Как купить квартиру от застройщика пошаговая инструкция

Долевое строительство – это способ приобретения будущей
недвижимости на этапе строительства. Долевое
строительство сейчас очень востребовано, так как стоимость квадратного
метра в строящемся доме обычно значительно ниже, чем в готовом. Однако история
строительства знает немало «подводных камней» – из-за мошенничества или
организационных проблем девелоперов стройка могла остановиться или не начаться
совсем. Тогда появлялись долгострои и
обманутые дольщики. Однако законодатель принял различные правовые и
административные меры для упорядочивания и обеспечения безопасности
инвестирования в недвижимость на этапе строительства, что позволяет сейчас
гражданам приобретать квартиры в новостройках с меньшим риском.

Правовое регулирование долевого строительства

Отношения между застройщиками и участниками долевого
строительства были урегулированы на законодательном уровне — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон № 214). Сейчас порядок
заключения договоров приобретения будущей недвижимости (ДДУ), внесения в них
изменений, расторжения, порядок исполнения сторонами обязательств,
ответственность за неисполнение четко регулируются нормами Закона № 214.
Преимущественно нормы, регулирующие долевое строительство, носят императивный
характер, то есть нормы договора не могут им противоречить. Кроме
того, при решении спорных вопросов могут применяться нормы Гражданского кодекса
РФ, а также закон «О защите прав потребителей».

Законодатель ввел также в Закон о банкротстве особые
положения, регулирующие процедуру банкротства застройщиков, направленные на
защиту прав граждан – непрофессиональных инвесторов.

В 2017 году Правительством РФ была создана
Публично-правовая компания Фонд защиты прав граждан участников долевого
строительства, которая сейчас называется Фонд развития территорий. Основная
цель создания Фонда – решение проблем обманутых дольщиков, создание комфортной
среды для проживания людей.

Долевое строительство – строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц, у которых впоследствии возникают права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

В настоящее время договор долевого участия в
строительстве представляет собой наиболее надежный инструмент при
инвестировании в строительство недвижимости, и все чаще солидные застройщики
стараются избегать использования таких сомнительных инструментов как договоры
инвестирования, предварительные договоры купли-продажи. 

Как итог, рынок долевого строительства постоянно
растет, особенно быстро растет в крупных городах. Однако ситуация на рынке
недвижимости в целом такова, что даже крупные застройщики не застрахованы от
финансового краха, что грозит недостроями, недовольствами дольщиков и прочими
сопутствующими проблемами. Кроме того, проблемы приобретения квартиры в
новостройке не ограничиваются только возможным незавершением строительства, у дольщиков
часто возникают споры с застройщиком, завершившим строительство в срок –
разногласия по площади объекта, претензии по качеству строительства и пр.

Что такое
ДДУ?

Суды сходятся во мнение, что ДДУ (договор участия в
долевом строительстве) — это разновидность договора купли-продажи будущей вещи,
к которой с целью защиты дольщика как более слабой стороны договора применяются
особые положения закона. 

Многие условия ДДУ регламентированы Законом № 214-ФЗ и
не могут быть изменены застройщиком.

В частности, согласно ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор
участия в долевом строительстве должен содержать:

• определение
  подлежащего передаче объекта долевого строительства в соответствии с проектной
  документацией (указывается строительный адрес, площадь объекта, количество
  комнат, этаж и другие характеристики)
• срок
  передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого
  строительства
• цену договора,
  сроки и порядок ее уплаты (при этом по ДДУ, заключаемому с физическим лицом,
  оплата цены должна производиться после регистрации договора)
• гарантийный
  срок на объект долевого строительства
• одно из
  условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а)
  исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд
  или б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах
  эскроу
• условия,
  предусмотренные частью 5 статьи 18.1 Закона № 214

Скачать образец договора долевого участия

ДДУ заключается в простой письменной форме в виде
одного документа. Нотариальное удостоверение договора долевого участия не
требуется, однако он подлежит обязательной регистрации в Росреестре и считается
заключенным только с момента такой регистрации. При этом договор может быть
подписан и зарегистрирован в электронном виде.

В чем преимущества ДДУ?

В отличие от других схем приобретения строящейся недвижимости договор
участия в долевом строительстве является самым безопасным способом покупки
новостройки.

• ДДУ защищает  дольщиков от двойной
  продажи квартиры, так как все договоры проходят обязательную регистрацию в
  Росреестре
• Права дольщика и обязанности застройщика четко регламентированы Законом №
  214. Условия договора, противоречащие нормам закона, ничтожны.
• Неустойка за нарушение срока передачи объекта также предусмотрена законом
• Согласно ст. 9 Закона № 214 при неисполнении застройщиком обязательств
  дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия в одностороннем или
  судебном порядке и получить деньги обратно (основания и порядок расторжения
  установлены законом)
• ДДУ дает дольщику гарантию восстановления его прав через Фонд развития
  территорий даже в случае банкротства застройщика и проблем со стройкой
• В п. 5 ст. 7 Закона № 214 указаны сроки гарантии на новостройку: не менее 5
  лет на сам объект, и не менее 3 лет — на инженерное и технологическое
  оборудование. Застройщик обязан за свой счет устранить дефекты, если их
  обнаружили в течение гарантийного срока.

Какие недостатки покупки квартиры по ДДУ?

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что
перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. ДДУ определяет сроки строительства, но не
страхует от возможных переносов, которые могут возникнуть по объективным и
субъективным причинам. Но если срок передачи будет нарушен
застройщиком, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки (если
государство не освободит застройщиков от ответственности за просрочку, как это
было сделано в 2020, 2022 и 2023 году).

