Дарственная на дом как оформить пошаговая инструкция

На кого можно оформить дарственную? В чем ее плюсы и минусы? Ответы на эти и другие вопросы читайте в нашем материале

Договор дарения часто выбирают при необходимости перерегистрировать дом на другое лицо. Это имеет свои плюсы по сравнению с другими формами передачи недвижимости. В первую очередь — скорость. Переход права собственности регистрируется сразу же после его подписания.

Вместе с юристами рассказываем, как правильно подарить дом и не допустить ошибок.

Что такое дарственная на дом

Для начала определимся с понятием «дарственная». В законодательстве такого термина нет, обычно люди называют так договор дарения. По нему одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) имущество, в нашем случае — дом. Договор дарения не требует обязательного нотариального заверения. Порядок оформления, требования к документу и другие ключевые особенности договора дарения указаны в гл. 32 ГК РФ.

«Дарение не может быть под условием. Например, когда даритель передает дом, но с условием, что он там пожизненно проживает или ему пожизненно одаряемый платит определенную сумму денег. Кроме того, такой договор должен быть совершен обязательно в письменной форме», — пояснила руководитель департамента контроля качества Amulex.ru Нурида Ибрагимова.

Помимо дома, необходимо оформить право собственности на земельный участок под домом. То есть дом дарят вместе с участком. Если же земельный участок не находится в собственности у дарителя, например, он пользуется им как арендатор, то одновременно с передачей прав на дом происходит и передача прав по такому договору.

На кого можно оформить дарственную на дом

Сторонами договора дарения могут быть физические и юридические лица. Но есть категории лиц, которые не могут заключать договор дарения (ст. 575 ГК РФ):

1. Дети до 14 лет и их родители или опекуны от их имени;
2. Работники образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Например, студент не может подарить дом своему педагогу, а пациент врачу, у которого проходит лечение;
3. Чиновники, госслужащие и служащие Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
4. Не могут дарить недвижимость друг другу коммерческие организации.

Есть и другие ограничение дарения. Это относится к недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов. Один из супругов не может подарить дом третьему лицу без согласия другого супруга, добавил гендиректор Юридической компании Елены Загоруйко Андрей Загоруйко. Остальные категории граждан, не указанные выше, могут свободно оформить дарственную на недвижимость.

Плюсы и минусы дарственной на дом

Если есть необходимость перерегистрировать дом на другое лицо, то часто выбирают договор дарения. Он имеет свои преимущества по сравнению с другими договорами, например завещанием.

Во-первых, это скорость. Переход права в собственность регистрируется сразу же после подписания договора — в отличие, например, от завещания, которое вступает в силу после смерти наследодателя. В среднем оформление дарственной занимает не более двух недель, отметил Андрей Загоруйко.

Во-вторых, экономия средства. Это касается ситуаций, когда даритель и одариваемый являются близкими родственниками, в данном случае не нужно платить налог 13% от стоимости дома. Нужно заплатить только госпошлину за регистрацию сделки в Росреестре (2 тыс. руб.). Кроме того, при оформлении дарственной не нужно платить нотариусу (в отличие от завещания, где нотариальное заверение обязательно).

1. Упрощенная процедура. Договор можно составить самому и зарегистрировать его в Росреестре, не прибегая к услугам юриста и нотариуса;
2. Право выбора. В дарственной можно прописать срок, когда она вступает в силу, или условия, при которых она будет действительна. Есть возможность отсрочить наступление дарения (обещание дарения в будущем). При этом оспорить дарственную сложнее в суде, чем, например, завещание;
3. Личная собственность. Имущество, полученное по договору дарения, не считается совместно нажитым в браке. Например, если одному из супругов подарили дом, то это его личная собственность, а не совместная. И при разводе второй супруг не имеет права претендовать на него;
4. Не требуется соблюдения правила о преимущественном праве покупки при отчуждении доли при наличии долевой собственности на дом. То есть не нужно согласия других собственников.

Наряду с плюсами дарственная имеет и свои недостатки. К ним юристы относят:

1. Необратимость: в отличие от завещания, дарственную нельзя изменить;
2. Отменить дарственную проблематично, нужны веские причины (например, на дарителя оказывалось давление) и сделать это можно через суд;
3. Если дом передается третьему лицу (не близкому родственнику), то нужно заплатить налог 13%;
4. В силу п. 1 ст. 577 ГК РФ даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь, если после заключения договора имущественное или семейное положение, состояние здоровья дарителя изменились настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Например, даритель получил инвалидность.

Сколько стоит дарственная на дом

Стоимость совершения договора дарения будет зависеть от формы сделки. Меньше всего придется заплатить, если дарственная оформляется без нотариуса. Участие нотариуса необходимо, если в сделке участвуют несовершеннолетние (до 18 лет) или в дар передается только часть дома. Нотариальному удостоверению в обязательном порядке также подлежит сделка, которая содержит элементы соглашения о разделе имущества и дарения. Например, стороны сначала делят имущество, а потом один из них дарит свою долю второму, но оформлено все одним договором, пояснила Нурида Ибрагимова.

