Процесс приобретения квартиры в новостройке
Квартира — крупная покупка со множеством нюансов, решения должны быть приняты рационально.
Однако, не все знакомы с процедурой покупки недвижимости.
Укажем основные шаги, которые вам необходимо сделать:
1. Рассчитайте примерный бюджет покупки.
2. Изучите плюсы и минусы жилья в новостройках, убедитесь, что сделали верный
выбор.
Подробнее о том, какой
рынок жилья выбрать: первичный или вторичный, читайте в статье.
3. Выберите надёжного застройщика.
4. Оформите ипотечный кредит на покупку квартиры.
5. Примите квартиру от застройщика.
6. Зарегистрируйте право собственности.
Разберём каждый из этих пунктов подробнее.
Как рассчитать бюджет покупки?
Перед выбором конкретной квартиры оцените свои финансовые возможности. Часто для покупки недвижимости
используют кредитные средства. Если вы хотите оформить ипотеку, вам потребуется первоначальный взнос,
как
правило, он составляет от 10-15% от стоимости квартиры. В качестве него можно
использовать накопленные или
иные средства, например, средства материнского (семейного) капитала. Мы поделились советами, как
накопить на
первоначальный взнос, в другой статье.
Как оценить, за какую сумму вы сможете купить жилье? Для этого рассчитайте комфортную для вас
стоимость
ипотечного кредита: ежемесячный платёж на покупку квартиры не должен превышать 30-40%
от общего семейного
бюджета. Умножьте эту сумму на срок ипотечного кредита, учтите первоначальный взнос, и так
вы получите
примерную стоимость квартиры, которую можете купить. Следует также учесть, что покупка квартиры влечёт за
собой дополнительные расходы.
Ещё один совет: накопите финансовую «подушку безопасности» в размере 3-5 сумм ежемесячного
дохода — это
позволит продолжать выплачивать кредит в случае трудностей, например, временной потери работы.
Плюсы и минусы покупки «первичной» недвижимости
Квартира в новостройке имеет свои преимущества и недостатки. Взвесьте все «за»
и «против» покупки жилья на
первичном рынке, прежде чем принять окончательное решение.
Преимущества:
— Стоимость жилья. Как правило, квартиры на ранних этапах постройки стоят дешевле
готовых вариантов.
— Широкий выбор. В отличие от недвижимости на вторичном рынке, где число
квартир в определённом районе
ограничено, можно рассмотреть разные варианты планировки, выбрать этаж, вид из окна и т.д.
— Инфраструктура и паркинг. Застройщики тщательно продумывают схемы комплексов: строят
рядом школы,
детские
сады и площадки, выделяют площади под магазины, салоны и многое другое.
— Современные планировки. Жильё в новостройках, как правило, имеет более удобные
санузлы, просторные и
функциональные помещения, чем квартиры во «вторичке».
— Юридическая чистота квартиры.
Недостатки:
— Развивающаяся инфраструктура. Следует изучить транспортную доступность жилого комплекса
и этапы её
внедрения, чтобы проживание и доступ к нужным местам города были комфортными.
— Сроки строительства. Покупка квартиры в новостройке несёт в себе риски, например,
сдвиг сроков сдачи
объекта недвижимости в эксплуатацию.
— Ремонт и шум. Если квартира была куплена без отделки, въехать в неё быстро
не получится: нужно сделать
ремонт, завезти мебель и т.д. Дома часто заселяются неравномерно, поэтому приходится терпеть шум
ремонта
соседей.
Составьте список того, что вам важно при выборе квартиры: так вы отсеете некоторые жилые комплексы,
и выбор
сузится. Изучите доступные варианты через специализированные площадки, например, на сайтах ДОМ.РФ
Девелопмент, Циан или напрямую на сайтах интересующих застройщиков.
Выбор застройщика
Покупка квартиры в строящемся доме имеет свои риски, основные из них — задержка сроков
сдачи жилья в
эксплуатацию и незавершённое строительство. Внимательно изучите информацию о застройщиках, так вы
минимизируете риск. Используйте портал наш.дом.рф и проверьте на нём легальность новостроек
и репутацию
строительных компаний на рынке недвижимости. На сайте собрана актуальная информация
о жилищном
строительстве, достоверность которой обеспечивается
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации».
Как убедиться в легальности новостройки и что нужно проверить перед приобретением недвижимости,
читайте в
нашей статье.
Дополнительно защищают покупателя эскроу-счета — банковские
счета,
позволяющие обезопасить расчёт между
застройщиком и покупателем. Банк блокирует средства на специальном счёте, и строительная
компания получает
доступ к деньгам за квартиру только после того, как дом введут в эксплуатацию. Если
застройщик не выполнит
свои обязательства, покупатель сможет вернуть свои средства. Подробнее об эскроу-счетах и правилах
работы с
ними читайте в статье.
Что нужно знать об ипотеке?
1. Залог
Покупая недвижимость за счет кредитных средств, заёмщик передаёт её в залог банку
до полного исполнения
обязательств по кредитному договору. Это гарантирует кредитной организации возврат выданных средств. В
большинстве случаев банки требуют оформления
закладной — ценной бумаги, которая удостоверяет право залога на
жилье, обремененное ипотекой , а также право ее законного владельца на получение исполнения
по денежным
обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих
обязательств. Залог с квартиры снимается после полного исполнения обязательств по кредиту.