Также несмотря на
расширение гарантий дольщиков при банкротстве застройщиков, все-таки финансовый
крах застройщика – это крайне неприятное событие, которое влечет моральные и
материальные потери.

Несмотря на то, что
дольщики сейчас законодательно защищены по 214-ФЗ, 100% гарантии безопасности
сделки и получения жилья ДДУ не дает. Чтобы сократить риски, нужно тщательно
выбирать девелопера и изучать документы.

Можно ли по ДДУ купить нежилое помещение?

Да, можно. В п. 2 ст. 2
214-ФЗ указано, что объектом долевого строительства могут выступать нежилые
помещения:

1. апартамент
2. кладовые
3. коммерческие помещения
4. машино-места

Вместе с тем, не все
нежилые помещения по ДДУ одинаково защищены законом. При банкротстве
застройщика покупатели машино-мест и кладовых (до 7 кв. м) сохраняют право на
получение помещения, а собственники апартаментов и коммерческих помещений — в
настоящее время нет, то есть объем защиты покупателей жилых помещений и коммерческих
помещений различен.

На что обратить внимание перед подписанием
ДДУ?

Договор участия в
долевом строительстве — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте
застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:

1. Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и
   опечаток.
2. Проверить цену договора и порядок оплаты. Обратите внимание на условия
   договора о перерасчете цены ДДУ при изменении фактической площади квартиры.
   Отсутствие каких-либо ограничений в этой части может негативно отразиться на
   дольщике в будущем. Например, договором предусмотрена, что цена при изменении
   площади не меняется, тогда застройщик сможет уменьшить площадь почти на 5 %
   (если площадь уменьшается более чем на 5 %, у дольщика появляется право на
   расторжение ДДУ). Или наоборот, договор предусматривает перерасчет цены при
   любом изменении площади, тогда застройщик может увеличить площадь за счет
   балконов и иных вспомогательных помещений и требовать доплаты.
3. Проверить сроки передачи объекта (в договоре могут быть указаны сроки
   строительства и ввода в эксплуатацию также, но за их нарушение застройщик
   ответственности не несет, поэтому ориентируйтесь именно на срок передачи).
4. Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как
   правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием
   материалов и перечня работ.

В нашей практике был случай, когда в ДДУ из-за математической неграмотности менеджера был неверно указан размер долей участников строительства. Супруги приобретали объект в общую долевую собственность и условились, что супруга приобретает 1/3 доли, а супруг 2/3. В договоре менеджер указал 1/3 и 1/7, супруги не обратили на это внимание, договор был подписан и зарегистрирован. Проблема была обнаружена в дальнейшем при банкротстве застройщика, так как исходя из документов, супруги приобрели 10/21 квартиры по цене целой квартиры.

Можно ли изменить или убрать пункты из
ДДУ?

В основном застройщики
предлагают типовые ДДУ и редко готовы что-то в них менять, однако до подписания
договора все же стоит проконсультироваться с опытным
юристом по ДДУ. Если выяснится, что в договоре есть какие-то спорные
пункты, лучше обсудить их с застройщиком. Если к тексту ДДУ есть критические
замечания, и девелопер не готов что-либо менять, стоит еще раз хорошо подумать,
покупать ли в таком случае квартиру в выбранной новостройке или лучше
посмотреть другой объект.

Что такое переуступка прав по ДДУ?

Говоря простым языком,
переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была
приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую
с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).

При оформлении
переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход права
требования передачи недвижимости по ДДУ от изначального покупателя (цедента) к
новому (цессионарию). В итоге после сделки новый покупатель становится стороной
договора участия в долевом строительстве, хотя он не подписывал договор непосредственно
с застройщиком. Новый покупатель приобретает объем прав и обязанностей
изначального дольщика по ДДУ, изменить условия первоначального договора при
переуступке нельзя.

При переуступке прав
стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и
зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, необходимо учитывать, что в
случае банкротства застройщика или расторжения договора в одностороннем порядке
цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в
изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.

ДДУ и ипотека

Если квартиру
в новостройке дольщик покупает «в ипотеку», то есть за счет кредитных
средств, то составляются два разных договора: ДДУ и кредитный договор.
При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит
с привлечением кредитных средств.

Сначала дольщик
подписывает кредитный договор, вносит средства первоначального взноса
на открытый счёт, после чего заключается и регистрируются ДДУ.
Далее первоначальный взнос и кредитные средства перечисляются
на счёт застройщика.

Как правило, в ДДУ с
использованием кредитных средств включается условие о залоге прав требования по
договору с застройщиком в пользу банка, что накладывает определенные
ограничения на распоряжение правами по ДДУ.

Покупка квартиры по ДДУ до брака и во время брака

Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ
имущество, приобретенное на основании возмездной сделки в период брака, находится
в совместной собственности супругов и при разводе делится поровну. Однако супруги
могут установить режим раздельной собственности брачным договором.

При покупке квартиры по ДДУ до брака у
граждан часто возникает вопрос относительно правового режима собственности на
такое имущество, если квартира будет достроена уже после вступления дольщика в
брак. Несмотря на регистрацию права собственности на новостройку после
заключения брака, на эту недвижимость не будет распространяться режим
совместной собственности, так как она оплачена за счет личных средств супруга.
То есть принципиальным в данном вопросе является только факт принадлежности
денежных средств, вложенных в долевое строительство.