«Если договор подлежит нотариальному удостоверению, то придется уплатить нотариальные сборы и пошлины, размер которых будет зависеть от стоимости жилья, так как рассчитывается как процент от цены, указанной в договоре», — уточнила юрист.

В остальных случаях договор может быть заключен в простой письменной форме. Расходы по такой сделке составят 2 тыс. руб. — это размер пошлины за регистрацию. Дополнительные затраты потребуются при обращении сторон к юристу за составлением договора и сопровождением сделки. Также придется оплатить оформление согласия супруга дарителя, если имущество является совместно нажитым.

Как оформить дарственную на дом: инструкция

Договор дарения дома может быть заключен в простой письменной или нотариальной форме. Устно подарить недвижимость нельзя. Порядок заключения договора дарения состоит из нескольких этапов.

Шаг 1. Стороны готовят необходимые документы

Для оформления договора дарения необходимы следующие документы:

• паспорта дарителя и одаряемого;
• выписка из ЕГРН;
• документы на дом и земельный участок (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования или другой документ, на основе которого возникло право собственности);
• выписка из домовой книги;
• квитанция об оплате госпошлины.

По словам юриста адвокатского бюро Asterisk Вячеслава Климова, в зависимости от конкретной ситуации дополнительно могут понадобиться:

• разрешение органа опеки и попечительства, если сделка затрагивает права несовершеннолетнего, недееспособного / ограниченно дееспособного гражданина;
• нотариально заверенное согласие супруга дарителя, если дом находится в совместной собственности супругов;
• согласие банка, если дом находится в ипотеке.

Шаг 2. Заключение договора дарения

Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и должен содержать следующие пункты:

• желание дарителя безвозмездно передать дом, а дарителя — принять его;
• дата и место заключения соглашения;
• имена сторон, их паспортные данные и адреса регистрации;
• точные сведения о доме (адрес, площадь, кадастровый номер и технические характеристики);
• сведения о земельном участке (категория земель и вид разрешенного использования);
• момент передачи права собственности;
• подписи сторон.

«Стороны готовят и подписывают в трех экземплярах договор (для себя и Росреестра). Если дарение оформляется в нотариальной форме, они это делают у нотариуса», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk.

Шаг 3. Подача документов для регистрации в Росреестре

После составления дарственной на дом необходимо оплатить госпошлину (2 тыс. руб.). Далее договор вместе с пакетом документов и квитанцией об оплате нужно подать в Росреестр или МФЦ. Также возможна электронная регистрация через нотариуса, если договор был удостоверен. Без регистрации в Росреестре договор дарения будет недействительным.

Можно ли оспорить дарственную на дом. Срок давности

Договор дарения на дом может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники. Сделать это можно по общим основаниям, предусмотренным законом (§ 2 гл. 9 ГК РФ), — при обмане, мнимости, кабальности сделки и т. д. Также есть специальные основания для отмены договора дарения (ст. 578 ГК РФ), говорит Вячеслав Климов. Например, когда:

• одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя;
• одаряемый совершил покушение на жизнь кого-либо из членов семьи дарителя или близких родственников;
• одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
• обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
• в самом договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Срок исковой давности составляет один (если сделка оспоримая) или три (если ничтожная) года. Соответственно, оспорить дарение можно только в указанных выше случаях. Просто так отказаться от сделки и потребовать квартиру обратно у дарителя не получится, ведь он больше не собственник.

В свою очередь, одаряемый может в любой момент до передачи недвижимости отказаться от дарения в устной или письменной (если договор письменный) форме (ст. 573 ГК РФ). Если передача квартиры уже состоялась, то отказаться от квартиры получится с помощью оформления нового договора (дарения, купли-продажи)

В случае, если у вас возникла необходимость подарить дом с земельным участком родственникам или близкими, необходимо правильно оформить соответствующие документы. Оформление дарственной договора в МФЦ может быть одним из самых удобных и надежных способов передать собственность. Однако, есть ряд обязательных документов и особенностей, о которых необходимо знать, чтобы все прошло гладко и законно.

Первым шагом в процессе оформления дарственной договора является подготовка всех необходимых документов. Вам понадобится паспорт, ИНН, справка о доходах 15-НДФЛ, а также документы на дом и земельный участок. При оформлении договора с близкими родственниками, необходимо предоставить свидетельства о рождении или свидетельство о браке для подтверждения родства.

Далее, вы должны определиться с видом договора дарения. Существуют два вида договоров — договор безвозмездного пользования и дарственная договор. Первый вариант подразумевает то, что одаряемый получает право пользоваться имуществом без оплаты, но не является его собственником. В случае дарственной договора, одаряемый становится полноправным собственником имущества.

После выбора вида договора, необходимо заполнить все необходимые поля и подписать документ. При оформлении дарения в МФЦ вы будете обязаны уплатить госпошлину. Она зависит от стоимости имущества и может составлять несколько процентов от его стоимости.