2. Страхование недвижимости
Выдача заёмных средств — риск не только для покупателя, но и для банка,
поэтому залоговую квартиру
обязательно страхуют в соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16.07.1998
№ 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)». Страхование квартиры происходит только после сдачи дома и оформления
права
собственности, оно защитит как кредитную организацию, так и самого заёмщика в случае
непредвиденных
обстоятельств.
3. Страхование заёмщика
Этот вид страхования не обязателен и не повлияет на получение ипотеки, но может
обезопасить клиента,
например:
— страхование жизни и здоровья поможет в случае частичной или полной
нетрудоспособности или смерти
заёмщика.
— страхование ответственности заёмщика позволяет застраховать себя, если по каким-либо
причинам потеряет
возможность осуществлять платежи. В этом случае банк получит выплаты от страховой компании, однако
сумма
такого платежа может составлять не менее 10% и не более 50% основной суммы долга.
Подробнее о видах страхования при оформлении ипотечного кредита читайте в статье.
Изучите доступные ипотечные кредиты
Банки предлагают широкий выбор ипотечных программ, в том
числе
программы
«льготной ипотеки».
Например, в АО «Банк ДОМ.РФ» существует программа ипотечного кредитования «Льготная ипотека
на новостройки»,
позволяющая получить кредитные средства по более низкой ставке.
Изучите разные варианты условий по ипотечному кредиту. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором, это позволит
вам в несколько шагов оценить будущие затраты на погашение кредита.
Шаг 1. Укажите стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести
Шаг 2. Впишите сумму первоначального взноса, который вы готовы внести
требования
Шаг 3. Обозначьте срок, в течение которого вы будете выплачивать задолженность по кредиту
Шаг 4. Изучите результаты расчёта. Калькулятор покажет возможную ставку по кредиту, приблизительный
ежемесячный платёж и необходимый уровень дохода для комфортного погашения.
Шаг 5. Ознакомьтесь с предварительным графиком платежей и подайте заявку через личный кабинет ипотеки.
Процесс оформления сделки по ипотеке (по предоставлению ипотечного кредита)
Изучите требования банка к заёмщику, как правило, это:
— возраст: большинство банков устанавливают минимальный возраст заёмщика —
21 год, а максимальный
возраст на
дату погашения кредита до 65-70 лет
— стаж: чаще всего требуется проработать не менее 3 месяцев на последнем месте
трудоустройства
— платёжеспособность и кредитная история: кредит на квартиру подразумевает
регулярные выплаты, поэтому
кредитной организации важно убедиться в стабильности дохода заёмщика
— гражданство: большинство банков не выдаёт ипотечные кредиты иностранным гражданам
Для подачи заявки на ипотеку:
1. Соберите пакет необходимых документов, как правило, это:
— паспорт
— документы для подтверждения дохода с указанием его источника — это может
быть заработная плата,
пенсия,
доход от сдачи жилья в аренду и т.д. Банк ДОМ.РФ не требует этих документов,
а подтверждает доходы выпиской
из ПФР, которую сам же заказывает.
Перечень документов может быть расширен по требованию банка или в соответствии с условиями
выбранной
ипотечной программы, например, при оформлении так называемой «семейной ипотеки» дополнительно
потребуется
свидетельство о рождении ребёнка.
2. Подайте заявку на ипотечный кредит. Сделайте это онлайн на сайте банка или
обратитесь в
офис кредитной
организации. После одобрения заявки на ипотеку банком, как правило, заёмщику отводится
до 90 дней на поиск
жилья и сбор требуемых документов и проведения сделки.
3. Предоставьте документы по выбранной недвижимости и дождитесь её одобрения
банком. Перед
этим
удостоверьтесь, что жильё подходит под требования кредитной организации.
4. Ознакомьтесь внимательно с пунктами кредитного договора перед тем, как его
подписать.
Если вам
встретились непонятные формулировки, проясните их значение у сотрудника банка. Обязательно
проверьте
корректность всех указанных в документе данных.
5. Подпишите договор для получения кредита.
Принятие квартиры от застройщика
Покупка жилья в новостройке подразумевает приобретение строящейся недвижимости. После окончания
строительства застройщик вводит дом в эксплуатацию и уведомляет собственников о готовности
передать объект.
После получения такого уведомления необходимо начать приёмку квартиры в предусмотренный договором срок
или,
если такой срок не установлен, — в течение недели. В акте приема-передачи
вы имеете право указать на
недоработки, которые строительная компания должна исправить. Мы рассказали, как правильно принять
квартиру
от застройщика тут. Важно отметить,
что,
если участник долевого строительства не придёт на приёмку квартиры
в течение 2 месяцев после получения уведомления, строительная компания имеет право составить
односторонний
акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Зарегистрируйте право собственности на квартиру
После того, как вы приняли объект недвижимости от застройщика — оформите право
собственности на ипотечную
квартиру и закладную. Для этого нужно подать заявление и документы в Росреестр для
осуществления
регистрационных действий. Это можно сделать через МФЦ или Росреестр. После внесения в единый
государственный
реестр недвижимости данных о праве собственности на недвижимость покупатель становится законным
собственником жилья.
Ещё несколько советов
1. Если для первоначального взноса или одного из платежей по кредиту
вы использовали
средства материнского
(семейного) капитала, вы обязаны выделить детям и супругу доли в праве общей собственности
на недвижимость
после погашения кредита. С пошаговой инструкцией, как это сделать, можно ознакомиться по ссылке.
2. Оформите имущественный налоговый вычет,
чтобы вернуть часть выплаченных средств.