Сложности при определении правового
режима имущества возникают, если квартира приобретена до брака с использованием
кредитных средств банка, а фактически долг перед банком погашался в период
брака. Практика раздела подобного имущества при разводе неоднозначна, во многом
зависит от обстоятельств ситуации: суммы вложенных личных средств, изменения
рыночной цены недвижимости, суммы средств, внесенных на погашение долга, за
счет кредитных средств (например, кредит может погашаться после заключения
брака за счет личных средств одного из супругов – от продажи его личного
имущества, за счет подаренных, унаследованных или добрачных средств). При
рассмотрении дела суд определяет, процент внесенных личных средств каждого из
супругов, а также средств, потраченных из семейного бюджета. На основании этого
определяются доли каждого из супругов. Во избежание сложных судебных
разбирательств супруги также могут при вступлении в брак заключить брачный
договор и урегулировать имущественные права на такую квартиру.

Также граждан часто волнует вопрос: а
как будет делиться квартира по ДДУ, приобретенная в браке, если на момент
развода она еще не будет построена. Если к моменту расторжения брака дом не построен
и сдан в эксплуатацию, то реального объекта недвижимости, который может быть
разделен, не существует. Вместе с тем, в состав совместно нажитого имущества
входят права требования по ДДУ, которые могут быть разделены супругами. Согласно
действующему законодательству супруги могут разделить как уже имеющееся
имущество, так и право на его получение в будущем.

Покупка квартиры по ДДУ с использованием материнского капитала

Начиная с 2007 года семья,
имеющая двух или более детей, вправе воспользоваться дополнительными мерами
государственной поддержки для улучшения своих жилищных условий. С 2020 года
право на материнский капитал получили семьи с одним ребенком (новые нормы
распространяются на семьи, в которых родился первенец после 01.01.2020 года).

Средства материнского капитала могут
быть использованы для оплаты стоимости строящегося жилья по договору участия в
долевом строительстве. Кроме того, средства материнского капитала могут быть
использованы на погашение кредита на покупку такой недвижимости.

Для использования средств
материнского капитала покупатель должен обратиться в Социальный фонд с
заявлением в письменной форме. Дополнительно заявитель должен представить
определенный комплект документов, состав которых зависит от вида заключаемого
договора. Кроме того, использование материнского капитала на покупку жилья
накладывает на собственников серьезные обязательства — квартира должна быть
оформлена в общую долевую собственность получателя сертификата, его супруга и
детей.

Как купить новостройку по ДДУ у застройщика? Пошаговая инструкция

Порядок
действий при покупке квартиры по ДДУ выглядит следующим образом

• Выбор новостройки и проверка застройщика, объекта
• Внесение обеспечительного платежа
• Предоставление документов банку (при оформлении ипотеки)
• Анализ договора и согласование условий сделки
• Подписание договора с застройщиком
• Регистрация договора в Росреестре
• Оплата стоимости недвижимости в новостройке
• Оформление налогового вычета 

Процесс покупки квартиры или иной
недвижимости в новостройке от застройщика значительно отличается от покупки
“вторички”. Если вы решили купить квартиру в новостройке у застройщика,
рекомендуем придерживаться следующей инструкции. В ней мы расскажем, как купить
квартиру по ДДУ или иному договору с застройщиком. При покупке недвижимости у
частного лица по договору уступки по ДДУ вы можете также придерживаться данного
алгоритма. Если вы покупаете готовую недвижимость в новостройке по договору
купли-продажи, рекомендуем придерживаться алгоритма оформления сделки на вторичном рынке недвижимости.

Шаг 1. Выбираем квартиру и проверяем юридическую чистоту новостройки, застройщика

Самый важный шаг при покупке
новостройки. Тщательно проверяя недвижимость и застройщика, вы снижаете риски оспаривания
сделки с недвижимостью и риски неплатежеспособности застройщика. Данному
важному шагу при покупке недвижимости мы посвятили отдельную статью “Проверка юридической чистоты новостройки и проверка застройщика”.

Если для приобретения
недвижимости планируется оформить ипотечный кредит, то в первую очередь
необходимо выбрать банк, предлагающий наиболее выгодные условия  — и
только после этого саму недвижимость (т.к. банки соглашаются сотрудничать не со
всеми строительными компаниями, а кроме того стоит учитывать, какой банк выбрал
застройщик для открытия эскроу-счетов, предназначенных для привлечения денег
дольщиков). обязательным.

Когда банк выбран, можно приступать к подготовке документов и оформлению
кредита. Если же ипотека не планируется, и гражданин хочет участвовать в
строительстве, используя собственные денежные средства, то можно сразу выбирать
застройщика и новостройку.

Шаг 2. Оформляем предварительные договоренности с продавцом. Вносим аванс или обеспечительный платёж (при необходимости)

Как правило, для того чтобы забронировать новостройку и начать процедуру оформления документов, застройщики требуют внести аванс, задаток или обеспечительный платёж. 

Разберем нюансы каждого юридического термина, отметим основные различия, а также поговорим об уловках, к которым прибегают недобросовестные застройщики на этом этапе сделки. 

При этом так как задаток носит обеспечительную функцию, то помимо соглашения о задатке должно быть некое обязательство сторон, которое обеспечивается задатком, в частности обязательство заключить договор в будущем. Такое обязательство оформляется предварительным договором, который должен содержать существенные условия заключаемого договора в будущем (предмет: описание объекта недвижимости, цена объекта недвижимости, для ДДУ также обязателен срок передачи объекта долевого строительства), а также  срок заключения такого договора в будущем.

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости объекта недвижимости по договору. Если же договор не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства.