Наконец, после оформления дарственной договора и уплаты госпошлины, остается лишь зарегистрировать полученные документы в соответствующих органах. Обратитесь в МФЦ, чтобы узнать о процедуре регистрации в вашем городе и получить подробные инструкции.

Оформление документов для дарения дома с земельным участком в МФЦ: инструкция

Для оформления документов по дарению дома с земельным участком в МФЦ необходимо ознакомиться с обязательными процедурами и особенностями этой сделки. Оформление дарственной документации представляет собой процесс заключения договора между дарителями (владельцами дома и земли) и одаряемыми (получателями дарения).

Перед началом оформления документов необходимо обратиться к нотариусу, который представит список нужных документов и расскажет о госпошлине за оформление сделки. Для получения дарственной документации также может потребоваться справка с портала МФЦ, которая подтвердит отсутствие у дарителей долгов по земле и дому.

Оформление дарства дома и земли может происходить в виде одного договора или двух отдельных договоров, в зависимости от выбора сторон. В договоре должны быть указаны все члены семьи дарителя, а также близкие родственники одаряемых.

Если одаряемый не имеет возможности исполнить свои обязательства, то дарение может быть отменено. Оформление документов также невозможно, если одаряемые отказываются от получения дарства.

Для оформления дарства дома с земельным участком необходимо предоставить следующие оригиналы документов: паспорта всех сторон сделки, кадастровый паспорт на дом и земельный участок, свидетельство о праве собственности на дом и землю, выписку из ЕГРП на дом и землю, а также решение суда в случае наличия несовершеннолетних одаряемых.

Необходимые документы и требования для оформления договора дарения

Если вы решили оформить документы для дарения дома с земельным участком в МФЦ, вам понадобятся определенные документы и нужно будет следовать определенному порядку. Например, для начала вам потребуется дарственная справка, которую можно получить на портале Госуслуги или лично в МФЦ.

Какие документы нужны, чтобы оформить дарение? Во-первых, вам потребуется договор дарения, который должен быть составлен в письменной форме и заверен нотариусом. В нем указываются все условия, связанные с дарением недвижимости, включая описание передаваемого имущества и обязательства сторон.

Важно отметить, что для дарения дома с земельным участком родственникам нужно также представить справку о составе семьи. Эта справка выдается уполномоченными органами в вашем муниципалитете и подтверждает ваше родство с получателем дарения.

Виды дарственных договоров могут быть различными, и в каждом случае они могут иметь свои особенности. Например, если дарением передается только земельный участок, то нужно оформить дарственную справку и договор дарения иностранным гражданам.

Что происходит, если родственник решает отказаться от дарения? В этом случае можно составить дополнительный договор об отказе от дарения и затем налог на такое отказанное дарение не нужно будет платить.

Какие требования собой представляет оформление дарственной документации? Прежде всего, вам необходимо иметь право собственности на дом и земельный участок, который передается в дарение. Для этого нужно обратиться в соответствующий орган и получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость.

Также следует учесть особенности оформления документов в зависимости от того, кто является получателем дарения. Если это дети или супруги, то нужно будет предоставить документы, подтверждающие их статус. Возможны и другие требования, уточнить которые можно в МФЦ или на его официальном сайте.

И наконец, необходимо заплатить государственную пошлину за оформление дарственного договора. Ее размер зависит от стоимости передаваемого имущества и указывается в соответствующем разделе договора.

Какие документы требуются для дарения недвижимости с земельным участком?

В случае дарения дома с земельным участком потребуется определенный набор документов. Он включает в себя следующие:

• Договор дарения — основной документ, который представляет собой соглашение между дарителем и одаряемым и устанавливает условия дарения.
• Договор купли-продажи (если таковой имеется) — может потребоваться в случае, если одаряемая недвижимость была приобретена дарителем по договору купли-продажи.
• Документы, подтверждающие право собственности на даряемый дом и земельный участок. Это могут быть выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
• Паспорта дарителя и одаряемого — важные документы, удостоверяющие личность и гражданство.
• Справка о доходах дарителя — может потребоваться в некоторых случаях для определения налогооблагаемой базы.
• Нотариально заверенные стороны договора дарения.

Кроме того, нужно учесть особенности оформления документов в зависимости от вида дарения. Если дарители — близкие родственники или члены одной семьи, то договор должен быть оформлен в письменной форме и нотариально удостоверен. Также нужно учитывать, что на дарение недвижимости и земельного участка обычно назначается государственная пошлина.

Если в процедуре дарения участвуют недвижимость и земельный участок вместе, то вместе с дарственной должна быть оформлена и дарственная на земельный участок.

Какие требования необходимо соблюдать для оформления документов на дарение?

Для оформления документов на дарение дома с земельным участком необходимо соблюдать ряд обязательных требований. Во-первых, вместе с документами на дарение необходимо представить документы на право собственности на дом и земельный участок. Также нужно зарегистрировать дарственную сделку у нотариуса и оформить договор дарения.