Подробно изучите пошаговую инструкцию по покупке квартиры в новостройке, чтобы минимизировать
риски при
заключении сделки.
- Провести оценку недвижимости
- Как проверить жилье в новостройке
- Документы на новостройку
- Как проверить жилье на вторичном рынке
- Какие документы проверить у продавца
- Документы на вторичное жилье
- Получить ключи от жилья
- Письменно оформить ипотеку
- Что влияет на срок рассмотрения и как ускорить рассмотрение
- Выход на сделку
- Зарегистрировать право собственности
- Могут ли отказать в ипотеке после одобрения
- Когда можно подать повторную заявку
Также напоминаем, что одобрение по ипотеке получают по конкретной программе. У вас уже должно быть понимание по объекту: это квартира или загородный дом, первичный или вторичный рынок.
Совкомбанк предлагает множество ипотечных программ для покупателей недвижимости. Есть ипотечные программы от отдельных застройщиков в конкретных ЖК. Можно получить кредит на жилье с господдержкой по льготным условиям – такие программы предлагаются клиентам с детьми.
Так что же делать после одобрения ипотеки?
Провести оценку недвижимости
Оценка недвижимости, которую вы намерены взять в ипотеку, обязательна – без нее вам просто не дадут кредит. Ее проводят аккредитованные банком оценочные компании или индивидуальные предприниматели.
Они помогают банку ответить на вопрос: сможет ли он продать жилье с торгов, если покупатель не выплатит долг. А покупатель сможет убедиться в том, что квартира реально стоит тех денег, которые за нее просят.
Оценщик выезжает по адресу ипотечной квартиры и осматривает ее. Затем готовит отчет об оценке (в среднем 3-5 дней). За подготовку такого отчета московские компании берут от 2500 рублей, в Санкт-Петербурге — около 3000 рублей.
В отчете приводится следующая информация:
- о заказчике и исполнителе оценки недвижимости, методе проведения;
- о состоянии квартиры;
- о стоимости недвижимости при стандартной сделке либо на торгах.
Кроме того, делают приложение к отчету в виде фотографий квартиры и копий документов.
На отчете должна стоять печать оценочной компании и подпись оценщика, иначе документ будет недействителен. Должно быть приложено краткое содержание отчета на одной странице.
Часто стоимость квартиры в отчете близка к согласованной по сделке. Отчет действителен 6 месяцев, поэтому со сделкой лучше не затягивать.
Если вы еще не получили одобрения по ипотеке, то внимательно изучите ипотечные программы. Государство для определенных категорий граждан предлагает особые условия по ипотеке.
Трудитесь в IT-сфере? В Совкомбанке вы можете оформить ипотеку по льготной ставке на срок от трех до 30 лет! Рассчитайте свой ежемесячный платеж и оставьте заявку на ипотеку прямо сейчас!
Как проверить жилье в новостройке
Основной риск покупателя новой недвижимости — стать обманутым дольщиком и не дождаться желанных квадратных метров.
Таких дольщиков защищает закон «О долевом участии в строительстве»: недостроенные дома со временем сдают. Также за нарушение сроков возмещают неустойку, если застройщик не обанкротится.
Чтобы избежать рисков, перед оформлением ипотеки на новостройку проверьте все документы от застройщика:
- есть разрешение на строительство многоквартирного дома;
- регистрационные документы должны быть в порядке (застройщик обязан подавать информацию о своих объектах в Единую информационную систему жилищного строительства, а еще юридическое лицо не должно быть в процессе банкротства);
- земля под домом находится у застройщика в собственности (если на земельный участок заключили арендный договор, то срок его действия должен быть не меньше срока строительства);
- строительная компания работает с применением счетов эскроу (это специальные банковские счета, которые открываются для расчетов по сделке с клиентом; компания-застройщик получит деньги только после сдачи дома в эксплуатацию).
Факт дня
Индекс бигмака — неофициальный способ определения паритета покупательной способности.
Документы на новостройку
Для сделки с застройщиком при покупке жилья готовьте:
- Паспорт.
- Документ об оплате госпошлины за регистрацию права собственности — придется отдать 2000 рублей. Можно оплатить в МФЦ, любом отделении банка, на почте.
- Если состоите в браке, и жилье покупаете на общие деньги, заручитесь письменным согласием супруга. Такой документ придется заверить у нотариуса.
- СНИЛС.
- Свидетельство о браке и свидетельство о рождении детей при их наличии.
- Справка о доходах.
- Страхование титула и недвижимости понадобится, если объект уже введен в эксплуатацию.
Договор долевого участия (ДДУ) будет подготовлен застройщиком, но его содержание нужно будет заранее согласовать с банком или застройщик, и его проект должен быть аккредитован у банка.
Как проверить жилье на вторичном рынке
Проверить вторичное жилье значительно сложнее, так как нужно оценить всю историю объекта, включая предыдущие сделки по квартире. Это делают для того, чтобы снизить риск исковых требований со стороны прежних собственников, неучтенных наследников и третьих лиц.
Какие документы проверить у продавца
- Выписка из ЕГРН
В ней отражены все переходы права собственности и наличие обременений. Кроме того, можно узнать информацию о точном адресе и метраже, а еще в выписке указаны данные о владельце.
- Архивную выписку из паспортного стола или МФЦ
Документ содержит данные о лицах, ранее прописанных в квартире.
- Кадастровый паспорт.
- Выписка из домовой книги.
- Техническая документация.
По ней посмотрите перепланировки и другие изменения жилплощади.