Также законодатель предлагает еще один вариант обеспечить исполнение обязательства — обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что стороны достаточно свободны при установлении правил относительно судьбы обеспечительного платежа в случае неисполнения обязательства. Стороны сами устанавливают правила возврата в договоре (он может возвращаться только при определенных обстоятельствах или не возвращаться никогда, также при неисполнении обязательства может быть предусмотрено внесение дополнительной суммы и т.д.). То есть, если правила о задатке установлены законом жестко и не могут меняться сторонами, обеспечительный платеж — более гибкий инструмент обеспечения исполнения обязательства. Поэтому важно читать договор, устанавливающий обязательства по внесению обеспечительного платежа и последствия неисполнения обязательств по заключению договора.

Застройщики часто придумывают различные уловки при закреплении предварительных договоренностей. Например, предлагают заключить договор о бронировании квартиры, в соответствии с которым уплачиваемая сумма является платой за некие услуги застройщика (за бронь квартиры), при этом одновременно с договором подписывается акт оказанных услуг. В этом случае покупателю вряд ли удастся вернуть деньги при отказе от покупки по каким-либо причинам или невозможности заключения договора. Поэтому нужно не спешить вносить аванс, а разобраться с правовой природой вносимой суммой, прочитать внимательно предлагаемые к подписанию, проконсультироваться со специалистом и понять последствия незаключения договора с застройщиком.

Шаг 3. Предоставляем документы на недвижимость банку (при покупке недвижимости с использованием кредитных средств, «в ипотеку»)

После проверки документов на объект строительства, а главное, проверки документов, характеризующих покупателя-заемщика, банк принимает решение об одобрении или неодобрении выдачи кредита. Если кредит одобрен, банк направляет предложение по условиям кредитования. Когда вопрос выдачи кредита решен, можно переходить к следующему этапу, при этом почти на каждом этапе будет принимать участие также банк.

Шаг 4. Анализируем проект договора с застройщиком, согласовываем условия сделки

Если до внесения аванса (обеспечительного платежа) застройщик не представил всех необходимых документов для проверки юридической чистоты новостройки и застройщика, то на данном этапе в начале выполняем проверку в соответствии с пунктом 1 настоящей инструкции. И только после положительного заключения о чистоте недвижимости и благонадежности застройщика переходим к оформлению сделки. Получаем от застройщика документы, знакомимся с ними, выявляем возможные риски. К сожалению, застройщики, особенно крупные, редко готовы вносить изменения в условия договора, поэтому на данном этапе важно оценить риски исходя из имеющихся документов. В некоторых случаях, возможно, отказаться от сделки, если условия совсем кабальные.

В зависимости от схемы покупки нужно обратить также на иные нюансы (об этом читайте по ссылкам выше в зависимости от вида договора).

Также в зависимости от схемы покупки могут потребоваться дополнительные документы. Например, если квартира продается по уступке от физического лица, то потребуются дополнительные документы по “физику”: паспорт, нотариальное согласие супруги или подтверждение отсутствия брака или раздельного режима собственности, иные документы.

Шаг 5. Подписываем договор с застройщиком

Как правило, договор подписывается в офисе застройщика. Перед подписанием проверяется личность подписанта и полномочия на подписание договора (доверенность или сведения ЕГРЮЛ для лица, действующего без доверенности от юридического лица).

Шаг 6. Регистрируем ДДУ в Росреестре

Договор участия в долевом строительстве и договор уступки прав требования по ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре (все изменения договора также регистрируются). Как правило, договор регистрирует застройщик, однако участие дольщика тоже потребуется (он подписывает заявление о регистрации договора в Росреестре). 

Необходимые
документы для заключения и регистрации ДДУ

1. заявления о регистрации договора от застройщика и участника строительства
2. договор участия в долевом строительстве
3. документ, удостоверяющий личность дольщика или его представителя (паспорт
   или иной подобный документ)
4. нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим
   супругом
5. при участии в сделке несовершеннолетних или недееспособных — документы,
   удостоверяющие полномочия законного представителя
6. договор залога права требования (в случае, когда участнику долевого
   строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для покупки квартиры
   по ДДУ)
7. документы от застройщика (учредительные документы, решение о назначении
   руководителя, доверенность представителя и его паспорт)

Для регистрации первого ДДУ застройщик предоставляет дополнительные документы, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию; документ, подтверждающий право (собственности либо аренды) застройщика на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования, или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков. 

При подаче документов на государственную регистрацию вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Кроме того, зачастую застройщики и дольщики заказывают услуги по регистрации ДДУ у специалистов (некоторые застройщики данные расходы возлагают на дольщика). Средняя стоимость услуг по регистрации ДДУ — 15-35 тысяч рублей. Юридическая фирма “Двитекс” также оказывает услуги по регистрации ДДУ в Росреестре, а также по регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, при этом наши услуги оплачиваются после получения зарегистрированного договора. Ознакомиться с условиями оказания данной услуги вы можете на данной странице сайта.

Шаг 7. Оплачиваем стоимость недвижимости по договору 

Самым безопасным способом оплаты является оплата стоимости недвижимости после подписания договора или регистрации договора, если такой договор подлежит государственной регистрации (если договор заключается в соответствии с ФЗ-214, то такой порядок оплаты обязателен). Покупатель обязательно должен сохранить платежные документы, подтверждающие оплату стоимости объекта строительства. Кроме того, если объект строительства покупается с использованием кредитных средств, необходимо получить в банке документы, подтверждающие перечисление денежных средств банком застройщику, если банк их перечисляет напрямую застройщику.

Шаг 8. Не забываем оформить налоговый вычет по НДФЛ в связи с покупкой жилой недвижимости после подписания передаточного акта и вернуть налог из бюджета

Подробнее об оформлении налогового вычета при покупке квартиры читайте здесь.