Какие документы нужны при оформлении дарения? Для оформления дарственной сделки между родственниками требуется представить следующие документы: паспорта дарителей и одаряемого, справку о зарегистрированном доме или квартире, справку о наличии или отсутствии задолженности по налогам. Если дарение касается земельного участка, то также нужно предоставить справку о наличии или отсутствии задолженности по земельному налогу.

Какой порядок оформления документов при дарении дома с земельным участком? В первую очередь, необходимо обратиться в муниципальный фонд имущества, чтобы узнать, нужен ли согласованный проект дарения. Затем следует обратиться в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) с полным пакетом необходимых документов. В МФЦ заполняется заявление на оформление дарения, оплачивается государственная пошлина, затем документы передаются на рассмотрение нотариусу.

Какие особенности и виды дарственных документов? Дарственная сделка может быть бесплатной или со взносом, а также срочной или условной. В случае дарения земельного участка, в дарственной сделке должно быть указано, что передается именно земельный участок, а не всего участка с домом. Важно также учесть, что дарственная сделка необходима не только при дарении недвижимости, но и при передаче права собственности на земельный участок.

Что можно дарить по договору дарения: ограничения и возможности

Договор дарения позволяет передать имущество от одного лица другому в качестве дара. В случае передачи дома с земельным участком по договору дарения, одаряемым становятся наследники дарителя или иные лица, указанные в документе. Одарение может касаться как готового здания, так и земельного участка, на котором оно расположено.

При оформлении договора дарения необходимо учесть, что есть определенные ограничения и требования, относящиеся к имуществу, которое можно передать в качестве дара. Например, одарение может касаться только объектов недвижимости — квартиры, дома, земельного участка.

Стоит отметить, что дарение не всегда может быть осуществлено безвозмездно. В некоторых случаях даритель может нести определенные расходы, связанные с передачей имущества, например, выплату госпошлин и сборов, связанных с регистрацией договора дарения или регистрацию права собственности на землю. Однако при наличии соответствующих документов, даритель может быть освобожден от уплаты государственной пошлины.

При оформлении документов по дарению желательно обратиться к нотариусу, который поможет вам оформить все необходимые документы правильно и юридически значимо. Помимо договора дарения, вам может потребоваться нотариально заверенная дарственная, по которой реализуется передача права собственности на участок или объект недвижимости в одаряемого.

• Оформив документы в МФЦ, для передачи права собственности на земельный участок с жилым домом не требуется дополнительно уплачивать НДФЛ.
• Для оформления договора дарения в МФЦ вам потребуется предоставить перечень документов. Один из обязательных документов — это документ, подтверждающий ваше право собственности на даримый имуществу.
• Вместе с договором дарения нужно оформить заявление, в котором указывается, что вы отказываетесь от уплаты налога на дарение по настоящей сделке.
• В случае, если дарение касается земельного участка, необходимо зарегистрировать право собственности на землю в Росреестре. Это можно сделать как перед самим дарением, так и после.

Какие имущественные объекты можно передать по договору дарения?

По договору дарения можно передать различные имущественные объекты. В первую очередь, это может быть недвижимость, такая как дом или земельный участок. Для дарения дома с земельным участком в МФЦ необходимо следовать определенным процедурам.

В списке объектов, которые можно дарить, также могут быть различные ценные вещи, автомобили, драгоценности, акции и другие ценные бумаги. Однако при оформлении документов для дарения недвижимости обычно требуется более подробное оформление.

Дарение может происходить между родственниками или членами семьи, либо между незнакомыми людьми. В любом случае, дарственный договор должен быть оформлен в письменной форме и зарегистрирован у нотариуса. Кроме того, после оформления дарственной сделки может потребоваться уплата государственной пошлины.

Виды дарственных договоров могут быть разными и зависят от передаваемого имущества. Например, для передачи дома с земельным участком необходимо оформить договор дарения. Налог на дарение при этом может возникнуть как с дарителя, так и с одаряемого. В случае передачи недвижимости или земли, стоит обратить внимание на необходимость зарегистрировать документы у государственных органов.

Для оформления дарственной сделки домом или земельным участком в МФЦ нужны определенные документы. В частности, даритель должен представить документы, подтверждающие его право на передаваемое имущество, а также справку о том, что он не отказывается от налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Одаряемый также должен предоставить определенные документы, включая паспорт и поквартирный билет.

Что запрещено передавать по договору дарения?

При оформлении документов на дарение дома с земельным участком, необходимо учитывать ряд обязательных требований и порядок процедуры. Одной из важных особенностей дарения является то, что не все имущество можно передавать по этому договору.

По договору дарения нельзя передавать такие объекты как застроенные и незастроенные земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, а также земельные участки, которые являются частью заповедника, национального парка и иных природоохранной территории.