- Последние квитанции об оплате коммунальных услуг
Также можно запросить справку об отсутствии долгов в управляющей компании либо ТСЖ.
- Паспорт продавца
Если последний действует по доверенности, то в справке должен быть перечень конкретных действий, который доверитель разрешает совершать. Подлинность паспорта можно проверить с помощью специального сервиса ГУВД МВД. Дополнительно запросите второй документ, по которому можно подтвердить личность продавца. Например, водительские права.
- Справка о дееспособности продавца из психдиспансера и наркодиспансера.
- Правоустанавливающие документы на жилье.
Сюда входят договор аренды, ренты или мены, договор дарения или свидетельство о вступлении в наследство, свидетельство о приватизации, решение суда, по которому собственник получил квартиру.
Проверьте, не грозит ли дому снос по программе реновации или не признали ли его аварийным.
Подписывайте документы только лично с продавцом. Если жилье продают по доверенности, а собственник находится в другом городе или отбывает срок в тюрьме, лучше отказаться от сделки и поискать другую квартиру.
Документы на вторичное жилье
Если объект вас устроил и получил одобрение банка, то на сделку с вторичной квартирой готовьте:
- паспорт покупателя или доверенность и паспорт его представителя;
- договор купли-продажи в двух экземплярах;
- договоры страхования жизни, титула и недвижимости.
Но если отказываетесь, например, от страхования жизни, то банк может повысить ипотечную ставку. От страховки лучше не отказываться, тем более, что можно выбрать выгодные условия в перечне аккредитованных банком страховых компаний.
Получить ключи от жилья
Получить ключи в новостройке можно только после того, как дом сдан в эксплуатацию, покупатель и продавец подписали акт приема-передачи и не имеют друг к другу претензий. С этого момента покупатель становится ответственным за оплату коммунальных услуг.
Если дольщик не спешит с приемкой квартиры и уклоняется от передачи, то застройщик вправе подписать односторонний акт приема-передачи.
Обращаем ваше внимание, что срок передачи жилья должен быть указан в договоре. Если застройщик не спешит со сдачей дома в эксплуатацию, дольщик вправе подать досудебную претензию либо исковое заявление в суд о взыскании компенсации за срыв сроков строительства.
А перед передачей жилья застройщик должен выслать покупателям официальное уведомление (важно, чтобы оно было направлено обычной почтой, а не через e-mail или смс).
По вторичному рынку факт передачи жилья также фиксируют актом приема-передачи, но подписываете вы его с продавцом недвижимости.
В акте указывают:
- дату и место подписания документа;
- реквизиты сторон (продавца и покупателя);
- информацию о помещении;
- текущее состояние квартиры, если она продается на вторичном рынке;
- наличие дефектов, если квартира продается в новостройке.
Акт приема-передачи должен быть составлен в двух экземплярах, на них должны быть подписи сторон сделки. Если жилье покупается у строительной компании, то на документе должна быть ее печать.
Перед подписанием акта рекомендуем осмотреть квартиру и зафиксировать все недостатки.
Письменно оформить ипотеку
После того, как вы подобрали объект, вам нужно предоставить необходимые документы банку. Специалист рассмотрит все документы и проверит юридическую чистоту в течение одной недели.
Что влияет на срок рассмотрения и как ускорить рассмотрение
На проверку юридической чистоты объекта недвижимости нельзя повлиять и как-то его ускорить. Банк оценивает все фактические и юридические обстоятельства, детально изучает документы и делает необходимые запросы.
Быстрее может быть рассмотрена заявка по юридически чистому объекту: если это новостройка у аккредитованного застройщика, то решение будет принято быстро. Если это квартира с десятком переходов прав собственности после приватизации, то времени на итоговое одобрение понадобится больше.
Выход на сделку
После одобрения банка вы выходите на сделку, где подписываете договор долевого участия по новостройке или купли-продажи по вторичке, а также кредитный договор.
Для оформления кредита нужно принести:
- российский паспорт с постоянной или временной пропиской;
- справку 2-НДФЛ или по форме банка о подтверждении дохода;
- заявление-анкету на ипотеку;
- заверенную копию трудовой книжки;
- страховое свидетельство государственного пенсионного страхования (СНИЛС).
По желанию клиента банк может оформить титульное страхование на недвижимую собственность, а также страхование жизни и здоровья. Страховку оформляют у страховых компаний — партнеров банка.
Если наступил страховой случай, например, заемщик потерял работу, заболел или стал инвалидом, или квартира перешла к другому человеку из-за мошеннических действий, страховая компания выплачивает страховое возмещение.
Дополнительно кредитная организация может запросить документы на детей, если квартира берется по ипотечной программе для семей с детьми. При наличии созаемщика или поручителя нужно предоставить аналогичные документы.
Есть особые требования для индивидуальных предпринимателей или пенсионеров. Например, ИП придется принести свидетельство о регистрации в налоговой, декларацию за последний налоговый период и лицензию на выбранный вид деятельности, если он ведет бизнес, предусматривающий ее оформление.
Зарегистрировать право собственности
Зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке можно только после составления кадастровых паспортов на всю недвижимость. То есть придется дождаться, пока остальные жильцы получат ключи и составят акт приема-передачи.
Хороший застройщик обязательно сообщит покупателям о начале регистрации квартир и вышлет список документов для регистрационного органа.
Для регистрации права собственности понадобятся:
- заявление от каждой из сторон сделки;
- паспорт покупателя и представителя продавца;
- договор по ипотечному кредиту;
- договор купли-продажи квартиры или договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
- квитанция об оплате госпошлины.