Рекомендуемые статьи юристов по долевому строительству

Неустойка по ДДУ

Качество квартиры по ДДУ и как предъявить претензии?

Банкротство застройщика по ДДУ

Расторжение ДДУ

Приемка квартиры в новостройке

Процесс приобретения квартиры в новостройке

Квартира — крупная покупка со множеством нюансов, решения должны быть приняты рационально.
Однако, не все знакомы с процедурой покупки недвижимости.

Укажем основные шаги, которые вам необходимо сделать:

1. Рассчитайте примерный бюджет покупки.

2. Изучите плюсы и минусы жилья в новостройках, убедитесь, что сделали верный
выбор.
Подробнее о том, какой
рынок жилья выбрать: первичный или вторичный, читайте в статье.

3. Выберите надёжного застройщика.

4. Оформите ипотечный кредит на покупку квартиры.

5. Примите квартиру от застройщика.

6. Зарегистрируйте право собственности.

Разберём каждый из этих пунктов подробнее.

Как рассчитать бюджет покупки?

Перед выбором конкретной квартиры оцените свои финансовые возможности. Часто для покупки недвижимости
используют кредитные средства. Если вы хотите оформить ипотеку, вам потребуется первоначальный взнос,
как
правило, он составляет от 10-15% от стоимости квартиры. В качестве него можно
использовать накопленные или
иные средства, например, средства материнского (семейного) капитала. Мы поделились советами, как
накопить на
первоначальный взнос, в другой статье.

Как оценить, за какую сумму вы сможете купить жилье? Для этого рассчитайте комфортную для вас
стоимость
ипотечного кредита: ежемесячный платёж на покупку квартиры не должен превышать 30-40%
от общего семейного
бюджета. Умножьте эту сумму на срок ипотечного кредита, учтите первоначальный взнос, и так
вы получите
примерную стоимость квартиры, которую можете купить. Следует также учесть, что покупка квартиры влечёт за
собой дополнительные расходы.

Ещё один совет: накопите финансовую «подушку безопасности» в размере 3-5 сумм ежемесячного
дохода — это
позволит продолжать выплачивать кредит в случае трудностей, например, временной потери работы.

Плюсы и минусы покупки «первичной» недвижимости

Квартира в новостройке имеет свои преимущества и недостатки. Взвесьте все «за»
и «против» покупки жилья на
первичном рынке, прежде чем принять окончательное решение.

Преимущества:

— Стоимость жилья. Как правило, квартиры на ранних этапах постройки стоят дешевле
готовых вариантов.

— Широкий выбор. В отличие от недвижимости на вторичном рынке, где число
квартир в определённом районе
ограничено, можно рассмотреть разные варианты планировки, выбрать этаж, вид из окна и т.д.

— Инфраструктура и паркинг. Застройщики тщательно продумывают схемы комплексов: строят
рядом школы,
детские
сады и площадки, выделяют площади под магазины, салоны и многое другое.

— Современные планировки. Жильё в новостройках, как правило, имеет более удобные
санузлы, просторные и
функциональные помещения, чем квартиры во «вторичке».

— Юридическая чистота квартиры.

Недостатки:

— Развивающаяся инфраструктура. Следует изучить транспортную доступность жилого комплекса
и этапы её
внедрения, чтобы проживание и доступ к нужным местам города были комфортными.

— Сроки строительства. Покупка квартиры в новостройке несёт в себе риски, например,
сдвиг сроков сдачи
объекта недвижимости в эксплуатацию.

— Ремонт и шум. Если квартира была куплена без отделки, въехать в неё быстро
не получится: нужно сделать
ремонт, завезти мебель и т.д. Дома часто заселяются неравномерно, поэтому приходится терпеть шум
ремонта
соседей.

Составьте список того, что вам важно при выборе квартиры: так вы отсеете некоторые жилые комплексы,
и выбор
сузится. Изучите доступные варианты через специализированные площадки, например, на сайтах ДОМ.РФ
Девелопмент, Циан или напрямую на сайтах интересующих застройщиков.

Выбор застройщика

Покупка квартиры в строящемся доме имеет свои риски, основные из них — задержка сроков
сдачи жилья в
эксплуатацию и незавершённое строительство. Внимательно изучите информацию о застройщиках, так вы
минимизируете риск. Используйте портал наш.дом.рф и проверьте на нём легальность новостроек
и репутацию
строительных компаний на рынке недвижимости. На сайте собрана актуальная информация
о жилищном
строительстве, достоверность которой обеспечивается
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации».

Как убедиться в легальности новостройки и что нужно проверить перед приобретением недвижимости,
читайте в
нашей статье.

Дополнительно защищают покупателя эскроу-счета — банковские
счета,
позволяющие обезопасить расчёт между
застройщиком и покупателем. Банк блокирует средства на специальном счёте, и строительная
компания получает
доступ к деньгам за квартиру только после того, как дом введут в эксплуатацию. Если
застройщик не выполнит
свои обязательства, покупатель сможет вернуть свои средства. Подробнее об эскроу-счетах и правилах
работы с
ними читайте в статье.

Что нужно знать об ипотеке?

1. Залог

Покупая недвижимость за счет кредитных средств, заёмщик передаёт её в залог банку
до полного исполнения
обязательств по кредитному договору. Это гарантирует кредитной организации возврат выданных средств. В
большинстве случаев банки требуют оформления
закладной — ценной бумаги, которая удостоверяет право залога на
жилье, обремененное ипотекой , а также право ее законного владельца на получение исполнения
по денежным
обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих
обязательств. Залог с квартиры снимается после полного исполнения обязательств по кредиту.