Также, не допускается передача по договору дарения являющегося государственной или муниципальной собственностью, земельных участков, на которых находятся гражданские или военные аэродромы, земельных участков, на которых находятся плотины, дороги, мосты и т.д.

Таким образом, перед оформлением дарственной дачи и земельного участка необходимо внимательно изучить все особенности и требования к документам, а также консультироваться с нотариусом и специалистами МФЦ для оформления полного комплекта документов и соблюдения всех необходимых условий закона.

Пожалуй, самый распространенный способ передачи прав на недвижимое имущество между близкими людьми, особенно родственниками, — это дарение. Между родственниками или близкими друзьями обычно складываются доверительные отношения, отчего люди, выбирающие такой вид сделки, редко учитывают возможные риски. Безусловно, при ряде обстоятельств договор дарения — самый простой способ передать квартиру, дом или дачу в собственность другого человека, но все же стоит разобраться в юридических особенностях сделки. В настоящей статье юристы по недвижимости расскажут о нюансах сделок дарения недвижимости. 

Правовое регулирование договора дарения недвижимости

Заключение и исполнение договоров дарения недвижимости регулируется нормами главы 32 ГК РФ, а также общими положениями гражданского законодательства. При заключении договора дарения квартиры отношения регулируются также жилищным законодательством, а сделки дарения земельных участков – земельным законодательством. Кроме того, при подписании и исполнении договоров дарения недвижимости необходимо руководствоваться также нормами семейного законодательства.

Порядок регистрации перехода права собственности установлен специальным законом — Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости».

Договор дарения недвижимости, как иные сделки, считается заключенным, если в нем содержатся существенные, то есть обязательные с точки зрения закона, условия, а также если соблюдена форма.

Существенные условия договора дарения недвижимости

К существенным условиям договора дарения недвижимости относятся:

1. Условие о предмете договора. В договоре должен быть четко идентифицирован объект недвижимости, для этого в предмете договора указывают адрес, по которому расположено недвижимое имущество, кадастровый номер объекта, площадь, этаж, этажность, год постройки, назначение и т.д.
2. Вид обязательства по дарению (консенсуальный или реальный договор). По договору дарения даритель передает имущество или обязуется передать имущество, в зависимости от формулировки в договоре различаются правовые последствия заключения договора. Наиболее распространены на практике реальные договоры дарения, когда по договору дарения даритель передает имущество.

Это условия, которые обязательны с точки зрения закона, для того чтобы договор дарения недвижимости был заключен. То есть при отсутствии подобных условий или их нечеткости сделка будет считаться несостоявшейся.

Однако для защиты интересов сторон сделки рекомендуется более детально урегулировать отношения сторон в договоре.

В частности, в договоре дарения можно предусмотреть следующие условия:

• в договор дарения жилого помещения
  включить условие о наличии лиц, имеющих право пользования жильем (при их наличии — перечень лиц, имеющих право пользования имуществом и проживания)
• в договоре дарения можно предусмотреть право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого
• предусмотреть условие о правопреемстве на случай смерти дарителя или одаряемого в консенсуальном договоре дарения, когда даритель не передает имущество, а обязуется передать в будущем

Договор дарения — это соглашение сторон, при котором одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать во владение, пользование и распоряжение другой стороне (одаряемому) имущество.

Стороны договора дарения недвижимости

Сторонами договора дарения недвижимости могут выступать юридические и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, за исключением случаев прямого запрета, предусмотренного законом.

Так, по закону дарителями недвижимости не могут быть:

• коммерческие организации в отношении коммерческих организаций
• лица, находящиеся под опекой, т.е. не допускается дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями

Одаряемыми по договору дарения недвижимости, согласно нормам закона, не могут быть:

• работники образовательных и медицинских организаций, а также организаций, оказывающих социальные услуги, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (в случае, если дарителями выступают граждане, находящиеся в них на лечении, содержании или воспитании, супруги и родственники этих граждан)
• лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности; государственные и муниципальные служащие; служащие Банка России (в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей)

На любой стороне сделки дарения недвижимости допустима множественность. Это означает, например, что, если предметом сделки является недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности, в роли дарителя должны выступать все собственники долей.

Форма договора дарения недвижимости

Дарение недвижимости осуществляется путем подписания дарителем и одаряемым одного документа — письменного договора — и последующей регистрации перехода права собственности на основании сделки. Но одного договора не всегда достаточно, в установленных законом случаях необходимо обязательно обратиться к нотариусу и удостоверить сделку.

Когда требуется нотариальное удостоверение договора дарения недвижимости?

Договор дарения недвижимости должен быть удостоверен нотариусом обязательно в следующих случаях:

• дарение доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество, за исключением случаев дарения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
• дарение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным
• договоры, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, из-за чего подписантом выступает иное лицо

То есть перечень сделок дарения недвижимости, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, сейчас невелик. В иных случаях стороны могут по желанию удостоверить договор у нотариуса. О том, что дает такое удостоверение, читайте в статье.