После погашения ипотечного долга заемщик должен подать в МФЦ заявление о снятии обременения.
Нужно принести:
- документ из банка, подтверждающий полную оплату долга;
- договор об ипотечном кредите;
- паспорт собственника жилья.
Зарегистрировать право собственности на квартиру нужно в течение 120 дней.
Перед тем, как получить одобрение по ипотеке, нужно оценить свои возможности, рассчитав сумму и срок кредита, а также ежемесячный платеж.
Могут ли отказать в ипотеке после одобрения
Да, иногда кредитная организация отказывает уже в процессе подписания документов. Поэтому важно понять, почему сделка не состоялась.
Возможные причины отказа:
- Объект недвижимости. Юридическая «история» объекта, а именно переходы прав собственности, наличие возможных наследников, нюансы при приватизации, могут стать поводом для отказа в согласовании сделки.
- Кредитная история заемщика. Банк опасается, что заемщик неблагонадежный — у него есть просрочки по прошлым кредитам, споры с коллекторами или другими кредитными организациями.
- Недостаточные доходы для выплаты займа: заемщику может не хватить остатка на жизнь и содержание семьи. Отказ по этой причине может состояться как на этапе одобрения, так и перед подписанием договора.
- Есть другие кредиты, в том числе появились новые уже после одобрения заявки на ипотеку, поэтому ипотека слишком сильно увеличит финансовую нагрузку.
- Недостоверные данные в заявке на кредит. Сюда относят как опечатки в документах, так и предоставление намеренно искаженных данных. В последнем случае отказ гарантирован.
Иногда банки отказывают из-за гражданства или возраста.
Когда можно подать повторную заявку
После отказа не стоит опускать руки — можно попробовать взять ипотечный заем в другом кредитном учреждении или можно попробовать подать повторную заявку. Срок подачи повторной заявки зависит от кредитной организации.
К примеру, у Совкомбанка он составляет 2 месяца с момента подачи первой заявки. То есть срок рассмотрения заявки включается в эти 2 месяца. Однако здесь важно не соблюдение сроков, а чтобы отпали причины для отказа. В частности, если причиной стали другие кредиты, важно их погашение перед повторной заявкой.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
Вы взяли квартиру в новостройке в ипотеку, и вот пришло время получения ключей. Какой порядок действий? Какие документы необходимо предоставить в банк? Зачем нужна страховка? Как получить налоговый вычет? Пошаговая инструкция от экспертов МТС Банка.
1. Приемка квартиры
Застройщик пригласил вас на подписание акта приёма-передачи, прислав почтой официальное письмо. На такую процедуру лучше пригласить с собой специалиста, который всё проверить и найдет недостатки, которые не заметит не подкованный человек — он точно померяет итоговый метраж площади, высоту потолков, оценит качество окон, батарей, вывод мокрых зон, предварительные места для установки кондиционеров и т.д. Особенно нужен профессиональный приемщик, если у вас предчистовая или чистовая отделка. Не все дома строятся идеально, а тем более далека от идеала отделка в квартирах.
Если после тщательного осмотра квартиры вы подписываете акт (с замечаниями или без), то вы становитесь счастливым обладателем ключей.
Совет: не выбрасывайте письмо от застройщика (и любые другие письменные уведомления от застройщика). Даже оно — уже документ. Если всё пойдет не по плану, документы должны быть у вас на руках. Они могут вам пригодится при отстаивании своих прав.
2. Уведомление банка
Поздравляем, вы счастливый обладатель нового жилья. Теперь вы должны отправить копию акта приёма-передачи в банк, в котором оформлена ипотека. Важная деталь: нужно сделать это в течение пяти рабочих дней с момента подписания акта. А еще лучше найти этот пункт в вашем кредитном договоре и перепроверить сроки, у разных банков требования могут различаться.
3. Оценка квартиры для банка
Отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости — серьёзный и объёмный документ, на составление которого потребуется время. Его необходимо заказать в аккредитованной банком компании (список обычно есть на сайте банка или его можно запросить у менеджера) сразу после подписания акта приёма-передачи.
Отчёт нужно предоставить в банк вместе с другими ключевыми документами (о них напишем далее), которые подтверждают целевое использование кредитных средств, в течение трёх месяцев после регистрации права собственности.
4. Страхование квартиры
Пока вы не выплатили ипотечный кредит, квартира — залоговый объект, поэтому страховка обязательна. Это также прописано в вашем кредитном договоре.
5. Регистрация права собственности
Сделать это можно через МФЦ или обратившись напрямую в Росреестр. В нём зафиксируют переход права собственности на квартиру и поставят отметку, что объект в залоге у банка. Это значит, что на продажу или перепланировку квартиры нужно получать разрешение банка.
Важно: для подачи на регистрацию собственности, помимо основных документов, вам потребуются два паспорта на объект из Бюро технической инвентаризации (БТИ) — технический и кадастровый. Иногда застройщики заранее предлагают воспользоваться их услугами за отдельную плату и сами собирают единый пакет документов для регистрации собственности.
Через 1-2 недели вам выдадут выписку из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Её нужно предоставить в банк в течение трёх месяцев начиная с даты регистрации права собственности. Как раз успеете за это время получить отчёт об оценке и страховой полис.
Существует ещё одна «рубежная» дата для подачи документов на регистрацию — три года с того момента, как вы взяли ипотеку. Что делать, если не укладываетесь в сроки из-за застройщика? Отправьте в банк документы, которые это подтвердят.