2. Страхование недвижимости

Выдача заёмных средств — риск не только для покупателя, но и для банка,
поэтому залоговую квартиру
обязательно страхуют в соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16.07.1998
№ 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)». Страхование квартиры происходит только после сдачи дома и оформления
права
собственности, оно защитит как кредитную организацию, так и самого заёмщика в случае
непредвиденных
обстоятельств.

3. Страхование заёмщика

Этот вид страхования не обязателен и не повлияет на получение ипотеки, но может
обезопасить клиента,
например:

— страхование жизни и здоровья поможет в случае частичной или полной
нетрудоспособности или смерти
заёмщика.

— страхование ответственности заёмщика позволяет застраховать себя, если по каким-либо
причинам потеряет
возможность осуществлять платежи. В этом случае банк получит выплаты от страховой компании, однако
сумма
такого платежа может составлять не менее 10% и не более 50% основной суммы долга.

Подробнее о видах страхования при оформлении ипотечного кредита читайте в статье.

Изучите доступные ипотечные кредиты

Банки предлагают широкий выбор ипотечных программ, в том
числе
программы
«льготной ипотеки».

Например, в АО «Банк ДОМ.РФ» существует программа ипотечного кредитования «Льготная ипотека
на новостройки»,
позволяющая получить кредитные средства по более низкой ставке.

Изучите разные варианты условий по ипотечному кредиту. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором, это позволит
вам в несколько шагов оценить будущие затраты на погашение кредита.

Шаг 1. Укажите стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести

Шаг 2. Впишите сумму первоначального взноса, который вы готовы внести
требования

Шаг 3. Обозначьте срок, в течение которого вы будете выплачивать задолженность по кредиту

Шаг 4. Изучите результаты расчёта. Калькулятор покажет возможную ставку по кредиту, приблизительный
ежемесячный платёж и необходимый уровень дохода для комфортного погашения.

Шаг 5. Ознакомьтесь с предварительным графиком платежей и подайте заявку через личный кабинет ипотеки.

Процесс оформления сделки по ипотеке (по предоставлению ипотечного кредита)

Изучите требования банка к заёмщику, как правило, это:

— возраст: большинство банков устанавливают минимальный возраст заёмщика —
21 год, а максимальный
возраст на
дату погашения кредита до 65-70 лет

— стаж: чаще всего требуется проработать не менее 3 месяцев на последнем месте
трудоустройства

— платёжеспособность и кредитная история: кредит на квартиру подразумевает
регулярные выплаты, поэтому
кредитной организации важно убедиться в стабильности дохода заёмщика

— гражданство: большинство банков не выдаёт ипотечные кредиты иностранным гражданам

Для подачи заявки на ипотеку:

1. Соберите пакет необходимых документов, как правило, это:

— паспорт

— документы для подтверждения дохода с указанием его источника — это может
быть заработная плата,
пенсия,
доход от сдачи жилья в аренду и т.д. Банк ДОМ.РФ не требует этих документов,
а подтверждает доходы выпиской
из ПФР, которую сам же заказывает.

Перечень документов может быть расширен по требованию банка или в соответствии с условиями
выбранной
ипотечной программы, например, при оформлении так называемой «семейной ипотеки» дополнительно
потребуется
свидетельство о рождении ребёнка.

2. Подайте заявку на ипотечный кредит. Сделайте это онлайн на сайте банка или
обратитесь в
офис кредитной
организации. После одобрения заявки на ипотеку банком, как правило, заёмщику отводится
до 90 дней на поиск
жилья и сбор требуемых документов и проведения сделки.

3. Предоставьте документы по выбранной недвижимости и дождитесь её одобрения
банком. Перед
этим
удостоверьтесь, что жильё подходит под требования кредитной организации.

4. Ознакомьтесь внимательно с пунктами кредитного договора перед тем, как его
подписать.
Если вам
встретились непонятные формулировки, проясните их значение у сотрудника банка. Обязательно
проверьте
корректность всех указанных в документе данных.

5. Подпишите договор для получения кредита.

Принятие квартиры от застройщика

Покупка жилья в новостройке подразумевает приобретение строящейся недвижимости. После окончания
строительства застройщик вводит дом в эксплуатацию и уведомляет собственников о готовности
передать объект.
После получения такого уведомления необходимо начать приёмку квартиры в предусмотренный договором срок
или,
если такой срок не установлен, — в течение недели. В акте приема-передачи
вы имеете право указать на
недоработки, которые строительная компания должна исправить. Мы рассказали, как правильно принять
квартиру
от застройщика тут. Важно отметить,
что,
если участник долевого строительства не придёт на приёмку квартиры
в течение 2 месяцев после получения уведомления, строительная компания имеет право составить
односторонний
акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Зарегистрируйте право собственности на квартиру

После того, как вы приняли объект недвижимости от застройщика — оформите право
собственности на ипотечную
квартиру и закладную. Для этого нужно подать заявление и документы в Росреестр для
осуществления
регистрационных действий. Это можно сделать через МФЦ или Росреестр. После внесения в единый
государственный
реестр недвижимости данных о праве собственности на недвижимость покупатель становится законным
собственником жилья.

Ещё несколько советов

1. Если для первоначального взноса или одного из платежей по кредиту
вы использовали
средства материнского
(семейного) капитала, вы обязаны выделить детям и супругу доли в праве общей собственности
на недвижимость
после погашения кредита. С пошаговой инструкцией, как это сделать, можно ознакомиться по ссылке.

2. Оформите имущественный налоговый вычет,
чтобы вернуть часть выплаченных средств.

Подробно изучите пошаговую инструкцию по покупке квартиры в новостройке, чтобы минимизировать
риски при
заключении сделки.

