприятия находится в собственности физлица (совместной собственности супругов) либо юрлица и принадлежит предприятию на праве хозяйственного ведения <23>. Юрлица не вправе продавать принадлежащее им на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника <24>. Поэтому, если продавцом выступает унитарное предприятие, нужно проверить, есть ли согласие собственника на отчуждение недвижимости.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (далее — акт приема-передачи). По общему правилу обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче <25>. Вместе с тем акт приема-передачи необходим для государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости <26>.

На заметку
В тексте акта приема-передачи следует указать, что продавец передал, а покупатель принял объект купли-продажи. В описании объекта рекомендуем указать все идентификационные сведения о недвижимости, например, как они указаны в выписке на объект или в свидетельстве о праве собственности на него.

Шаг 4. Регистрируем сделку

Заключительный этап покупки недвижимости — государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на недвижимость к покупателю <27>.

Обратите внимание!
Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его регистрации <28>.

Для проведения регистрации надо обратиться в территориальную организацию по госрегистрации недвижимости по месту нахождения объекта продажи <29>. Пакет документов для проведения процедуры включает, в частности <30>:

— заявление установленной формы;

— договор купли-продажи;

— передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости;

— документ, который подтверждает полномочия представителя организации подписать передаточный акт или другой документ о передаче недвижимости;

— оригиналы документов о государственной регистрации организации или их копии, засвидетельствованные в установленном порядке. Ксерокопии этих документов не нужны;

— документы, удостоверяющие личность представителя организации;

— документы, подтверждающие полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ и т.п.);

— документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.

Срок регистрации составляет от одного рабочего дня до одного месяца. Конкретный срок зависит от ряда условий (например, регистрация может быть совершена в срочном или ускоренном порядке, может возникнуть необходимость запросить дополнительные сведения в других организациях).

Обратите внимание!
Несоблюдение требования о регистрации сделки с недвижимостью влечет признание такой сделки недействительной <31>.