Завещание или дарение: как передать имущество правопреемникам?

Завещание – это односторонняя сделка, на основании которой наследодатель (собственник имущества) распоряжается своим имуществом на случай смерти. Таким образом, наследник на основании завещания приобретет права на имущество только после смерти наследодателя. При этом права наследника могут быть ограничены правами лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).

В отличии от завещания договор дарения позволяет передать правопреемнику имущество еще при жизни собственника. Более того, договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен, так как распорядиться имуществом на случай смерти можно только на основании завещания или наследственного договора. В этом есть плюсы и минусы дарения.

Документы для дарения недвижимости

Непосредственно для оформления и заключения договора дарения недвижимости потребуются сведения о недвижимости, имеющиеся в реестре, условия сделки и данные сторон сделки.

1. правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость (договоры, свидетельства о праве на наследство, решения суда – иные документы – основания перехода права собственности, выписка из ЕГРН – сейчас получить выписку с данными продавца может только сам продавец, его представитель и нотариус)
2. документы, удостоверяющие личность сторон договора дарения (паспорта)
3. нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) дарителя, если имущество находится в общей совместной собственности, или брачный договор, устанавливающий раздельный режим собственности
4.  согласие органов опеки и попечительства – в случае дарения недвижимости несовершеннолетним/ограниченно дееспособным лицом
5. если договор подписывает представитель по доверенности, – нотариально удостоверенная доверенность с правом подписания договора отчуждения + паспорт представителя

Если сторона по сделке физическое лицо — иностранный гражданин, к документам, указанным выше, необходимо предоставить:

• документы, подтверждающие его легальное пребывание на территории РФ (виза, регистрация, вид на жительство и др.), паспорт и его перевод на русский язык с нотариально засвидетельствованной подписью переводчика, выполнившего перевод на территории РФ
• если гражданин не владеет русским языком, то необходимо пригласить на сделку переводчика, который сможет выполнить устный перевод совершаемой сделки с русского языка на язык, понятный иностранному гражданину + паспорт переводчика и его диплом с приложением

Стоимость оформления дарения недвижимости и кто оплачивает расходы

Стоимость оформления сделки дарения недвижимости складывается из следующих расходов:

• пошлина за регистрацию перехода права собственности (2000 рублей – 1 объект недвижимости)
• расходы на оформление и получение документов (пошлина за выписку из ЕГРН, перевод документов и пр. – при необходимости)
• нотариальные расходы (если удостоверяется согласие супруги, доверенность и/или сделка по требованию закона или по желанию сторон)
• расходы на юридическое сопровождение сделки

О распределении расходов на оформление сделки стороны договариваются об этом самостоятельно, никаких законодательных норм на этот счет нет.

Налоги при дарении недвижимости

Доходы, полученные физическим лицом в качестве дара, облагаются НДФЛ. Однако в соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации.

Членами семьи и близкими родственниками являются:

• супруги
• родители и дети
• усыновители и усыновленные
• дедушка, бабушка и внуки
• полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры 

Налоговая база при дарении недвижимости между физическими лицами может определяться, исходя из кадастровой стоимости или инвентаризационной стоимости полученного в дар имущества. Соответствующие сведения могут быть получены из ЕГРН, а при их отсутствии в ЕГРН от органов технической инвентаризации (БТИ).

Дарение недвижимости: пошаговая инструкция

Шаг 1. Подготовьте необходимые документы

Выше мы указали список необходимых документов для оформления дарения.

Шаг 2. Составьте договор дарения недвижимости

Часто договор дарения по старой памяти называют дарственной и спрашивают, как составить дарственную на квартиру, дом, земельный участок, какие действуют правила оформления дарственной, как и где оформить дарственную на квартиру, нужно ли ее удостоверять нотариально и регистрировать.

Образец договора дарения недвижимости

Договор дарения должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами. В перечисленных выше случаях договор дарения удостоверяется нотариально. Также стороны могут по желанию удостоверить договор у нотариуса. Если вы удостоверяете договор дарения у нотариуса, то для заключения сделки направьте собранные документы нотариусу. После проверки документов нотариус запишет вас на сделку. В этот день стороны сделки (даритель и одаряемый или их представители) должны явиться с оригиналами направленных документов. Нотариус сверит данные и подготовленный договор, распечатает договоры в необходимом количестве экземпляров на бланке и предоставит на подпись сторонам сделки. После подписания договора нотариуса сам направит документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр. Вместе с тем, за нотариальное удостоверение договора дарения и услуги нотариуса придется уплатить пошлину.

Переход права собственности по договору дарения подлежит обязательной государственной регистрации (сам договор не регистрируется, регистрируется именно переход права собственности, в связи с этим договор вступает в силу с момента его подписания, а не регистрации).

Составление договора дарения (дарственной) можно доверить юристу, так процедура дарения недвижимости займет меньше времени на оформление. Кроме того, это позволит избежать “приостановку” в Росреестре по причине неверного составления договора дарения. Стоимость юридических услуг ниже нотариальных тарифов.