С 1 июля 2019 все новостройки в России стали возводиться по новым правилам. С этой даты застройщики не смогут принимать деньги от дольщиков напрямую. Собранные с граждан средства будут лежать на специальных банковских счетах до окончания стройки. А дома возводить застройщики станут исключительно за счет проектного финансирования — банковских кредитов.

Вообще такая схема считается более цивилизованной и надежной. И вводят ее для того, чтобы наконец кардинально разобраться с проблемой обманутых дольщиков. По новой схеме дольщик в случае каких-то форс-мажоров хотя бы получит назад свои деньги.

Зачем нужен эскроу-счет

Деньги, которые платят за будущую квартиру в новостройке покупатели, идут не сразу застройщику, а на эскроу-счета в банке (счета, с которых деньги переведут только при выполнении определенных условий). Это что-то вроде беспроцентного депозита. Там средства будут храниться до окончания строительства — застройщик их получит только после ввода объекта в эксплуатацию.

Стройка тем временем будет вестись на деньги банка — в рамках проектного финансирования. Предполагается, что у банков гораздо лучше, чем у граждан, получится различать, кому можно доверить средства, а кому нет. Кроме того, более надежным и успешным застройщикам кредиты будут обходиться дешевле. Система предполагается такая. Сначала строительная компания получает кредит по рыночной ставке (потолок установлен в 13%). После того как начнутся продажи, условия кредитования изменятся. На ту часть кредита, которая уже будет обеспечена деньгами на эскроу-счетах, ставка снизится до 6 — 7%.

Возможные проблемы

Если проблемы возникнут у застройщика, например, он окажется банкротом, покупатель получит назад свои деньги с эскроу-счета (правда, в отличие от обычного банковского депозита, без процентов).

Если что-то случится с самим банком, например, у него отзовут лицензию, деньги покупателю вернет «Агентство по страхованию вкладов». По той же схеме, по которой их возвращают обычным вкладчикам, если банк прекращает работу. Разница только в потолке выплат. Для дольщиков он будет значительно выше — 10 миллионов рублей (обычным вкладчикам АСВ гарантирует возврат до 1,4 миллиона).

Покупка квартиры в новостройке

Есть несколько важных шагов при покупке квартиры, которые все проходят. Чтобы не было путаницы — разберем их.

1. Оплата стоимости квартиры

Оплата стоимости квартиры в новостройке на этапе строительства связана со счетами эскроу. Деньги вносятся покупателем на счет только после того, как пройдет регистрация договора участия в долевом строительстве. Там они замораживаются до того момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

— Оплата производится за всю квартиру сразу, но только после заключения договора. Деньги покупателя поступают на эскроу-счет в банке и не доступны для застройщика, пока он не исполнит свои обязательства, — говорит риэлтор федеральной компании «Полезные люди» Алёна Кокрова.

У покупателя могут быть разные варианты оплаты стоимости строящегося жилья.

Внести сразу на счет полную сумму, если она у вас есть. Застройщик выставляет счет покупателю новостройки и подготавливает договор. Далее оплачивается счет по договору, после чего документы подаются на госрегистрацию: либо договор долевого участия, либо договор купли-продажи, если дом достроен и квартира в собственности у застройщика.

Оформить ипотеку, если нет всей суммы. На счет поступит первоначальный взнос и ипотечные средства банка. Пока квартира строится, заемщик постепенно будет выплачивать ипотеку. До погашения — квартира в собственности банка.

Рассрочка платежа. На нее идут неохотно в случае покупки на стадии строительства. Эскроу-счет — это страховой счет застройщика перед банками. Чем больше там денег, тем меньше % ставки у застройщика. Соответственно, с эскроу-счетами рассрочка для застройщика становится невыгодной. Условия обычно такие: большой первоначальный взнос (40-50%) и крупные платежи в небольшой срок (от 6 месяцев до двух лет). К тому же застройщик может не согласиться продать по обычной цене и пойти на хитрость: увеличить итоговую цену недвижимости. До полного погашения жилье находится в собственности застройщика.

2. Подписание акта приема-передачи квартиры и получение ключей

Застройщик письменно уведомляет покупателя о том, что исполнил обязательства по строительству объекта и нужно подписать акт приема-передачи квартиры.

— Если он просто написал по e-mail или позвонил по телефону, это не считается, что он уведомил клиента о готовности объекта. Только официальное письмо, поступившее покупателю по почте, можно принимать во внимание. С момента, когда покупатель получил письмо от застройщика, у него есть 7 дней, чтобы принять квартиру. Если клиент не осуществит самостоятельную проверку и прием, застройщик подписывает акт приема-передачи в одностороннем порядке, — объясняет Алёна Кокрова.

При приеме квартиры в новостройке нужно сравнить объект с проектной документацией, в которой указаны все его характеристики. При обнаружении нарушений у застройщика есть 45 дней, чтобы их исправить. Затем проводится повторный осмотр, и если все в порядке, подписывается акт приема-передачи квартиры.

При подписании акта приема-передачи квартиры в новостройке важно учесть несколько моментов.

Покупатель может пригласить стороннего специалиста для оценки качества квартиры. Застройщик может быть против этого, аргументируя, что документы подписывает именно покупатель. Однако законодательством не запрещено присутствие и осмотр объекта другим человеком. Для исключения конфликтной ситуации можно оформить нотариальную доверенность на специалиста, и тогда застройщик не вправе отказать в осмотре именно им.