А дальше — только приятное!
6. Подаёте заявку и получаете налоговый вычет. Даже два!
Вернуть деньги можно через налоговую службу или через работодателя. Напомним о плюсах и минусах обоих вариантов.
Заявление в налоговую подают через Госуслуги или сайт ФНС, всю информацию система запросит сама, сумму вычета целиком переведут на ваш счёт. Есть нюанс: если вы зарегистрировали право собственности в 2021 году, то заявление сможете отправить только в 2022-м.
Второй вариант, чтобы с вашей зарплаты перестали удерживать НДФЛ, запросите в налоговой уведомление о праве на вычет и передайте его работодателю. В скором времени это также можно будет сделать через Госуслуги.
Вне зависимости от стоимости квартиры вам вернут 13% от суммы до двух миллионов рублей, то есть максимум — 260 тысяч рублей. Зато потом вы имеете право на частичный возврат уже выплаченных процентов по ипотеке. В этом случае максимальная сумма уже больше — до трёх миллионов рублей, так что на ваш счёт перечислят до 390 тысяч рублей.
Если квартиру покупали супруги, то каждому их них положен вычет! В совокупности семья может вернуть до 1,3 миллиона рублей. Разве не приятно?
P.S. Вы оформили ипотеку и вносите платежи по кредиту больше года? Пора присмотреться к рынку рефинансирования — ставки меняются, сейчас они могут быть гораздо выгоднее для вас, чем раньше.
Как оформить в собственность квартиру в новостройке при ипотеке: порядок регистрации
Ипотечное кредитование – действенный способ обзавестись жильем, когда собственных средств недостаточно. Неслучайно ипотечные программы так популярны. На сегодня регистрация права собственности на квартиру – доступная и достаточно простая процедура.
Но если покупатель со всей тщательностью не соблюдает требования действующего законодательства, регистрация недвижимости и оформление права собственности на жилье растягивается на неопределенный срок, что может вызвать требование банка о досрочном погашении ссуды.
В смягченном варианте из-за несвоевременного оформления квартиры оценочная компания может занизить ее стоимость, и тогда пропорционально уменьшится размер ссуды.
При сомнениях в правильности оформления в собственность жилья в новостройке по ипотеке разумным решением представляется его предварительная юридическая экспертиза. Для тех, кто решил узаконить недвижимость без посторонней помощи, важно знать, как оформить в собственность квартиру по ипотеке, в частности в новостройке. Рассмотрим, на какие аспекты следует обратить внимание и как избежать ошибок, а также минимизировать хлопоты при оформлении.
Законодательные ограничения, накладываемые при отсутствии оформленного права собственности
В соответствии с законодательными нормами отсутствие документально закрепленного права на квартиру лишает возможности производить следующие действия:
любые сделки с неоформленной недвижимостью;
участвовать в товариществах собственников жилья;
получать социальные гарантии;
принимать участие в страховых программах.
Неоформленная недвижимость ограничивает возможности по защите прав собственности в случае банкротства застройщика.
Что нужно, чтобы начать оформление
Порядок регистрации права собственности на квартиру регламентируется Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Каждый конкретный случай отличается от другого, поскольку обстоятельства у всех разные, ситуацию меняет даже количество собственников.
Приступать к завершающему этапу оформления права собственности можно после получения застройщиком официального разрешения на ввод дома в эксплуатацию и его постановки на государственный кадастровый учет.
Как зарегистрировать квартиру
Процедура государственной регистрации права собственности может осуществляться следующими способами:
застройщиком (п. 6 ст.16 214-ФЗ);
лично, силами собственника (через МФЦ);
с помощью доверенного лица (представителя по нотариальной доверенности) – ограничения по выбору уполномоченных лиц отсутствуют, за исключением несовершеннолетних и недееспособных граждан;
в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.
Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя. Акт приема-передачи должен иметь УКЭП обеих сторон, т. е. застройщика и дольщика.
Результатом оказания услуги по регистрации прав является выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Оформление застройщиком
Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.
После передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:
застройщику вменяется в обязанности после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
от участника долевого строительства не требуется подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.
Оформление собственными силами либо через представителя в МФЦ
Для того чтобы самостоятельно либо через представителя зарегистрировать право собственности на ипотечную квартиру, необходимо собрать пакет, в который входит ряд документов.
| Наименование | Кто предоставляет |
| Заявление на регистрацию права собственности на квартиру в новостройке по ипотеке |
Собственник, документы предоставляются в МФЦ, заявление составляется его сотрудниками по типовой форме |
| Паспорта всех владельцев квартиры, для несовершеннолетних лиц – свидетельство о рождении | |
| ДДУ (ДУПТ) | Собственник |
|
Акт приема-передачи квартиры, 2 экз. |
Застройщик |
| Кредитный договор при наличии ипотеки | Банк |
| Чек об оплате госпошлины | Собственник |
| Оценочный альбом | Оценочная компания |
| Закладная (по требованию банка) | Банк |
После подачи заявления МФЦ выдает расписку, в которой указана дата предполагаемого получения права собственности. Срок, как правило, составляет 10 рабочих дней от даты обращения. За это время процедура полностью завершается. Владелец приобретает все законные права и полномочия на оформленную недвижимость. Подтверждением является выписка из ЕГРН
Если на момент обращения за государственной регистрацией права собственности была произведена перепланировка квартиры в новостройке, она должна быть предварительно узаконена.