Шаг 3. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности

Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость по договору дарения (за исключением земельных участков сельхозназначения) составляет 2 000 рублей для физических лиц. При регистрации прав на земельный участок из земель сельхозназначения размер госпошлины ниже и составляет 350 рублей.  

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Срок регистрации перехода права собственности по договору дарения: 
7 рабочих дней — при обращении в Росреестр
9 рабочих дней — при обращении в МФЦ
3 рабочих дня — при регистрации нотариальной сделки через Росреестр
5 рабочих дней — при регистрации нотариальной сделки через МФЦ

Шаг 4. Декларирование дохода одаряемым, если это требуется

1. рассчитать его сумму и заполнить декларацию 3-НДФЛ (в декларации можно применить имущественные и социальные вычеты, если у вас есть право на них)
2. уплатить НДФЛ в бюджет. 

Договор дарения и режим собственности супругов

По общему правилу все недвижимое имущество, приобретенное супругами в браке, принадлежит им на праве общей совместной собственности (законный режим собственности). Однако из этого правила есть исключения. Не является совместно нажитым имущество, приобретенное одним из супругов в порядке наследования, в дар или на основании иной безвозмездной сделки. Также режим совместной собственности не распространяется на имущество, приобретенное за счет средств от продажи личного имущества одного из супругов.

Кроме того, супруги при заключении или после заключения брака могут изменить законный режим собственности и установить, например, режим раздельной собственности, заключив брачный договор.

Если предметом дарения является недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, необходимо письменное согласие супруга (-и) дарителя, заверенное нотариально (ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

При этом, как было отмечено ранее, на имущество, приобретенное в период брака одаряемым на основании договора дарения, не распространяется режим совместной собственности.

Ответы на частые вопросы

Можно ли отказаться от исполнения договора дарения недвижимости?

Право отказа от исполнения договора дарения, согласно закону, закреплено только за дарителем.

При этом отказ от исполнения договора дарения возможен только в отношении договора дарения в будущем. В ст. 577 ГК РФ прямо перечислены случаи, когда даритель может воспользоваться этим правом. Так, даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения в будущем, если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Кроме того, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь, по тем же основаниям, что дают ему право отменить дарение (п.1 ст. 578 ГК РФ).

В отличие от дарителя, одаряемый имеет право отказаться не от исполнения договора дарения, а от принятия дара. При этом отказаться принять в дар недвижимое имущество одаряемый может только до момента государственной регистрации перехода права собственности, что приравнивается к расторжению договора дарения (ст. 573 ГК РФ). После государственной регистрации права собственности на предмет дарения за одаряемым отказ от владения им может осуществляться только в форме новой сделки по отчуждению (обратное дарение, купля-продажа, мена).

Как отменить дарение недвижимости?

Если отказ от исполнения договора дарения предполагает отказ от еще неисполненного обязательства, то отмена дарения означает, что аннулируется уже исполненный договор дарения.

В ГК РФ определены основания для отмены дарения. По факту в ней приведен исчерпывающий перечень обстоятельств, при которых даритель может аннулировать сделку.

Так, согласно ст. 578 ГК РФ, даритель (его наследники) вправе отменить дарение, если одаряемый:

• совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников
• умышленно причинил дарителю телесные повреждения
• обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты

В перечисленных случаях для отмены дарения потребуется обращение в суд. Согласно ст. 28 Гражданско-процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), иск подается в суд общей юрисдикции, по месту жительства ответчика. Если одаряемым является организация, подавать иск следует в арбитражный суд, по месту нахождения такой организации.

Как было отмечено ранее, в договоре дарения можно предусмотреть право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В таком случае (при отмене дарения на основания условия договора) воля дарителя на отмену дарения выражается в заявлении о государственной регистрации его права, обращение в суд и другие документы для отмены дарения не потребуются.

Законом установлены случаи, когда дарение может быть отменено без учёта воли дарителя. В частности, суд может по требованию заинтересованного лица отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

Последствием отмены дарения является возврат подаренной вещи дарителю. Это возможно, если вещь сохранилась к моменту отмены дарения. В противном случае даритель не вправе требовать возмещения стоимости вещи в деньгах. Исключение составляют случаи, когда установлена вина одаряемого в том, что требование дарителя не может быть исполнено.

Когда могут признать договор дарения недействительным?

Договор дарения квартиры может быть признан недействительным по общим основаниям, описанным в статьях 166-180 ГК РФ.

Например, если договор заключался под влиянием насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств; сделка заключалась недееспособным или ограниченным в дееспособности лицом, несовершеннолетним и подобное.