При обнаружении дефектов, они должны быть не просто оговорены на словах, но и зафиксированы документально. Во-первых, нужно составить дефектную ведомость, в которой прописать все моменты. Например, стены кривые, кран течет, однокамерный стеклопакет вместо двухкамерного, царапины на сантехнике или дверях, неисправная электропроводка и т.д. Во-вторых, нужно сфотографировать все обнаруженные дефекты, что позволит иметь доказательства на руках.

Подписывать акт приема-передачи нельзя, пока дефекты не будут исправлены. Как только покупатель ставит подпись, он принимает квартиру и получает ключи. Кроме того, даже если застройщик согласен исправить дефекты после передачи ключей, владельцу квартиры придется каждый раз приезжать на объект, чтобы просто открыть дверь рабочим, ведь теперь ключи есть только у него.

Когда дефекты настолько серьезные, что их невозможно исправить, договор с застройщиком можно расторгнуть. Покупатель получит назад деньги с эскроу-счета. Однако такая ситуация не выгодна ни застройщику, ни покупателю, а потому, как правило, они стараются прийти к компромиссу.

Если после подписания акта приема-передачи обнаружился дефект, который невозможно было обнаружить ранее, покупатель направляет застройщику требование о его устранении. Лучше сделать это заказными письмом или в отдать секретарю в офисе, проследив, чтобы был присвоен входящий номер. Можно потребовать материальной компенсации затрат на ремонт. После 10 дней с момента вручения, покупатель вправе обратиться в суд для решения конфликтной ситуации.

3. Регистрация права собственности

После того, как покупатель подписал акт приема-передачи квартиры и получил ключи, ему нужно зарегистрировать право собственности на объект. Сделать это можно через МФЦ, обратиться в «Росреестр» или кадастровую палату. Подробную инструкцию подготовила специалист по вопросам недвижимости, федеральной компании «Полезные люди» Ольга Брагина.

Семь этапов регистрации права собственности через МФЦ

1. Записаться на прием к специалисту, позвонив по телефону, через портал «Госуслуг» или через сайт МФЦ.
2. Специалист может принять вас в режиме живой очереди, что особенно актуально, когда нужно сдать документы именно в день обращения и не ждать назначенного дня.
3. В зависимости от того, купили вы завершенный объект или на стадии строительства, с собой нужно взять договор долевого участия новостройки, акт приема-передачи, ипотечный договор, справку о полной выплате стоимости. Допускается, что посетитель может позже донести недостающие бумаги.
4. Сдать документы на регистрацию и получить расписку с индивидуальным номером, по которому можно отслеживать процесс регистрации.
5. Одновременно при сдаче документов нужно оплатить госпошлину за регистрацию через платежные терминалы, расположенные в МФЦ или отделениях банков. Разрешается оплатить пошлину заранее. Для физлиц стоимость: 350 рублей (ДДУ), 1000 рублей (ипотека), 2000 (купля-продажа).
6. Передача документов из МФЦ в Росреестр. Этап проводится самими сотрудниками МФЦ без участия заявителя.
7. Получение документов в МФЦ: о регистрации права собственности на объект либо о мотивированный отказ.

Правила безопасной покупки квартиры в новостройке

— Если есть жилье, которое хочется купить, и есть возможность это сделать — никогда ждать не надо, — говорит Константин Апрелев, вице-президент «Российской гильдии риэлторов». — Никаких принципиально новых рисков сейчас не появилось. Но очень важно соблюдать те правила безопасности, которым на рынке новостроек желательно было следовать и раньше.

1. Выбирайте дома высокой степени готовности. Да, с точки зрения цены новостройка на стадии котлована выглядит гораздо привлекательнее. Но и риск, что по мере строительства возникнут какие-то проблемы, значительно выше. Дом, возведенный на 70%, застройщик бросит только при каких-то совсем чрезвычайных обстоятельствах — это себе дороже.

2. Обратите внимание на историю застройщика — насколько его предыдущая деятельность чиста, понятна и предсказуема. Самый простой критерий для неспециалиста — насколько в срок сдавались предыдущие объекты, не было ли с ними проблем. Эту информацию легко найти на форумах дольщиков, которых сейчас огромное количество. Застройщик с понятной историей, скорее всего, и не будет иметь особых проблем с банками в связи с изменениями в законодательстве — получит нужное финансирование.

3. Внимательно прочитайте, что записано в договоре. Есть мнение, которое активно поддерживают менеджеры по продажам, мол, все такие договоры типовые. Это не совсем так. И предпочтение стоит отдавать тем компаниям, которые уделяют серьезное внимание содержанию договора и реально прописывают там важные для покупателя детали — от точных характеристик квартиры, которая покупается, до форс-мажоров.

4. Проектная декларация застройщика — не формальность. И важно убедиться, насколько на практике выполняются данные там обещания. В том числе по строительству сопутствующей жилому комплексу или кварталу социалки — школы, детского сада, магазинов и т. п. Если компания начинает пренебрегать такого рода обязательствами — мол, не волнуйтесь, потом построим, — это может быть одним из признаков, что у нее есть проблемы.

5. Изучаем, в скольких банках можно под конкретную новостройку получить ипотечный кредит и что это за банки. Полностью, конечно, на банковскую экспертизу полагаться нельзя. Известно немало случаев, когда банки спокойно выдавали ипотеку под проекты застройщиков, которые весьма скоро оказывались банкротами. И все же — если клиентов некоей строительной компании готовы кредитовать все крупнейшие банки, это, безусловно, говорит о большей надежности, чем если с вашей стройкой готов связываться лишь какой-то один мелкий региональный заемщик. Опять же банк, конечно же, с большим удовольствием и на лучших условиях откроет кредитную линию тем застройщикам, с которыми уже много лет работал — пусть и по старым правилам.