Оформление через доверенное лицо или уполномоченную организацию
В данном случае процедура ничем не отличается от оформления самим собственником. Необходимо юридически передать полномочия уполномоченному лицу, оформив нотариально заверенную доверенность на право представлять интересы владельца в необходимых инстанциях. Если работа поручается организации, заключается и официально регистрируется соответствующий договор. В дополнение иногда оформляют доверенность на конкретного представителя этой организации. Регистрация собственности на квартиру в новостройке по ипотеке не накладывает на доверенное лицо никаких ограничений.
Ипотека накладывает ограничения на владельца. Он может проживать в квартире, сдавать ее в аренду, ремонтировать. Право собственности на квартиру в ипотеке принадлежит владельцу. Но отчуждение, дарение, или другие сделки, вплоть до прописки или выписки жильцов, могут осуществляться только с разрешения банка.
Сроки регистрации права собственности на квартиру
Срок обращения за регистрацией не регламентируется. Но ограничения накладываются ипотекой и условиями получения материнского капитала.
При ипотечном кредитовании после получения первичных документов от застройщика в течение трех месяцев необходимо завершить процедуру оформления прав собственности и предоставить в банк соответствующие документы. Срок можно продлить, если заранее известить банк о невозможности уложиться в отведенное время по независящим от владельца недвижимости причинам. Максимальный срок – 3 года.
При привлечении для покупки квартиры сертификата на материнский капитал обязательным условием является оформление квартиры в общую долевую собственность с определением размера долей по соглашению.
В любом случае затягивать процедуру не стоит, поскольку из-за изменившихся обстоятельств могут возникнуть спорные моменты. Вероятность развития событий по такому сценарию тем выше, чем позже оформляется квартира. Застройщик может прекратить деятельность, переехать в другой регион, и получение документов станет невозможным или затруднительным, если вторые экземпляры не сданы в архив. В первую очередь это касается акта приема-передачи. Тогда останется только одно – доказывать свои права через суд.
Нюансы и сложности при оформлении
Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.
Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.
Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.
Финансы, Покупка недвижимости, Финграмотность
Как оформить квартиру в ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция
Финансы, Покупка недвижимости, Финграмотность
Как оформить квартиру в ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция
Ипотека остается простым способом решения жилищного вопроса и сейчас самое время им воспользоваться. За последние три года ставки по кредитам на покупку квартир снизились до исторического минимума, а недвижимость в крупных городах России подешевела. Как не упустить удачный момент, рассказываем в нашей инструкции.
Автор
Команда Райффайзен Банка
Ипотека только на первый взгляд кажется сложным делом. Если разложить весь процесс на этапы — от оценки своей финансовой состоятельности до налогового вычета из бюджета, — все становится понятным.
Этап № 1. Проведите финансовую подготовку
Львиную долю средств на покупку квартиру в новостройке вы получите в кредит от банка. Но некоторые сопутствующие расходы вам придется оплатить самостоятельно. Их нужно запланировать заранее.
- Накопите на первоначальный взнос. Его требуют почти все банки. Минимальная необходимая сумма может быть разной. Например, стартовый взнос в Райффайзен Банке начинается от 10%.
- Выделите деньги на ремонт вашей будущей квартиры. Можно сэкономить, если в стоимость квартиры застройщик заранее включит отделку. Значит ипотека покроет ее.
- Заложите средства на расходы, связанные с покупкой квартиры в ипотеку. Например, на страховку. При покупке квартиры на первичном рынке может пригодиться страхование жизни, а после оформления квартиры в собственность понадобится страхование имущества. Комбинированный договор страхования обычно не превышает 1% от суммы, которую предстоит выплатить.
Этап № 2. Оцените параметры ипотеки
Оценить, во сколько обойдется покупка квартиры, и вычислить идеальные для вас параметры ипотеки (это соотношение размера платежа и сроков выплаты) можно в ипотечном калькуляторе. Он поможет вам сориентироваться, но помните, что банки при расчетах руководствуются двумя дополнительными факторами:
- Ежемесячный доход заемщика. Платеж будет составлять 45–60% от этой суммы. Даже если клиент утверждает, что готов годами жить на 20% от зарплаты, а 80% отдавать в счет погашения кредита, банк вряд ли на это согласится. Высок риск, что при такой модели любая крупная покупка сразу же нарушит график платежей.
- Возраст заемщика. Банки стремятся распланировать график выплат так, чтобы последний платеж был внесен до того, как заемщику исполнится 65 лет.
Этап № 3. Выберите способ покупки квартиры
Существует два способа приобретения квартиры в новостройках в ипотеку у застройщика:
- Договор долевого участия (ДДУ). Он заключается, если квартира находится на этапе строительства;
- Договор купли-продажи (ДКП). Он заключается, если квартира уже готова.
Покупка квартиры по ДДУ
- Купить квартиру можно на любой стадии строительства, начиная с котлована. В этом случае можно получить от застройщика хорошую скидку — 10–20%. Крупные строительные компании часто работают напрямую с несколькими банками и вместе предоставляют льготные условия по ипотеке. В Райффайзен Банке, например, можно взять выгодный кредит на покупку квартир в домах Группы ЛСР.
- Не получится сразу въехать в свою квартиру, и, возможно, вам придется одновременно гасить ипотеку и платить за съемное жилье, дожидаясь, пока ваше собственное достроится.