К ничтожным сделкам относятся:

• нарушающие закон;
• нарушающие правопорядок и нравственность;
• мнимые сделки, то есть совершенные только на бумаге;
• притворные (например, оформление продажи квартиры, хотя по факту она дарится);
• сделка, совершенная недееспособным;

К оспоримым относятся:

• сделки, заключенные под влиянием насилия или под угрозой его применения;
• кабальные;
• совершенные ограниченно дееспособными;
• заключенные без согласия третьего лица, когда такое согласие необходимо;
• заключенные лицами, которые существенно заблуждаются в предмете сделки.

Сколько действителен договор дарения квартиры?

Договор дарения квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры одаряемому и регистрации перехода права собственности.

Что такое дарственная и кто может оформить

Дарственная — это гражданско-правовой договор, по которому один человек добровольно и безвозмездно передает имущество другому. Подарить можно любую вещь: ювелирное украшение, машину, деньги. Но в статье мы рассмотрим дарение на примере недвижимости.

Обычно дарственную заключают родственники, но имущество можно подарить и постороннему. Например, мужчина дарит квартиру сожительнице. Пара не оформила брак, поэтому юридически они посторонние.

Степень родства не играет роли для сделки, но учитывается для исчисления налога на полученный доход. 

По налоговому законодательству считается, что одариваемый получил доход в виде недвижимости и обязан уплатить налог 13% с кадастровой стоимости жилья. Исключение сделали только для сделок между близкими родственниками. К ним относятся:

Если человек получил в дар квартиру от лица не из перечисленного списка, ему нужно уплатить налог. Например, тетя подарила племяннику дачу. Тетя и племянник — не считаются близкими родственниками, поэтому племяннику нужно уплатить налог. Декларацию подавать не нужно, ФНС рассчитает сумму и пришлет извещение об уплате в личный кабинет налогоплательщика и «Госуслуг».

Кто может оформить дарственную. К дарителю выдвигают два требования.

Кто не может быть дарителем. Не всегда совершеннолетний и дееспособный собственник может подарить имущество. Дарение запрещено:

На кого можно оформить дарственную

Договор дарения можно составить на любое физическое лицо, независимо от возраста и степени родства. Но в таких сделках есть нюансы. 

На близкого родственника — договор дарения необязательно заверять у нотариуса. Достаточно написать заявление в Росреестр о смене собственника и приложить договор дарения. 

На постороннего человека — сделку заверяет нотариус. 

На несовершеннолетнего — принять имущество в дар может ребенок любого возраста, но оформляют документы по-разному.

Как оформить дарственную

Договор дарения можно оформить самостоятельно или через нотариуса. Выше мы перечислили ситуации, когда нужно нотариальное заверение. В остальных случаях к нотариусу можно не обращаться.

Самостоятельно

Если заверять дарственную не нужно, — например, дедушка дарит дом внучке, — составить договор можно самостоятельно. 

Заполнить договор дарения. Его заполняет даритель и одариваемый. Договор должен содержать следующие сведения: 

Оплатить госпошлину регистрации права собственности. Стоимость — 2 000 ₽. 

Подготовить документы:

Зарегистрировать сделку можно через МФЦ. Но не все центры оказывают услуги Росреестра, информацию нужно уточнить. Если МФЦ оказывает подобную услугу, достаточно принести документы (они перечислены выше) и написать заявление. Сделку зарегистрируют в течение 9 рабочих дней.

Также оформить сделку можно через «Домклик»: загрузить на сайт сканы документов, заполнить бланк заявления и подписать его усиленной электронной подписью (ЭП). ЭП надо получить заранее. Стоимость — от 700 ₽. 

Сделка через нотариуса

Уплатить госпошлину за регистрацию прав собственности. Стоимость — 2 000 ₽. 

Обратиться к нотариусу. На прием к нотариусу нужно принести документы — список приведен выше. Нотариус составляет договор дарения, стоимость услуги — от 7 300 ₽. Документ будет готов в течение трех дней. Нотариус заверяет дарственную — тариф зависит от степени родства и стоимости недвижимости:

Какие у дарителя могут быть риски

Сделку отменить сложно. Подаренную недвижимость обязательно регистрируют в Росреестре, и собственность переходит к одариваемому. 

Например, мать подарила квартиру сыну. Сын злоупотребляет спиртным, может уснуть с непотушенной сигаретой. Соседи дважды вызывали пожарных, потому что из квартиры тянуло дымом. Если мать обратится в суд, дарение могут отменить, а мать снова станет собственницей квартиры.

Договор можно оспорить в суде. Нужно доказать, что даритель не осознавал своих действий или действовал по принуждению. Например, дядя подарил племяннику квартиру, который ее перепродал. Сестра бывшего владельца обратилась в суд и попросила признать ничтожными сделку дарения и последующую сделку купли-продажи. Оказывается, даритель страдает психическим заболеванием и не может заключать договоры. Суд удовлетворил требования женщины. 

Нельзя вносить условия. Договор дарения безусловный, поэтому в него нельзя вносить дополнения, например, «я дарю квартиру племяннику с условием своего проживания в ней». Человек, получивший подарок, может распорядиться им, как посчитает нужным. Иначе сделку могут признать недействительной.

Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!