К выбору застройщика подходите ответственно. Поищите отзывы покупателей. Или воспользуйтесь экспертной оценкой. Крупные банки часто публикуют списки строительных компаний и ЖК, с которыми готовы работать. В списке Райффайзен Банка в данный момент более тысячи строящихся объектов по всей стране. На покупку квартиры в каждом из них можно взять ипотеку.
Покупка квартиры по договору купли-продажи
- Вы практически сразу можете въехать в новую квартиру.
- Цена на готовые квартиры в новых домах довольно высока.
Поиски жилья и переговоры о его покупке иногда могут затянуться. Если есть возможность, лучше заранее получить одобрение заявки на ипотеку. Некоторые банки выдают его на достаточно длительный срок. Например, в Райффайзен Банке решение о выдаче ипотеки остается актуальным 3 месяца.
Этап № 4. Выбор банка-партнера и оформление ипотеки
Составьте список банков и тщательно изучите их условия выдачи ипотеки.
На что стоит обратить внимание?
- Ставки по ипотеке, которые предлагают банки, и полную стоимость выдаваемых кредитов.
- Способы погашения кредита. У Райффайзен Банка, к примеру, есть собственная крупная сеть банкоматов, а также банкоматы партнеров, через которые можно вносить платежи. Это также можно делать и в Райффайзен-Онлайн.
- Предусматривает ли банк возможность частичного досрочного погашения кредита.
- Как банк подходит к оценке кредитоспособности заемщика. В Райффайзен Банке можно привлекать в качестве созаемщиков, например, близких родственников, которые не будут значиться собственниками жилья. Банк учитывает даже доходы гражданских супругов и разрешает использовать для первоначального взноса материнский капитал. Все это помогает увеличить размер кредита.
После того как банк-партнер выбран, необходимо собрать документы для заявки на ипотеку. Базовый набор:
- полностью заполненная анкета банка;
- паспорт и СНИЛС;
- справка 2-НДФЛ или справка по форме банка;
- свидетельство о заключении или расторжении брака;
- трудовая книжка.
Весь список документов для ипотеки в Райффайзен Банке можно найти на сайте.
Решение о сумме кредита обычно принимается в течение одной рабочей недели после подачи заявки. Будьте готовы к тому, что вам могут позвонить из банка и задать дополнительные вопросы.
Этап № 5. Оформление кредитного договора
Кредитный договор подписывается после одобрения выбранного клиентом объекта. Можно заранее запросить шаблон, чтобы ознакомиться с условиями и прояснить непонятные вопросы.
В чем нужно разобраться заранее?
- В финансовых параметрах: размере платежа, кредитной ставке и условиях ее изменения. Просмотреть график платежей (это таблица, в которой указано, в какой день месяца и какую сумму необходимо вносить).
- В условиях по досрочному (как полному, так и частичному) погашению. Они должны быть прописаны в кредитном договоре.
Если вас все устраивает, договор подписывается, и вы можете переходить к следующему этапу.
Шаг № 6. Приемка квартиры
Чаще всего банк сам перечисляет средства на счет продавца после того, как он направит в банк необходимые документы, и сделка с ним будет завершена. Но договором могут быть предусмотрены другие варианты передачи денег, при которых вам потребуется самостоятельно посетить банк со всеми документами. После этого останется провести еще одну процедуру — подписать акт приема-передачи и получить ключи (если новостройка уже построена).
При сдаче дома покупателю необходимо полностью проверить квартиру и убедиться, что она соответствует тем параметрам, которые изначально были указаны в договоре. Обычно менеджер, который ведет приемку, выдает покупателю дефектный акт, в который тот может внести все недочеты. После того как недочеты будут исправлены, скорее всего менеджер пригласит вас на повторную приемку.
Этап № 7. Оформление права собственности
После того как вы подпишете акт приемки квартиры, договор о приобретении жилья должен быть передан в Росреестр для регистрации перехода прав. Вы можете сделать это лично в ближайшем МФЦ или поручить риэлтору.
Кроме записи о смене владельца в реестр вносится и пометка о том, что квартира находится в залоге. Владелец не может распоряжаться ею (продавать или проводить перепланировку) без разрешения выдавшего ипотеку банка. Как только кредит будет полностью выплачен, ограничения снимаются.
Этап № 8. Получение налогового вычета
Если вы платите НДФЛ, то можете вернуть часть стоимости квартиры в виде налогового вычета. Причем при покупке жилья в ипотеку он распространяется и на проценты по кредиту. Получить вычет можно через налоговую или работодателя.
Для этого нужны:
- Копия свидетельства о праве на собственность или выписка из ЕГРН.
- Копия договора купли-продажи .
- Копия акта передачи в собственность.
- Документы, которые подтверждают платежи по ипотеке: выписка с банковского счета, чеки, квитанции.
Дополнительно могут понадобиться справка 2-НДФЛ и заявление о распределении вычета между супругами. Кроме того, налоговая может попросить оригиналы документов.
Сумма вычета на одного налогоплательщика составляет 13%. Но при этом максимальная база для его расчета, если в вычете учитывается только стоимость жилья, — 2 млн рублей. То есть сумма вычета — в пределах 260 тыс. рублей. Если прибавляются еще и расходы на выплату процентов, дополнительно можете вернуть до 390 тыс. рублей (с базы до 3 млн рублей).
Также в получении вычета поможет наш партнер.
Если вы хотите сделать первый шаг к своей собственной квартире прямо сейчас, заполните предварительную заявку на ипотечный кредит на нашем сайте.
Следите за нами в соцсетях и в блоге